믿었던 뉴욕빌딩도 마이너스… 은행들, 부동산 침체 '부메랑' ['시한폭탄' 해외부동산 투자]

홍콩ELS 손실 이어 '겹악재'
가격변동 민감한 오피스 비중 커
해외 대체투자 구조적 문제점도

5대 시중은행 자료사진. 일러스트=연합뉴스 제공

[파이낸셜뉴스]국내 금융지주가 글로벌 투자은행(IB) 수준으로 리스크 관리체계를 강화하기로 한 건 해외 부동산 투자손실률이 급등하고 있어서다. 은행들은 홍콩항셍중국기업지수(H지수) 주가연계증권(ELS) 상품 손실률이 50%를 넘어선 가운데 해외 부동산 투자손실까지 겹칠 경우 영업이익 급감의 직격탄을 맞을 수 있다. 실제 국내은행 투자가 집중돼 있는 북미 지역, 특히 미국 상업용 부동산 공실률이 높아지면서 대출상환이 어려워지는 등 은행권 리스크 관리에도 빨간불이 켜졌다.

■ 리스크 본격화…시중은행 모두 손실
18일 국회 정무위원회 소속 김한규 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면 올해 만기 도래하는 KB국민은행의 해외 대체투자금액은 4634억원에 달한다. 지난해 국민은행 연간 당기순이익(3조2615억원)의 14% 수준이다.

KB국민은행의 해외 대체투자금액(지난해 9월말 기준)은 총 4조3098억원으로 집계됐다. 이어서 △하나 2조4755억원 △신한 9510억원 △농협 2922억원 △우리 1979억원 순으로 익스포저(위험노출액)가 컸다.

이중 올해 만기 도래 투자금은 총 1조5872억원에 달했다. 하나은행이 5945억원으로 가장 많았고 △국민 4634억원 △신한 4310억원 △우리 843억원 △농협 320억원으로 뒤를 이었다.

세계적인 부동산 경기 악화로 손실 위험성도 크다.

국민은행 해외 부동산 대체투자 중에서는 총 706억4000만원을 내준 롯데 코랄리스 베트남 대출 건이 가장 컸다. 은행이 신용리스크 측정모형을 통해 분석한 결과 해당 대출 건의 부도 시 손실률(LGD)은 65.9%로 나타났다. 다만 국민은행은 "현재 정상여신으로 분류돼 있다"며 "이번주 내 상환 예정"이라고 밝혔다.

실제 연체가 발생했다 상환된 사례도 있다. 뉴욕 맨해튼 중심상권에 있는 리테일·업무시설 담보대출은 지난해 5월 26일자로 연체가 발생했다. 부동산 가치가 떨어지는 경우를 보통, 악화, 최악의 시나리오로 나눠서 분석한 결과 가치가 29% 떨어지는 '악화'(worse) 시나리오에서 뉴욕지점 추정손실금액은 약 54억9400만원, 원금 대비 손실률은 67.5%로 계산됐다. 부동산 가치가 44% 떨어지는 최악(worst)의 경우 손실금은 약 60억5400만원, 원금 손실률은 74.3%에 달할 것으로 추정됐다.

국민은행은 의원실에 제출한 자료를 통해 "대주단의 자산압류 절차에 대해 협의 중"이라며 "공동참여한 구조화금융과의 협업을 통해 압류절차에 대응할 계획"이라고 밝혔다. 이후 지난해 12월 대출금이 상환돼 최악의 상황은 피했다.

다른 은행에서도 투자손실 조짐이 가시화되고 있다. 하나은행은 지난해 9월 기준 257억원 규모의 부실채권 1건이 있었고, 같은 해 12월 자산매각으로 전액 상환했다. 우리은행은 해외 부동산 취득가에 비해 평가값이 떨어져 지난해 9월 말 기준 손실률이 8%, 손실금액은 328억원으로 파악됐다.

NH농협은행의 지난해 9월 말 기준 손실률은 3.68%, 손실 규모는 107억6000만원으로 추정됐다. 농협은행은 대출만기가 지난 고정여신(연체 3개월 이상)에 대해 올해 채권 매각에 나선다.

■ 은행들 리스크 관리 강화 본격화
문제는 미국 등 상업용 부동산 시장 냉각이 계속돼 부실이 추가 발생할 수 있다는 점이다.

국제금융센터 '미국 상업용 부동산 시장 동향 및 은행권 영향' 보고서에 따르면 미국 상업용 부동산은 오피스, 아파트를 중심으로 수요가 급감하면서 전체 가격이 2022년 7월 고점 대비 약 11%, 도심업무지구 오피스는 약 40% 하락했다. 특히 지난해 4·4분기 오피스 공실률이 18.6%로 30년래 최고 수준으로 높아진 가운데 올해 최대 19.8%로 정점을 찍을 것으로 예상된다. 국제금융센터는 "2009년 금융위기 이후 저금리 기반으로 발생한 대규모 상업용 부동산 대출 만기가 올해부터 2027년까지 집중돼 있어 은행 등 대출기관들의 동반 부실화가 우려된다"고 했다.

우리나라 해외 대체투자가 가진 구조적 문제점도 있다. 신용상 금융연구원 선임연구위원은 지난 1월 연구보고서에서 국내 금융사들의 해외 대체투자가 지역별로는 미국 58%, 유럽 23%, 투자유형별로는 오피스 비중이 높아 가격변동에 더 민감하게 반응하는 집중위험에 노출돼 있다고 지적했다. 아울러 물건이 B급 오피스이고, 투자 만기 대비 잔여 임차기간이 짧을 경우 리스크가 더 커질 수 있다.

국내 은행들이 글로벌 투자은행 벤치마킹에 나선 가운데 체계적 대응이 필요하다는 지적이 나온다. 신 위원은 "해외 부동산 투자는 상품구조상 판매사, 자산운용사, 해외 에이전시 등 다양한 시장 참여자가 개입하는 데다 현지 부동산 거래 관행·규제 차이로 거래 상대방·법률 위험이 크고 환율변동 위험도 있다"며 "투자 물건별 현황 파악, 재무약정에 대한 이해를 통해 유동성 위험에 대비하고 선순위 대출 승계를 통한 선순위 지분 확보 등을 검토해야 한다"고 말했다.
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dearname@fnnews.com 김나경 박문수 기자