“전셋값 오르는데 다시 갭투자 해볼까”…전세가율 70% 육박, 전문가 의견은

지난해 아파트 전세가율 66.8%
서울 53.7%, 작년 1월 후 최고
빌라는 서울 68.5% 경기 69.4%
인천은 여전히 80% 육박

서울의 한 부동산중개업소 [사진 = 연합뉴스]

아파트 매매가 대비 전세가 비율(이하 전세가율)이 슬금슬금 오르고 있다. 전셋값은 계속 오르는데 매매가격은 떨어진 탓이다.

14일 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 평균 전세가율은 66.8%로 작년 2월(66.9%) 이후 10개월 만에 최고를 기록했다. 전국 아파트 중위 전세가율도 66.9%로 역시 작년 2월(67.0%) 이후 가장 높았다.

전국 아파트 평균 전세가율은 2018년 1월 75.2%로 2012년 조사 이래 최고를 기록한 뒤 하락하기 시작해 작년 8월 66.1%까지 떨어졌다. 하지만 지난해 하반기부터 전셋값이 상승 전환한 반면, 지난해 9월 특례보금자리론 중단과 집값 고점 인식에 따른 매수세 감소로 매매가격이 오름세 둔화 내지 하락하면서 전세가율은 최근 4개월 연속 상승하고 있다.

다만 전세가율이 올랐어도 과거에 비해 높은 수준은 아니어서 전세를 끼고 주택을 구매하는 ‘갭투자’ 수요는 많지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다. 정성진 부땡톡 대표는 “최근 서울 아파트 전세가율이 소폭 오르긴 했으나 과거 통계와 비교 시 최저 수준”이라며 “갭투자 위험은 아직까진 낮다”고 진단했다.

서울 아파트 평균 전세가율은 53.7%를 기록하며 작년 1월(54.7%) 이후 11개월 만에 가장 높았다. 지난해 8월부터 5개월째 상승세다.

서울에서는 종로구가 62.1%로 전세가율이 가장 높았다. 중랑구 61.6%와 구로구 60.8%, 중구 60.7%, 강북구 60.2%의 전세가율이 60%를 넘었다. 노원구는 평균 전세가율이 50.1%로 다시 50%대를 회복했다.

이에 비해 강남구(46.5%), 서초구(49.9%), 송파구(47.4%) 등 강남 3구는 최근 전세가율이 올랐지만, 여전히 50%에 못미쳤다.

일각에서는 올해 입주 물량 부족에 따른 전세시장 불안이 이어질 수 있다고 의견도 나온다. 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 30만6361가구(직방 자료)로, 작년(32만1252가구)보다 4.6% 감소할 것으로 예상된다. 수도권 입주물량은 14만1533가구로, 18% 감소하는 반면, 지방은 16만 4828가구로 11% 증가할 것으로 예측됐다.

서울은 지난해(3만470가구)보다 절반 이상(59%) 줄어든 1만2334가구에 불과하다.입주물량이 급감하면 단기간 전셋값이 급등할 수 있는데, 이럴 경우 전세가율이 추가로 상승할 수 있다. 또한 집값이 작년 말부터 약세로 전환한 데다 불활실성이 커지자 전세를 선택하는 사람이 늘면서 전세가격이 오르는 추세다.

서울 빌라 전세가율 1년새 80%→60%대 뚝

전세피해 지원센터 상담 모습 [사진 = 연합뉴스]

지난해 초만 해도 80%에 가까웠던 서울 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 1년 만에 60%대로 떨어졌다.

전세사기 여파로 빌라 전세 기피 현상이 확산하고, 전세보증금 반환 보증보험 가입 요건이 강화된 영향이다. 전세보증금을 떼일 위험이 있는 ‘깡통전세’ 위험도 다소 줄었다.

한국부동산원 임대차 시장 사이렌 자료를 보면 지난해 12월 서울지역 연립·다세대(빌라)의 전세가율은 평균 68.5%로, 작년 8월 부동산원이 전세가율 집계를 공개하기 시작한 이후 최저치를 기록했다.

서울지역 빌라 전세가율은 2022년 12월 78.6%에서 1년 만에 10.1%포인트 하락했다. 같은 기간 서울 아파트 전세가율은 62.5%에서 55.5%로 7%포인트 떨어져 빌라 전세가율 하락 폭이 더 컸다.

한국부동산원은 최근 3개월간 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 매월 전세가율을 집계하고 있다. 일반적으로 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기에 ‘깡통전세’로 분류한다. 전세사기 주택은 전세금이 매매가보다 높은 경우도 많다.

서울의 빌라 전세가율은 2022년 8월(81.2%)과 9월(82.0%) 두 달 연속 80%를 넘기다가 12월 78.6%로 하락했다. 이후 지난해 7월(69.5%)까지 8개월 연속 떨어졌고, 연말에는 68.5%까지 낮아졌다.

서울에서 전세가율이 가장 높은 곳은 지난달 기준으로 관악구(76.3%), 강동구(75.4%), 강북구(74.3%)다. 낮은 곳은 용산구(50.9%), 강남구(59.1%), 서초구(60.8%)다.

서울 발라 전세가율이 1년 사이 급락한 이유는 ‘빌라 전세포비아(공포증)’로 점철된다. 전세사기 우려로 빌라 전세 수요가 줄면서 전셋값이 내려가고, 월세 수요는 커지고 있다.

부동산원이 집계한 전국 연립·다세대 전세가격 지수는 2022년 12월 100.8에서 지난해 12월 98.3으로 2.5% 하락했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “거품이 끼었던 가격에 대한 되돌림 현상으로 볼 수 있다”며 “주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증보험 가입 요건이 강화되며 보증보험 가입을 위해선 전세금을 낮춰야 하는 점도 영향을 미친 것으로 보인다”고 말했다.