'자본 1위' 한국토지신탁, 신용등급 하락… 신탁사 신용도 '빨간불'

한신평, A에서 A-로 강등
건설업계 위험도 전이돼
수주 줄고 부실자산 늘어

국내 부동산신탁사 가운데 자본력이 가장 탄탄한 한국토지신탁의 신용등급이 한 단계 강등됐다. 신탁사는 자금력이 떨어지는 토지 소유자(시행사)로부터 토지를 위탁받아 인허가, 시공, 분양, 입주 등 부동산 개발 전반을 대신 해주고 수수료를 받는다. 한국토지신탁은 부동산 경기침체로 수주실적이 줄어들고, 부실자산 규모가 크게 불어났다. 지난해부터 공사비 급등과 금리상승 등으로 건설사들의 자금사정이 열악해지면서 신탁업계가 준공책임을 떠안게 되는 등 위험도가 전이된 것이다.

15일 한국신용평가에 따르면 한국토지신탁의 신용등급은 A에서 A-로 강등됐다. 수주 실적 감소로 시장점유율과 이익창출력이 떨어진 점이 이유로 제시됐다.

서울 시내 한 공사현장./뉴스1

2018년까지 20%를 상회했던 한국신용평가의 영업수익 기준 시장점유율은 2022년 10.8%로 하락했다. 같은 기간 개발신탁수익 기준 시장점유율은 24.4%에서 7.8%로 크게 떨어졌다. 지난해에도 시장지위 약화가 지속됐다.

2023년 3분기 누적 영업수익 기준 점유율은 10.2%로 2022년 대비 0.6%포인트(p) 내렸다. 2022년 신탁보수 기준 수주규모는 1019억원으로 2014년 995억원 이후 가장 적은 규모를 기록했다. 지난해 3분기 누적 신규 수주 실적도 257억원에 머물렀다.

2022년 영업수익은 2016년 이후 처음 2000억원 미만으로 감소한 1882억원이다. 당기순이익은 414억원으로 2010년 이후 가장 저조한 실적을 기록했다.

시행자가 개발 대상 토지를 신탁사에 맡기면 신탁사가 직접 사업시행 주체 역할을 하는 차입형개발신탁 수주가 감소한 영향이 크다는 분석이다. 이에 따른 개발신탁보수와 이자수익 감소, 금리 상승으로 인한 이자비용 증가, 운용 중인 사업장에 대한 대손비용 부담 확대 등도 실적 하락의 원인으로 작용했다

부동산경기 저하로 고정이하자산은 증가하고 있다. 고정이하자산이란 채무 상환 가능성이 낮아져 채권 회수가 곤란해진 자금을 뜻한다. 부실자산이 늘어나고 있다는 얘기다.

지난해 9월 말 기준 고정이하자산 잔액은 4398억원으로 2022년 12월 말 대비 535억원 증가했다. 이는 부동산신탁사 14곳 중 가장 큰 수준이다. 미분양 발생 등으로 분양 대금이 정상적으로 회수되지 않아 손해로 잡힐 수 있는 사업장이 늘었다는 의미다.

여윤기 한국신용평가 금융1실 수석연구원은 “2022년 이후 부동산경기 저하로 수주 실적이 급감한 점과 높은 조달금리 부담이 나타나는 점 등을 고려할 때 한국토지신탁의 이익창출력 회복 또한 시일이 걸릴 것으로 보인다”고 했다.

한국토지신탁의 2023년 9월 말 기준 자기자본은 8633억원으로 부동산신탁사 중 자본 규모가 가장 크다. 주택 분양경기 저하, 급격한 금리 상승 등으로 건설업체의 사업변동성과 재무적 불확실성이 커지면 계열 건설사에 대한 직간접적 재무지원을 행할 수 있다.

한국토지신탁은 지난 13일 1000억원 규모의 회사채 발행에 나섰다. 2년물 700억원, 3년물 300억원 등이다. 지난해 발행한 1800억원 상당의 회사채는 전액 완판됐다. 수요예측 결과에 따른 확정된 금액과 이자율은 오는 16일 공시된다.

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