'전용 84㎡' 분양가 22억과 환급금 6억

[기자수첩]

서울 영등포구 여의도 한양아파트 전경 /사진=뉴스1

'여의도 재건축 1호' 타이틀을 달고 정비사업을 진행 중인 서울시 영등포구 여의도 한양아파트의 '재건축 환급금'이 최소 1억원, 최대 6억원까지 추산됐다. 종상향으로 용적률이 600%까지 높아지면서 사업성이 개선됐다는 게 서울시와 조합의 설명이다. 실제로는 '강남급'으로 비싸게 책정한 일반분양가로 사업에 필요한 돈을 상당 부분 충당하겠다는 구상이 반영된 계산이다.

18일 서울시와 정비업계에 따르면 여의도 한양 주택형별 조합원 추정 분양가는 △59㎡ 12억5900만원 △84A㎡ 17억6400만원 △84B㎡ 20억9800만원 △110A㎡ 23억800만원 △110B㎡ 22억6600만원 △119㎡ 24억8000만원 △139㎡ 28억2200만원 △149㎡ 30억3100만원 △221㎡ 44억6300만원으로 각각 책정됐다.

일반분양가와 조합원 분양가의 차이가 크다. 여의도 한양 전용면적 59㎡ 일반분양가가 15억7400만원으로 추정됐는데, 이는 최근 분양에 나선 서울 서초구 잠원동 '메이플자이'의 같은 면적 분양가 16억7000만원과 큰 차이가 나지 않는다. '메이플자이'는 공고 당시 기준 '역대 최고 분양가' 기록을 썼던 단지다.

여의도 한양 '국민평형(전용면적 84㎡)' 일반분양가는 22억원대로 책정됐다. 17억원대인 조합원 분양가에 비해 4억~5억원 높다.

사업수지 분석에서 가장 중요한 건 분양가다. 판매가격(일반분양가)이 원가보다 높아야 남는 게 많다. 사업 주체인 조합이 수익을 많이 남길수록 조합원의 분담금은 낮아진다.

여의도 한양은 시공사 선정을 앞두고 있는데, 물밑경쟁이 치열하다. 현대건설과 포스코이앤씨가 파격 조건을 내세우며 조합원들의 마음을 사기 위해 노력 중이다. '최고급'으로 아파트를 지으면서 조합원 입장에선 '싸게', 환급금을 주겠다고 한다.

포스코이앤씨는 지난 1차 입찰에서 3.3㎡당 공사비 798만원을 제시했다. 현대건설은 하이엔드 브랜드를 내걸고 3.3㎡당 881만원을 제안, 사업성을 높여 수익을 극대화하겠다고 한다. 아파트 공사비는 층이 높을수록 높아진다. 최고 56층 단지를 짓는 게 이 공사비로 가능할까. 건설사의 '장담'이 현실이 돼야만 조합원들은 동일 면적 분양 시 최대 6억원을 돌려받게 된다.

고금리와 공사비 급증으로 정비사업장 곳곳에서 잡음이 이어진다. '여의도 한양 환급 시나리오'가 이뤄지려면 여러 '가정'이 해결돼야 한다. 시공사가 공사비를 올리지 않을 것, 사업성이 극대화될 것, '강남급' 일반분양가에도 청약이 흥행할 것 등등.

정말 싸고 좋은 것은 없다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr