용산역 재개발 기대감에도… 인근 중개업소 "매수문의 드물어" [현장르포]

용산국제업무지구 개발사업 현장 가보니
평당 1억~2억 달하는 높은 가격
토지거래허가구역 묶여 부담도 커
투자자들 일단 "지켜보자" 분위기
일대 재개발 조합은 후광효과 기대
국제업무지구 연계해 사업성 확대
정비계획안 변경·시공사 선정 추진

지난 8일 서울 용산구 용산국제업무지구 인근 정비창전면1구역재개발 일대에서 용산역 방면을 바라본 모습. 사진=최용준 기자

"용산역 주변 가격은 이미 오를 대로 올라서 호재에도 꿈쩍 안 해요"

지난 8일 서울 용산구 용산국제업무지구 인근 공인중개사들은 개발사업 재시동에 집주인들이 반색하고 있지만, 정작 매수문의는 드물다며 이같이 밝혔다. 이미 20년 전부터 재개발 투자자들이 유입돼 '비싼 가격에 살려면 사라'는 배짱 호가가 대부분이기 때문이다. 지난 2010년 정비구역지정, 2013년 해제 이후 지금까지 진척이 없었으니 투자자들도 신중한 분위기이다. 서울시가 내년 하반기 용산국제업무지구 착공 목표를 내놨지만 일대 대다수 공인중개업소 관계자들은 "그때 가봐야 안다"고 단언했다. 다만, 인근 조합들은 지구 개발사업 후광효과로 정비사업에 속도가 붙을 것으로 보는 등 매수·매도자간 온도차가 커보였다.

■주택 3.3㎡당 1억~2억, 문의 드물어

용산국제업무지구 인근 공인중개사무소 유리창에 붙여놓은 시세표가 거의 없다. 현재 매물로 나온 주택의 경우 전면도로(차로) 인근은 3.3㎡당 2억원, 이면도로(골목) 근처는 3.3㎡당 1억원 등 일반 개인 투자자들이 접근하기에는 너무 비싸서다. 실제 지난달 25일 토지면적 135.5㎡ 근린생활시설(5층)은 70억원에 거래됐다. 부지 3.3㎡당 약 1억5000만원 수준이다. 인근에 정비창전면3구역이 정비사업을 진행중이지만 구역 면적이 작고 매물도 거의 없는 상황이다.

심영보 용산국제공인중개사 대표는 "용산국제업무지구 일대 재개발은 기업 등 법인만 관심이 있지 개인이 투자하긴 부담이 크다. 이번 발표로 새로운 투자자가 유입되기에는 한계가 있을 것"이라며 "용산국제업무지구 일대는 토지거래허가구역에 묶여있어 주택 매매거래 시 실거주 2년 의무가 있다. 투자자들 중 직접 살아야 하는데 낙후된 주택이 많아 망설이는 경우가 적지않다"라고 말했다.

용산국제업무지구 인근 준신축 아파트값 역시 호재가 선 반영돼 거래가 저조하다. 용산푸르지오써밋 전용 112㎡는 2022년 5월 25억원 매매가 마지막 거래다. 용산센트럴파크 전용 102㎡는 이달 2일 26억4000만원에 급매물이 거래됐다. 신고가인 지난해 10월 30억2000만원 대비 떨어졌지만 호가는 대부분 30억원선이다. 대우해링턴부동산 장미원 대표는 "고금리로 대출 부담이 큰 상황"이라며 "센트럴파크 전용 114㎡가 지난달 감정가 31억2000만원에 올랐지만 유찰됐다"고 설명했다.

■조합, 정비사업 본궤도 기대 고조

반면, 인근 토지를 소유한 재개발 조합원들의 기대감은 더 커졌다. 개발 호재가 된 정부 발표에 맞춰 사업에 속도를 낸다는 분위기다.

용산국제업무지구와 맞닿은 정비창전면1구역 역시 정비계획안 변경 및 시공사 선정을 준비하는 상황에서 큰 호재가 됐다는 반응이다. 1구역은 이달까지 정비계획안변경을 위한 주민동의서를 징구할 계획이다. 주민 3분의2 이상 동의해야 정비계획안을 바꿀 수 있어서다. 정비계획안이 변경되면 당초 777가구 공급 예정에서 1340가구로 늘어난다. 현재 조합원 수는 442명이다.

정비창전면1구역 조합사무실에서 만난 김영식 조합장은 "1구역은 용산국제업무지구와 바로 인접했다. 국제업무지구와 연계해 정비계획안을 수립할 계획"이라며 "현재 5개로 분할된 획지를 2개로 줄이는 정비계획안을 변경할 예정이다. 획지를 통합해 사업성을 강화하고 토지를 효율적으로 만들기 위한 과정"이라고 설명했다. 이어 "오는 6월 시공사도 선정할 계획이다. 현재 삼성물산, 현대건설, HDC현대산업개발, 포스코이앤씨 등 7개사가 조합사무실을 방문하고 있다"며 "시공자 선정 등을 꼼꼼히 진행하기 위해 한미글로벌과 계약했다"고 말했다.

용산역과 1호선 지하철 한정거장 거리인 남영동업무지구제2구역재개발조합 역시 국제업무지구 사업진척이 용산 전체에 호재로 보고 있다.

지난해 조합을 설립한 남영동업무지구2구역의 유택희 조합장은 "용산국제업무지구에 발표 소식에 속도를 낼 계획이다. 이달 20일 시공사 입찰 공고 후 오는 4월29일 입찰을 마감하고 6월22일 총회에서 시공사를 뽑을 계획"이라며 "현재 삼성물산, 현대건설, HDC현대산업개발, 롯데건설 등이 조합사무실을 방문했다"고 말했다.

junjun@fnnews.com 최용준 기자