뉴욕 타임스퀘어에 넣은 571억이 `0원`으로… 5대금융, 이자장사로 번 돈 해외서 다 날릴판

5대금융 익스포저 20.4조…북미 위험액만 절반 이상
부동산 담보가치 하락 땐 대출 손실…소비자 피해도 우려돼

<연합뉴스>

글로벌 부동산 경기가 침체로 국내 5대 금융그룹의 해외 부동산 투자 성적표가 망가지고 있다. 투자원금의 10%(1조원 가량)정도가 평가결과 손실로 나타났다. 이미 손실을 확정지어 재무상 반영한 곳이 많고, 배당 받은 금액을 감안하더라도 손실을 털어낼 수 없는 경우도 부지기수다. 올해 미국 상업용 부동산(CRE)을 중심으로 시장의 추가 침체가 예상되는 만큼, 손실에 대한 경고음도 강해지고 있다.

18일 KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 금융에 따르면 해외부동산 관련 전체 위험노출액(익스포저)은 약 20조4000억원. 부실이 우려되는 수익증권(해외부동산 펀드 등)과 대출 등을 합산한 값이다. 특히 북미 지역 부동산 익스포저는 11조4000여억원으로, 전체 부실 우려의 절반 이상 비중(55.9%)을 차지한다. 5대 금융이 작년 실적에 계상한 해외부동산 관련 부실액은 손실금(9550억원), 충당금(1000억원) 등 총 1조550억원이다.

최근 수년째 해외 부동산의 공실률이 높아졌고 미국을 중심으로 상업용 부동산의 인기가 시들해지면서, 5대 금융의 해외부동산 대출·투자 자산의 건전성도 급격히 나빠지고 있다.

투자 실패 사례를 보면 처참하다.

하나금융과 농협금융은 미국 뉴욕 맨해튼 중심가에 있는 20 타임스퀘어 건물(상업용 부동산)에 투자했다가 원금 전액을 잃거나 잃을 상황이다. 이지스자산운용의 사모펀드 '이지스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁198호'에 투자했다가 낭패를 본 것이다.

하나손해보험은 지난 2018년 6월 해당 건물에 114억2242만원을 수익증권으로 투자해 전액을 손실 처리했다. 배당은 4억5000여만원이었지만 턱없이 부족했다. IRR은 -98.49%로 최저치였다. 농협생명보험 역시 같은 시기 이 건물에 571억원을 투자했지만 현재 평가 금액은 0원이다. 누적 배당금은 23억원이고, IRR은 -98.35%에 달한다.

신한투자증권은 지난 2020년 12월 미국 전역의 30개 호텔로 포트폴리오를 짜 수익증권 형태로 218억872만원을 투자했다. 하지만 현재 평가금액은 채 10분 1도 되지 않는 16억7000만원에 불과하다. 현재 평가 금액을 회수한다고 가정할 때 내부손실률(IRR)은 63.30% 수준이다.

우리은행은 지난 2008년 6월 인도 주요 도시의 부동산 4곳에 투자하는 재간접 펀드에 15억2400만원을 투입했다가 손실을 입었다. 현재 평가 금액은 1202만원, 평가 손실률은 -99.21%다. 16년 동안 받은 누적 배당금은 34만원에 그친다.

부동산 불경기는 만기가 있어 상환이 예정된 대출 채권에도 악영향을 미칠 수 있다. 부동산 침체는 담보 가치 하락을 낳고, 채무불이행(디폴트)로 이어지기 때문이다. 5대 금융이 해외 부동산에 신용공여, 채무보증 등을 통해 내준 대출채권 규모는 9조9421억원 규모다.

해외 부동산 침체로 인한 투자 손실은 금융사만의 문제가 아닌 소비자 피해로 이어질 수도 있다. 은행·증권사 등은 해외 부동산을 기초자산으로 삼는 수익증권을 쪼갠 후 기관투자자나 개인투자자들에게 판매했다. 5대 금융의 해외부동산 펀드(사모·공모) 판매 잔액은 총 1조163억원으로, 이중 4066억원어치가 올해 만기 도래한다. 현시점에서 확정 손실은 약 57억원이지만 잠재부실은 눈덩이일 수 있다. 투자자 간 합의를 통해 만기를 연장하고 손실을 미룬 사례가 대다수기 때문이다.

하지만 금융업계는 해외 부동산 관련 위험을 '감당할 수 있는 수준'이라는 입장이다. 대출 자산 대부분이 선순위라서 채권 회수도 어렵지 않다고 보고 있다. 한 금융권 관계자는 "부실에 대비해 충당금을 충분히 쌓았고, 실제 부실이 발생하더라도 손실을 감당할 체력은 충분하다"고 설명했다.

김경렬기자 iam10@dt.co.kr