홍콩ELS도 아닌데 수익률 -80%…‘개미들 멘붕’ 상품 뭐길래

만기 도래 부동산 공모펀드
16개 중 7개 마이너스 수익
금융위 “홍콩ELS와 다르다”

연 6~8% 고수익을 얻을 수 있는 매력적 투자처로 각광받으며 완판행진을 이어갔던 해외 부동산 공모펀드가 금리인상과 부동산 시장 침체라는 이중고에 최소 7%대에서 최대 80%대를 넘어서는 마이너스 수익률을 기록하고 있다.

현재까지는 만기가 도래하지 않아 손실 확정이 난 펀드는 없는 상황이지만, 이지스자산운용의 독일 오피스빌딩 상품은 이달 자산 처분 권한이 대주단에 넘어가면 손실 확정을 피하기 어려울 전망이다.

15일 매일경제가 만기가 도래하는 해외 부동산 공모펀드 상품 16종에 대한 수익률을 분석한 결과, 마이너스 수익률을 기록하는 상품은 7개였다. 주로 유럽이나 미국에 투자한 상품들의 마이너스 폭이 컸다. 독일 프랑크푸르트 소재 빌딩에 투자한 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’가 -81.98%를 기록해 최대 마이너스를 냈고, 미국 워싱턴DC ‘나사(NASA) 본사’ 오피스에 투자한 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁1호’도 -35%였다.

뉴욕 맨해튼의 오피스빌딩에 지분투자하는 ‘한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호’도 -30%를 기록 중이고, 벨기에 브뤼셀 소재 정부기관(RDB) 오피스 상품인 ‘한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호’도 -16%에 육박했다.

해외 부동산 공모펀드 상품들 가운데 가장 만기가 가까운 상품은 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁1호’로 다음달 30일이다. 만기가 되면 마이너스인 상품의 손실은 확정된다. 다만 이 상품은 이달 말 수익자총회를 열고, 만기를 5년 연장하는 안건을 논의한다고 지난달 공시했다.

문제는 독일 프랑크푸르트 소재 트리아논 빌딩에 투자한 이지스운용의 ‘이지스글로벌부동산투자신탁229호’다. 이 상품은 지난해 10월 수익자총회를 통해 해당 펀드의 만기를 2년 연장했지만, 이달 건물을 매입할 당시 자금을 빌렸던 대주단 여덟 개사와 맺은 현상유지(스탠드스틸) 계약의 연장 여부가 판가름난다.

애초 대출 만기일은 지난해 11월말이었지만, 대출 계약 기간을 일정 기간 유예해주고 기한이익상실(EOD) 선언을 하지 않았다.

현재 이지스운용이 이달 말까지 완료해야하는 현상유지 계약 추가 연장은 녹록치 않은 것으로 전해졌다. 이 계약이 연장되지 않으면 자산 처분 권한이 대주단으로 넘어가게 된다. 이 경우 대주단은 대출 회수에 집중할 예정으로 공·사모펀드의 투자자 손실이 확정될 것으로 보인다.

2018년 3700억 규모로 설정된 트리아논 펀드는 자산 임대료 비중의 절반 이상을 차지했던 주요 임차인 데카방크가 임대차계약 연장 옵션을 행사하지 않으면서 수익성에 경고등이 켜졌다.

임차인의 공백에 자연히 건물 자산가치가 하락한 것이다. 이지스운용 측은 “현상유지 계약 추가 연장에 주시 중”이라고 밝혔다.

한편, 금융당국에서는 금융사들의 해외부동산 투자 상황에 대한 상황 분석에 나서는 한편, 관련 펀드 손실로 개인투자자의 피해가 커질 것이라는 예측에 대해서는 선을 긋는 상황이다.

김주현 금융위원장은 이날 “홍콩 주가연계증권(ELS)은 홍콩H지수(항셍중국기업지수)가 높았을 때 3년 만기로 팔아서 상반기에 만기가 갑자기 많이 돌아오고 있는데, 해외부동산 펀드는 만기가 앞으로 몇년 동안 분산이 돼있다”며 “투자자들이 일부 공모펀드에 개인도 있지만, 사실 대부분 기관투자자가 많다”고 설명했다.

해외 부동산 펀드 손실로 홍콩ELS와 비슷한 투자자 피해가 나타날 수 있다는 일각의 우려는 맞지 않다고 본 것이다. 김 위원장은 “피해규모가 상대적으로 갖고 있는 손실요인에 비해 크지 않아 손실흡수능력이 훨씬 있으니까 그렇게 크게 걱정할 일이 아니다”라면서 “종합적으로 봐야 한다”고 덧붙였다.

현재 국내 금융사의 해외부동산 투자 내역을 점검 중인 금융감독원 입장도 비슷하다. 금감원 고위관계자는 “관련 공모펀드의 경우 대부분 만기연장이 이뤄지고 있어 손실이 당장 확정되는 것은 드물다”며 “대부분 장기 임차인을 확보해 놓은 곳이 많아 급히 매각해야 하는 상황도 아닌 것으로 파악하고 있다”고 설명했다.