[굿모닝경제] '물량 부족'이 불안한 전세 시장...더 불안한 '美 상업용' 부동산

■ 진행 : 임성호 앵커, 김정진 앵커

■ 출연 : 유혜미 한양대학교 경제금융대학 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [굿모닝 와이티엔] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

경제 소식을 빠르고 친절하게 전달해 드립니다.

[앵커]

오늘 굿모닝경제는 유혜미 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께합니다. 어서 오세요.

[앵커]

교수님, 오늘은 부동산과 관련한 이야기를 집중적으로 해보겠습니다. 먼저 국내 상황인데요,봄 이사 철이 다가왔거든요. 전세 계약이 늘어나고 있다고요?

[유혜미]

그렇습니다. 봄은 원래 계절적으로 이사 수요가 많은 때고요. 또 새 학년이 시작하기 전에 학군지로 이사가 많이 몰리는 시즌이기 때문에 전셋값이 따라서 조금씩 상승하고 있는 상황입니다.

[앵커]

그러면 최근 실제 지표를 보면 매매 시장은 계속 부진해왔었는데 말씀해 주신 대로 수도권 전셋값이 꾸준히 우상향하는 흐름이라고 하거든요. 이게 괴리가 생기는 것인데 여기에 대해서 어떻게 보십니까? 어떤 이유가 있다고 보십니까?

[유혜미]

전셋값이 상승한 것은 사실은 시기가 좀 됐습니다. 지난해 5월 말부터 지금 9개월째 계속해서 전셋값이 상승을 하고 있는데 특히 지금 최근 들어서 상승세가 좀 더 두드러지는데요. 올해 들어서만 봐도 전국으로는 전셋값이 0.11% 올랐고요. 그런데 수도권은 전국에 대비해서 조금 더 많이 올라서 0.36% 올랐습니다. 이렇게 전셋값이 수도권 중심으로 해서 많이 오르는 것은 특히 아파트 중심으로 더 많이 오르고 있는데요. 몇 가지 이유가 있습니다. 일단 계절적인 것은 항상 일어나는 일일 텐데요. 그거에 덧붙여서 작년에 전세사기가 굉장히 많이 있었지 않습니까? 따라서 빌라 지역에 대한 수요가 줄어들고 아파트 전세 수요가 많이 늘어나고 있거든요. 그래서 아파트를 중심으로 해서 전셋값이 좀 더 상승하고 있는 그런 영향이 있고요. 여기에 1월 29일부터 출시된 신생아특례대출이라고 말씀을 많이 들어보셨을 텐데 이게 단순히 주택 구매에만 사용할 수 있는 것이 아니라 전세대출에도 활용할 수 있거든요. 저리의 전세자금대출이 사용 가능하다 보니까 이것 때문에 전세수요가 늘어나는 측면도 있고요. 또 가장 중요한 부분은 아무래도 입주 물량과 관련된 부분인데 서울 지역, 그리고 수도권 지역에 입주 물량이 최근에 많이 줄어들었습니다. 그래서 서울 신축 아파트 입주 물량을 보면 지난해에는 3만 2879가구가 입주 물량이 있었는데 올해는 1만 1422가구가 예정돼 있거든요. 따라서 입주 물량이 많이 줄어들면 이거에 따라서 공급이 줄어들기 때문에 또 전셋값이 상승하게 되는 그런 영향이 있습니다. 그래서 이런 여러 가지 이유로 전셋값이 지금 상승을 하고 있고 당분간 좀 더 상승할 것으로 예상이 됩니다.

[앵커]

지금 말씀하셨듯이 올해 서울 아파트 입주 물량이 부족하다는 점이 불안 요인으로 꼽히고 있는데 그렇다면 물량 부족 부분이 전셋값 상승 압력을 줄 가능성에 대해서는 앞으로 추후에 어떻게 보고 계세요?

[유혜미]

아까 말씀드렸다시피 신축 아파트 입주 물량이 올해 줄어들지 않습니까, 작년에 대비해서. 그런데 이게 어떤 효과가 있는 거냐 하면 일단 신축 아파트가 공급이 되면 이 중에 전부 다 자가로 입주를 하시는 것은 아니잖아요. 상당 부분이 전세 물량으로 공급이 되는 거거든요. 그리고 자가로 입주를 하시는 경우에도 그러면 그 이전에 거주하던 아파트나 주택이 전세 물량으로 공급이 되면서 전세 물량의 공급이 늘어나게 되는데 신축 아파트 입주 물량이 크게 줄어드니까 이런 양방향의 전세 공급 물량이 줄어들게 되면서 전셋값을 끌어올리는 그런 영향이 있는 거죠. 따라서 입주 물량이 줄어드는 것이 당분간 계속된다면 전세 가격도 따라서 계속해서 오를 것으로 생각이 됩니다.

[앵커]

그런데 이런 가운데 전세가 주택 시장 안정을 위한 규제, 예를 들면 집값 안정이라든지 이런 것들을 위한 규제를 우회하는 통로로도 활용되고 있다는 지적도 나오고 있다고 하거든요. 이건 어떤 내용입니까?

[유혜미]

그렇습니다. 최근에 발표된 금융연구원의 보고서인데요. 우리나라에만 있는 독특한 제도가 바로 전세 제도라는 것인데 이 전세 제도를 활용해서 자가를 많이 마련하시거든요. 흔히 갭투자라고 하죠. 그래서 본인의 자본이 그 주택 가격만큼 있지 않았다고 하더라도 전세를 끼고 주택을 구매하는 갭투자가 많이 활용이 되고 있는데요. 실제로 갭투자를 하지 않고 직접 본인이 거주할 주택을 구매하는 경우 은행권이라든지 아니면 금융기관에서 대출을 받게 되면 여러 가지 대출 규제를 적용받게 되는데 대표적인 규제가 LTV규제라고 해서 담보인정비율 규제입니다. 따라서 이것은 주택 가격에 최근에 투기과열지구 같은 경우에는 40% 정도로 환정돼 있는데요. 전체 주택 가치의 40%까지 대출을 받을 수가 있다는 거죠. 그렇다면 나머지 60%에 해당되는 부분은 자기자본이 있어야 된다는 것인데요. 그런데 본인이 가지고 있는 자본이 60%가 되지 않는다고 하더라도 주택을 구매할 수 있는 방법이 있는데 바로 갭투자인 거죠. 만약에 전세가 비율이 상당히 높다. 즉 전세 주택 가격의 전세 가격이 한 80% 정도 된다 하면 전세를 끼고 주택을 구매했을 때 80%만큼은 전세가로 보충을 하고 자기자본은 20%만 있어도 주택을 구매할 수 있는 거거든요. 그런데 이게 그러면 왜 문제냐? 정부에서 LTV 규제를 강화하는 경우가 주택시장이 과열돼 있다고 판단돼 있을 경우거든요. 주택 가격이 너무 과열이 되고 주택시장이 과열이 되면 이것을 조금 제한하기 위해서 대출규제를 강화하는 그런 식으로 금융당국에서 규제를 강화하는데요. LTV 규제를 강화를 해서 70%까지 대출이 가능하다가 주택가격의 40%까지만 대출이 가능하도록 대출 규제를 강화했는데 여전히 갭투자는 전세가율이 높다면 80%까지, 아니면 90%까지 전세가 비율만큼 갭투자를 통해서 주택을 구매할 수 있으니까 금융당국에서 가계대출 규제를 강화하는 효과가 갭투자의 경우에는 적용되지 않는 거죠. 따라서 이런 대출 규제를 우회하는 수단으로 갭투자가 활용될 수 있다는 점에서 전세가 그런 식으로 활용될 수 있다는 얘기가 나오고 있는 것입니다.

[앵커]

전세라는 제도가 우리나라가 유일한 제도잖아요. 전세 제도에 대한 의존도를 낮춰야 한다, 이런 지적은 끊임없이 나오고 있는데 해외 부동산과 비교를 해봤을 때 우리나라에는 어떤 방법이 있을까요?

[유혜미]

우리나라에만 있는 독특한 제도니까 그 전세를 줄이기 위한 방법도 그런 부분을 고려해서 생각을 해봐야 될 텐데요. 여러 가지 규제를 도입을 할 수가 있을 텐데 일단은 전세자금대출이 현재 DSR에 예외 적용이 되고 있습니다. 따라서 이 부분이 항상 지적이 돼 왔고, 따라서 이 부분 때문에 전세자금대출이 활발하니까 전세자금을 구입하기 쉬우니까 이런 전세를 끼고 주택을 구매하는 것도 쉬워지고 있는 거거든요. 따라서 금융당국에서 최근에 DSR 규제를 전세대출에도 확대 적용하겠다라고 했는데 모든 경우에 적용하는 것운 아니고 유주택자에 한해서 이자 상환 부분을 고려하겠다는 것인데, 이것을 좀 더 확대 적용하는 것도 한 가지 방법이 될 수가 있겠고요. 그다음에 주택 가격 대비해서 전세가의 비율이 너무 높은 경우에는 주택을 구매할 때, 아니면 전세가율이 높을 때는 전세자금대출에 대해서 높은 가산금리를 적용한다든지 해서 전세가 조금 덜 매력적으로 만드는 것이 결국에는 전세 수요를 줄이는 방안이라고 볼 수가 있겠습니다.

[앵커]

이번에는 다른 측면의 얘기인데 부동산 시장에 영향을 미치는 중요한 요인 가운데 하나가 기준금리잖아요. 이번 주에 한국은행 금융통와위원회가 예정이 되어 있는데 이번에도 금리 동결 전망이 우세하죠?

[유혜미]

그렇습니다. 금리 동결할 가능성이 저도 굉장히 크다고 생각하는데요. 거의 기정사실이라고 볼 수도 있을 것 같습니다. 이번에도 금리를 동결하면 9연속 기준금리 동결이 될 텐데요. 일단 왜 그런 전망을 하게 되냐 하면 몇 가지 이유가 있는데요. 첫 번째는 물가 측면입니다. 기준금리를 그동안 올려왔던 게 물가의 잡기 위한 것이었으니까 그러면 물가가 잡혔는지 보면 사실은 지난 12월에 CPI 같은 경우는 2.8%가 나왔기 때문에 물가가 목표치가 2%인데 2%대로 들어왔으니까 그래도 비교적 안심할 수 있는 것 아니냐라고 생각할 수 있을 텐데요. 지금 최근에 미국 상황도 보면 물가가 계속해서 떨어지다가 물가상승률이 떨어지다가 최근에 CPI가 깜짝 반등을 했거든요. 그러니까 우리가 물가 목표치에 아주 근접할 때까지는 안심할 수 없다는 부분이 있고요. 거기에 환율이라든지 아니면 국제유가 같은 것들이 우리나라 물가에 미치는 영향이 상당히 큰데 환율은 지난해만 하더라도 올해 1200원대로 하락할 것이라고 전망이 우세했었는데 지금 1300원대 초반에서 떨어지지 않고 있거든요. 따라서 환율 때문에 수입물가가 상승할 가능성, 그런 것을 배제할 수가 없고요. 국제유가도 워낙에 국제 정세가 불안하다 보니까 언제 다시 또 올라갈지 알 수 없는 상황이기 때문에 물가 부분에서도 여전히 안심할 수 없는 상황이다라는 게 첫 번째이고요. 두 번째는 금융 안정과 관련해서 부동산 PF의 연체율이 상당히 많이 올라가고 있고요. 최근에 태영건설 사태도 있었고요. 따라서 이런 부분에서도 안심할 수가 없고, 거기에 가계대출이 고금리가 계속해서 지속되고 있음에도 불구하고 좀처럼 증가세가 꺾이지가 않고 있거든요. 따라서 금리를 인하했을 때 이런 부분들이 좀 더 자극될 우려, 이런 것들을 고려하면 당분간은 그래도 고금리를 유지하면서 금리를 동결할 것으로 전망이 되고 있습니다.

[앵커]

교수님, 그러니까 물가상승률도 여전히 높고 상반기에 미국이 기준금리를 인하할 것이다라는 가능성이 점점 작아지고 있는 상황이잖아요. 그러면 우리나라도 기준금리 인하 시점이 더 미뤄질 가능성에 대해서 교수님은 어떻게 보십니까?

[유혜미]

그렇습니다. 현재 한국은행의 금리 인하 시점은 3분기 정도로 보고 있는데요. 미국에서도 지금 2분기 금리 인하 가능성이 점점 낮아지고 있고 3분기 정도에 시작될 것으로 보이는데 우리나라 같은 경우도 금리 인하 시점은 미국의 금리 인하 이후가 될 것으로 보이기 때문에 3분기 정도로 전망하고 있습니다. 그런데 갑작스러운 어떤 사태가 벌어지지 않는 한 3분기 정도로 보고 있고요. 그래서 당분간은 고금리가 좀 더 유지될 것으로 예상을 하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

이제 미국 시장 얘기 나왔으니까 미국의 부동산 얘기도 해봐야 될 것 같은데요. 상업용 부동산 관련해서 부실 우려가 커지고 있다고 해요. 일단 상업용 부동산이 어떤 건지 간단하게 설명해 주시죠.

[유혜미]

부동산을 크게 주거형 부동산과 상업용 부동산으로 나눌 수가 있는데요. 주거용, 우리가 거주하는 주택이나 아파트 같은 것을 말하고요. 상업용 부동산은 오피스텔이라든지 호텔, 공장, 아니면 소매업계에 있는 상가들, 이런 것들을 우리가 상업용 부동산이라고 합니다. 상업용 부동산에서는 임대수익이 상당히 중요하게 되는 거죠. 그런데 이 상업용 부동산이 부실화되고 있다는 그런 징후들이 나타나고 있는데 특히 해외 상업용 부동산, 미국이라든지 유럽 지역의 상업용 부동산에 투자했던 국내 금융기관들이 지금 손실을 우려하고 있는 상황이라서 지금 주목이 되고 있습니다.

[앵커]

교수님, 우리나라 금융회사의 해외 부동산 위험 노출액이 특히 미국이나 북미 쪽으로 노출액이 만만치 않은 수준이라고 제가 알고 있는데 지금 어떤 상황인 거예요?

[유혜미]

지금 시중 5대 은행, 그리고 그 은행의 금융그룹의 해외 부동산 노출도를 살펴봤더니 한 20조 4000억 원 정도 된다고 합니다. 그래서 해외 부동산에 대해서 펀드라든지 아니면 직접 대출한 것 이런 것들을 포함하면 20조 4000억 원 정도 된다고 하는데요. 특히 북미 지역, 미국이나 캐나다 같은 경우가 되겠죠. 여기에 노출된 정도가 한 55%. 그래서 한 11조 4000억 원 된다고 하거든요. 그래서 이 지역의 부동산 경기, 특히 상업용 부동산의 경기가 어떻게 되는지가 상당히 중요한데 최근에 미국의 공실률이 상당히 높습니다. 상업용 오피스의 공실률이 지난 4/4분기에 18%대 후반까지 치솟았거든요. 올해는 이게 19.8%까지도 올라갈 수 있다고 얘기하는데, 즉 5채 중에서 1채 정도는 비어 있다는 것이니까 공실률이 상당히 높아서 임대수익에 차질이 빚어지고, 그렇다면 해외 부동산에 투자한 것에서 상당한 손실이 날 수 있는 그런 상황입니다.

[앵커]

그러면 걱정이 되는 게 일단 미국 금융기관들의 부실이 확산할 가능성이 걱정이 되고, 또 2차로는 우리나라 금융 기업들이 투자한 상업용 부동산들이 부실해서 직접적으로 타격을 입게 되는 게 걱정이 되는데 이게 전반적인 금융 시스템의 위기로 번질 가능성은 어떻게 보고 계십니까?

[유혜미]

일단은 전반적인 시스템 위기로 번질 가능성에 대해서는 그렇게 높지는 않다고 보고 있는데요. 최근에 미국 상업용 부동산의 부실화와 관련해서 뉴욕 커뮤니티뱅크가 주가가 크게 폭락을 하는 사태가 있었죠. 그러면서 시스템 위기로 이것이 전이되는 것이 아니냐 하는 그런 우려도 있었는데요. 이게 미국에서 지난해에 있었던 실리콘밸리은행의 사태와는 조금 결이 다르고 뉴욕 커뮤니티뱅크의 좀 더 특수한 상황, 그래서 그 포트폴리오가 어떤 특정 부분에 집중되어 있었던 것이 이런 부실의 우려를 키운 것이지, 이것이 전체적으로 시스템 전체 위기로 확산될 가능성이 상당히 낮다는 것이 전문가들의 의견입니다. 따라서 국내 금융기관들은 해외 부동산에 투자를 한 것도 전체 규모는 한 20조 4000억 원 정도 되는데 미국에서 시스템 위기로 전이될 위기가 별로 없으니까 국내에서도 이 부분이 시스템 전체의 위기로 전이될 가능성은 그렇게 크지는 않다고 보고 있는데요. 일단 이것으로 발생한 손실에 대해서 국내 금융기관들이 상당한 수준의 대손 충당금도 쌓아놓았고요. 그리고 추가적인 투자는 지금 하지 않는 그런 분위기입니다. 따라서 이 부분이 빨리 정리되기를 기대를 하고 있습니다.

[앵커]

교수님, 충당금을 쌓아놨다고 말씀하셨는데 이런 해외 부동산 관련 펀드 같은 상품들에 있어서 어쨌든 손실이 되었을 때 소비자에게 손실이나 피해가 돌아갈 수 있는 경우도 있잖아요. 이 부분은 걱정할 만한 단계는 아닙니까?

[유혜미]

해외 부동산과 관련된 펀드가 많이 판매가 되었는데 이것이 1조 원 정도가 조금 넘는 규모라고 합니다. 그런데 이 규모가 사실은 얼마 전까지 있었던 홍콩ELS 판매액과 비교하면 사실은 그 판매 규모가 상당히 적은 수준이기 때문에 이것 때문에 물론 손실을 입는 투자자들이 있을 것으로 생각이 되긴 하지만 그 규모가 엄청난 수준은 아니고요. 그리고 대체로 기관투자자의 비중이 높고 개인투자자의 비중은 그렇게 높지는 않은 것으로 알려져 있습니다. 그리고 개인투자자도 상당히 금융투자 경력이 있는 사람들 위주로 판매가 되었기 때문에 이것이 불완전판매 가능성이 그렇게 높아보이지는 않고 이런 손실을 금융당국이라든지 나서서 손실배상원칙을 정한다든지 아니면 금융기관이 이 손실을 배상해야 될 상황으로 번질 것으로 보지는 않고 있습니다.

[앵커]

교수님, 한 가지 더 여쭤보고 싶은 게 미국 상업용 부동산의 경우 공실 문제가 코로나19 때 재택근무 확산 등에 따른 게 주요 원인으로 꼽히는데 이런 공실 문제가 앞으로 단기간에 해소되기가 어려울 것으로 보시나요? 어떻게 보십니까?

[유혜미]

그렇습니다. 코로나 위기를 거치면서 재택근무가 빠르게 확산됐는데요. 특히나 빅테크 기업들이 재택근무를 많이 활용을 하고 있거든요. 그런데 실리콘밸리은행들이 고금리 상황에서 상당히 어려움을 겪다 보니까 그런 테크 기업들이 재택근무를 크게 줄이지 않고 있고요. 따라서 실리콘밸리 지역에서는 상당히 공실률이 높게 유지가 되고 있는데요. 뉴욕 지역에서도 공실률이 높은 상태로 유지되고 있고 이런 기업들의 재택근무 확산 문화가 갑작스럽게 변경이 될 일은 별로 없기 때문에 공실률이 떨어지기까지는 부동산 경기가 전반적으로 회복이 되고 경기가 더 회복될 때까지 시일이 걸릴 것으로 보입니다. 따라서 상업용 부동산의 이런 부실화 가능성이라든지 공실률이 계속해서 지속되면서 수익이 창출되지 않는 기간이 그렇게 빨리 정리되기는 쉽지 않고요. 상당 기간 지속될 것으로 예상되고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 굿모닝 경제는 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 유혜미 한양대학교 경제금융대학 교수와 함께했습니다. 교수님, 고맙습니다.

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