상가 임대차 분쟁시 '제소 전 화해' 신청 조건은?

세입자 권리 침해하는 제소 전 화해 불가

제소 전 화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 의미다. /사진=이미지투데이

건물주가 상가 세입자와 임대차 계약을 체결하기 전 '제소 전 화해' 신청 조건을 잘 알지 못해 혼란을 겪는 사례가 늘면서 주의가 요구된다.

제소 전 화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 의미다. 법원에서 성립 결정을 받을 수 있다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 갖는다. 주로 상가 임대차 관계에서 많이 활용된다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 12일 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 최근 10년간 임대차 관련 제소 전 화해 문의가 3000건 이상 발생했다고 밝혔다.

상가 임대차에서 세입자가 사업자 등록을 허가받지 않은 불법 성매매 등의 영업을 하는 경우 법률상 정상 임대차 계약으로 볼 수 없어 제소 전 화해가 불가하다. 엄 변호사는 "세입자의 영업이 국가에서 범죄행위로 규정한 업종일 경우 건물주도 처벌받을 수 있다"고 조언했다.

제소 전 화해 신청 시 주의 사항이 있다. 제소 전 화해를 희망하는 당사자 특정을 해야 한다. 제소 전 화해는 세입자가 불법 행위를 했을 때 빠른 강제집행 절차로 세입자를 퇴거시킬 수 있다. 하지만 강제집행은 제소 전 화해 조서를 기반으로 해 '누구를 대상으로 하고 어느 점포를 집행할 것인지' 특정하지 않으면 절차 진행이 불가할 수 있다.

법원은 이 과정을 신중하게 판단하므로 제소 전 화해를 신청할 때 계약 당사자와 점포 도면을 제대로 특정해야 성립된다. 엄 변호사는 "만약 동업을 전제로 한 세입자의 경우 동업자 모두를 특정해야 추후 강제집행 과정에서 문제가 발생하지 않는다"며 "반면 공동명의의 건물주라면 대표로 한 사람만 특정해도 성립이 가능하다"고 설명했다.

제소 전 화해를 이용해 세입자의 권리를 박탈해선 안 된다. 세입자의 권리금 회수나 계약갱신 요구권 행사를 막기 위해 제소 전 화해를 이용할 수 없다.

엄 변호사는 "세입자의 권리를 제한하는 조서의 경우 법원에서 기각이나 보정 명령을 내릴 수 있다"고 설명했다. 세입자의 임대료 연체를 방지하는 조서는 가능하다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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