인상에 또 인상, 49층 대신 35층…공사비 부담에 재건축 곳곳 ‘삐그덕’

시공사, 조합에 공사비 증액 공문 발송 잇따라
일부 현장 분담금 가중에 초고층 포기 검토
공사비 이견에 시공사 못구한 정비사업장도

반포주공 1단지 아파트 전경 [사진 = 연합뉴스]

건설 자잿값과 인건비 상승으로 공사비가 급등하면서 전국 곳곳의 정비사업장에서 공사비 인상을 놓고 시공사와 조합 간 갈등의 골이 나날이 깊어지고 있다.

17일 도심정비업계에 따르면, 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 시공사인 현대건설은 최근 조합에 공사비를 기존 2조6363억원에서 4조775억원으로 올려달라는 내용의 공문을 보냈다. 3.3㎡당 공사비가 548만원에서 829만원으로 50% 넘게 오르는 셈이다.

기존 공사비는 2019년 5월, 조정된 공사비는 지난해 8월을 기준으로 산출됐다. 현대건설은 물가 변동과 46개동·5440가구에서 50개동·5002가구로 설계를 변경한 것을 반영해 공사비 증액을 요청했다.

조합 측은 공사비 협상단을 꾸려 다음달 말 착공을 목표로 현대건설과 협상에 나서겠다는 문자를 최근 조합원들에게 보냈다.

현대건설은 최근 부산진구 범천 1-1구역 도시환경정비사업 조합에도 기존 3.3㎡당 539만원이던 공사비를 926만원으로 올려달라는 공문을 보냈다. 조합 측은 공사비 증액 필요성은 인정하지만, 3년 새 72% 인상은 과도하다는 입장인 것으로 전해졌다.

부산에서는 부산진구 촉진2-1구역 재개발사업 시공사로 선정됐던 GS건설이 조합 측에 공사비를 3.3㎡당 549만원에서 987만원으로 증액해 달라고 요구하면서 조합과 갈등을 빚다 지난해 6월 시공 계약이 해지되기도 했다.

서울 송파구 잠실진주아파트 재건축 사업장도 공사비 인상을 놓고 조합과 시공사가 수개월째 줄다리기를 하고 있다.

앞서 시공사인 삼성물산은 지난해 3.3㎡당 공사비를 660만원에서 889만원으로 인상할 것을 조합 측에 요구했지만, 작년 12월 조합이 개최한 공사계약변경 약정체결 총회에서 증액안이 부결됐다.

올해 연말 분양을 계획하고 있는 서울시 서초구 방배동 한 재건축 사업도 최근 공사비 인상문제를 놓고 시공사와 갈등을 겪고 있다. 이미 최초 계약 공사비를 한번 올렸음에도 불구하고 추가 인상을 요구하고 있다는 것이다. 조합측은 공사비를 인상했을때 추가 분담금이 가구당 약 1억원이 오르는 만큼 신중해야 한다는 입장이다.

시공사는 DL이앤씨로, 추가로 인상을 요구한 금액은 총 공사비용 약 3330억원이다. 3,3㎡으로 환산하면 약 780만원 수준이다. 과거 시공사를 선정했을 당시인 총 공사비용 약2315억원 3.3㎡당 545만원보다 약1000억원 즉 43% 상승한 금액이다.

앞서 이 재건축 사업장은 작년 4월 총 공사비를 2652억원(3.3㎡당 621만원)으로 올린 바 있다. 조합에 따르면 최근 총회에서 통과시킨 3.3㎡당 621만원이 시공사가 요구하는 780만원으로 올랐을때 분담금은 1억원 가량 추가로 늘어난다.

기존 전용 84㎡를 소유하고 있는 조합원이 84㎡ 동일평형으로 옮기는 것을 가정했을 때 최초 계약 공사비인 545만원이면 9000만원, 621만원은 1억3600만원, 780만원으로 올리면 2억3700만원의 추정 분담금을 내야 한다.

공사비 부담에 강남 ‘랜드마크’ 포기

공사비 급등 여파로 서울 강남은 물론, 한강변에서 ‘수직 개발’을 통해 70~80층짜리 아파트를 지으려는 계획들도 줄줄이 차질을 빚고 있다.

일반 아파트보다 2배 정도 공사비가 더 드는 초고층 사업을 강행하는 게 실익이 없다고 판단하는 것이다.

건물을 50층 이상으로 건설하려면 내진 설계, 대피 공간 확보, 초고강도 특수 콘크리트 사용 등 비용이 증가해 공사비가 기하급수적으로 불어난다. 또한 건축물 안전영향평가 등 일반 건축물보다 강화된 규제를 적용받아 사업 추진 기간이 최소 1년 이상 더 걸리는 것으로 알려졌다.

고급 아파트의 상징인 초고층을 포기하는 사례는 강남도 예외가 아니다. 서울 반포동의 한 재건축 단지는 대표적인 부촌임에도 49층을 포기하고 원안인 35층으로 돌아서는 방안을 추진 중이다.

자잿값과 금융 비용 인상으로 시공사를 구하지 못하는 정비사업장들도 늘고 있다. 송파구 잠실동 잠실우성4차는 지난 6일 대의원회를 열고 시공비를 면적 3.3㎡당 810만원으로 올려서 입찰을 진행하기로 했다. 앞서 760만원에 입찰을 진행했지만 시공사를 찾을 수 없었기 때문이다.

500가구가 넘는 인근 재건축 사업장들 역시 800만원 이상 공사비를 제시하고 있다. 송파구 가락동에 위치한 삼환가락아파트(648가구)는 지난 2일 이사회를 거쳐 평당 805만원의 공사비를 잠정 확정했고, 지난해 말 사업시행인가를 받은 가락삼익맨숀(936가구) 아파트도 평당 809만원에 입찰을 진행했다.

강남이더라도 소규모 단지의 경우 시공비가 3.3㎡당 900만원을 웃도는 상황이다. 서초구 잠원동 신반포27차아파트재건축조합(156가구)은 지난달 시공사 입찰을 진행했지만 참여한 건설사가 없었다. 당시 조합은 3.3㎡당 907만원 수준의 공사비를 제시했다.

한 강남 재건축 조합장은 “시공사들이 사업성을 따져 입찰하는 경향이 강해진 데다, 경쟁이 이뤄져야 가격이 낮아지는데 최근에는 이마저도 사라지는 모습”이라며 “강남이라고 해도 시공사 선정이 까다롭다”고 말했다.

문제는 이런 공사비를 둘러싼 조합과 건설사의 고민이 공급 부족으로 이어질 수 있다는 점이다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “재개발, 재건축 사업까지도 시공비 문제로 조합과 시공사 간의 갈등이 길어지면서 입주 물량이 역시 또 한 3~4년, 4~5년 후에 적어질 가능성이 크다”면서 “이 같은 현상이 길어지면 수급 불균형으로 전세 등 부동산 가격 불안이 재연될 수 있다”고 말했다.