집값 내려가는데...전세가율 10개월 만에 최고치

■ 진행 : 이광연 앵커, 장원석 앵커

■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

전국 아파트 가격이 11주 연속 떨어지는 대신 경매 물건은 늘고 전세가율은 10달 만에 최고 수준으로 올랐습니다.

[앵커]

김인만 부동산연구소장과 함께 설 연휴 이후 부동산 시장 정리합니다. 어서 오십시오.

집값 동향부터 살펴보겠습니다. 서두에 말씀드렸다시피 전국 아파트 매매가가 0.06% 떨어졌습니다. 올해로 늘려보면 0.3% 넘게 떨어지면서 11주째 하락세인데 이게 얼어붙은 시장이 풀릴 기미가 안 보이네요?

[김인만]

계속 작년 추석 이후로 집값이 하락세를 벗어나지 못하고 있는데요. 일단 시장의 반응을 보면 시장의 수요자들의 반응은 그렇습니다. 2023년 작년 초 정도 많이 떨어진, 고점 대비 30% 정도 조정된 가격 정도라면 살 생각은 있으나 하반기에 반등한 가격은 좀 부담스럽다라는 반응인데요. 왜 이런 현상이 지속되냐 하면 일단 고금리 문제가 해결되지 않고 있습니다. 금리인하가 언제 될지 모르는 상황이고요. 경기침체. 경기도 굉장히 좋지 않습니다. 거기에 집값 인플레라고 하는데요. 2021년까지 굉장히 많이 올랐죠. 7년 정도 2배 정도 상승한 데 대한 피로감이 누적된 상태이기 때문에 집값 상승에 대한 기대감이 굉장히 낮습니다.

우리 모두는 집값 올라가는 집을 사고 싶지, 아무리 실수요자도 사실은 오르지 않는 집은 안 사고 싶거든요. 그래서 시장의 수요자들은 집값이 올라가기를 바라는데 결국에는 추가 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 가격이 많이 떨어진 급매물 위주로만 찾는데요. 집주인들은 또 기다리면 금리도 내려가지 않을까 호가를 내리고 있지 않기 때문에 조금조금씩 하락은 하는 거고요. 거래량은 계속 줄어들고 있습니다.

[앵커]

금리 이야기는 조금 이따 중요한 이야기니까 다시 하기로 하고. 정부도 그래서 부동산 시장을 활성화시키려고 여러 가지 규제도 풀고 유인책도 내놓고 있습니다. 그중에 하나가 1%대 신생아특례대출인데 이게 또 저출생 정책과도 맞물려 대목이기는 합니다마는 어쨌든 대출 이런 게 나오면서 집을 사는 부부가 늘지 않을까 이런 관측도 있는데 유인책이 되겠습니까?

[김인만]

전혀 효과가 없다라고 할 수는 없습니다. 조금 효과는 있는데요. 이게 한계가 있는 부분이 일단 1%대 대출을 받기가 현실적으로 어렵습니다. 소득 수준이 굉장히 낮아야 되고요. 두 번째는 자격 요건인데 이게 신생아 대출이거든요. 작년에 특례보금자리대출 같은 경우 소득이나 자산 기준이 충족이 되면 내 집 마련을 할 수 있었는데 신생아대출은 자녀를 출산해야 되기 때문에 기본적으로 자격 요건이 어려운 부분이 있고요.

또 세 번째 보면 기본적으로 우리가 대출을 받는다는 얘기는 구매 능력에 해당이 됩니다. 그러면 구매 능력 이전에 집을 사고 싶은 마음, 구매 욕구가 생겨야 그다음에 대출을 얼마나 받고 어떤 대출을 받을까를 고민하는데 집값 상승에 대한 기대감이 낮은 구매 욕구가 굉장히 떨어져 있는 상황이기 때문에 구매 능력을 따질 만한 여력이 되지 않습니다.

실제로 신생아특례대출이 지금 9631건이 신청이 됐는데요. 그중에 주택 구입 용도, 정부가 원하는 집을 살 때 신생아대출을 받는 용도는 1519건밖에 되지 않습니다. 15% 정도밖에는 되지 않는데 그러면 나머지는 뭐냐? 전세대출을 받거나 아니면 대환대출이죠. 대환대출이 60% 정도 차지합니다. 대환대출이라는 것은 기존에 대출을 받고 있는데 저리대출이 나오니까 아기도 있고 그냥 갈아타는 대출이지 실제로 주택 거래량에는 전혀 도움이 안 되는 대출이 더 많은 상황입니다.

[앵커]

그리고 또 미분양 주택도 늘었어요. 지난해 12월에 미분양 주택이 6만 2000가구를 훌쩍 넘었고 준공 후 미분양도 늘었고요. 이게 7만 가구를 마지노선으로 보잖아요. 위험. 어떤 상황으로 봐야 될까요?

[김인만]

미분양이 작년 1월에 7만 5000호 정도였고요, 전국 미분양이. 계속 줄어들다가 12월에 다시 늘어났습니다. 11월에 5만 8000호였고요. 12월이 6만 2000호로 늘어났는데 미분양은 세 가지 우려스러운 부분이 있습니다. 첫 번째는 미분양이 다시 추이가 늘어났다는 점이 우려스럽고요. 두 번째는 지방 미분양이 문제다. 수도권은 줄어들고 있었는데요. 12월 통계를 보면 수도권도 40% 정도 다시 미분양이 늘어나고 있고요. 악성 미분양이라고 하죠. 공사가 끝날 때까지 미분양이 소진이 안 되는 준공 후 미분양은 1년 이상 지속적으로 늘어나고 있기 때문에 미분양이 늘어난다는 얘기는 이게 실수요자 시장이거든요. 투기 목적이 아니라 집이 없는 무주택자들이 분양시장의 주 타깃인데 이분들조차도 지금 주택 구입을 미루고 있다. 굉장히 시장이 위축되어 있고요. 미분양의 위축 문제, 아까 7만 호 말씀하셨는데 이게 계속 미분양이 늘어나게 되면 우리를 괴롭히는 PF 문제, 지금 건설 경기 발목을 잡고 있는데 PF 문제가 더 심각해질 가능성이 높습니다.

[앵커]

PF 문제는 어떻습니까? 당국에서 관리를 잘하고 있나요? 당국에서는 연착륙 이야기도 나왔습니다마는.

[김인만]

지금 노력은 하고 있는 것 같은데요. 일단은 정부가 그냥 노력만으로 해결되기에는 현실적으로 어려울 것 같습니다. 분양시장이 살아나고 시장에서 소화를 시켜줘야 되는데 고금리에 발목 잡혀 있고 분양 시장, 투자 심리가 위축되어 있기 때문에 정부가 정책 자금을 지원해서 해결될 수준까지는 아니고요. 총선이 지나고 아무래도 대대적인 수술이 있을 것 같습니다.

[앵커]

그리고 또 전쟁 등으로 인한 원가 상승 대목도 있고 외부 요인이 많다는 말씀으로 이해를 하겠고. 또 한 가지, 금리입니다. 미국 연준 의장이 신중하자, 이러면서 3월 금리 인하 가능성을 일축했습니다. 어떻습니까? 어느 정도로 금리가 떨어져야, 물론 어려운 질문입니다마는. 수요로 이어질까요, 수요가 살아날까요?

[김인만]

일단 금리는 우리가 두 가지 포인트로 봐야 되는데요. 첫 번째는 언제 얼마나 떨어질지가 가장 중요한 포인트고요. 두 번째는 떨어졌을 때 그 이후입니다. 첫 번째는 작년 12월이죠. 미국에서 3차례 정도, 2024년에는 3차례 정도 인하할 수 있다라는 시그널이 나왔는데 시장에서는 그렇게 예상을 합니다. 우리나라하고 미국하고 이제 2%포인트 정도 차이가 벌어지기 때문에 미국이 3차례 인하하더라도 한국은행은 어차피 1차례 정도밖에는 인하를 못 할 것이다. 그러면 미국이 상반기에 한 차례 정도, 하반기에 두 차례 정도 인하를 하게 되면 한국은행은 하반기에 잘해야 한 차례 정도 인하할 수는 있는데요. 이게 베스트입니다. 그래서 일단 인하를 했을 때는 반등 효과는 나올 겁니다.

기다리던 매수 대기자들이 들어오는데 진짜 문제는 인하되고 나서 잠깐 반등을 하다가 반등을 하지 못했을 때 우리는 모두 금리 인하만 바라보고 있거든요. 금리 인하만 되면 주택시장의 모든 게 해결될 거야라는 환상, 기대감을 가지고 있는데 실제로 한두 차례 인하하고 나서 살짝 반등 후에 본격 회복이 되지 않으면 시장에서는 아마 굉장히 당황하는. 금리가 문제가 아니었어라는 문제가 대두가 될 겁니다. 그래서 본격적인 문제는 금리가 한두 차례 인하되고 본격 반등을 하지 못했을 때 발생할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

그리고 만약에 연준에서 금리 인하를 결정한 다음에 우리 부동산 시장에 미칠 때까지 시기는 어느 정도 걸릴까요?

[김인만]

미국이 한 차례 인하해서 한국은행이 인하하기는 현실적으로 좀 어려울 것 같고요. 미국이 적어도 두 번, 아니면 세 번 정도 인하해야 한 번 정도 인하를 합니다. 지금 기준금리 차이가 2% 이상 벌어지게 되면 자금 유출 가능성이 있기 때문에 한국은행 입장에서는 굉장히 조심스러운 반응이고요. 미국이 많이 내려가줘야, 0.5 이상 내려가 줘야 한 번 정도 내릴 수 있는데 사실 한 번 내려서 대출금리가 많이 내려가지 않습니다. 그래서 기대감 때문에 잠깐 반등은 할 수 있겠으나 시장에서 원하는 수준은 기준금리가 2%대 또는 그 이하로 내려가줘야 되는데 좀 긴 시간이 필요할 것 같습니다.

[앵커]

부동산 시장은 침체돼 있고 그런데 금리는 높습니다. 그렇다 보니 경매로 나오는 물건들도 많은데 전국 기준으로 3년여 만에 최다를 기록하기도 했습니다. 지난달에만 2900건 가까이 쏟아졌다고 이렇게 지표로 확인되고 있는데 이건 어떤 영향일까요?

[김인만]

일단 경매 건수가 늘어나고 있는데요. 경매는 두 종류가 있습니다. 강제경매라는 게 있고요. 임의경매가 있는데요. 강제경매 같은 경우에는 세입자가 전세금을 돌려받지 못하면 소송을 통해서 경매로 넘기는 경우고요. 임의경매는 은행이 돈을 빌려주고 집주인이 원금이나 이자를 갚지 못하면 소송 없이 바로 경매로 넘기게 되는데 임의경매가 60% 정도 늘어났습니다. 이 이야기는 무리한 대출을 통해서 내 집 마련을 하신 분들이 결국에는 원금과 이자를 갚지 못해서 은행에서 경매로 넘기는 경우들이 크게 늘어나고 있기 때문에 주택시장이 단기간에 반등하기 어려운 상황이라면 이런 경매 건수는 더 많이 늘어날 것 같고요. 한 차례, 두 차례 인하가 되고 유찰이 되고 좋은 조건이 나온다면 또 이걸 내 집 마련 기회로 삼는 분들이 들어오기 때문에 낙찰 건수도 동시에 늘어날 가능성이 있습니다.

[앵커]

경매를 참여하는 이유가 잘만 하면 집값 대비해서 저렴하게 주택을 살 수 있다는 장점이 있는데 그와 별도로 위험한 점도 있잖아요.

[김인만]

좀 복잡한 부분이 있습니다. 일단 권리 분석을 잘해야 되는 부분이고요. 경매를 넘어갔다는 얘기는 이자를 갚지 못하는 경우들이 있을 수도 있고요. 또 다른 압류라든지 여러 가지 문제가 있을 수도 있기 때문에 우선순위 등기부등본을 보고 권리분석을 잘해야 되고요. 또 가치분석이라고 하는데 가격이 얼마가 적정한지는 좀 봐야 됩니다. 경매라고 해서 100% 무조건 저렴하지는 않고요. 시중에 나오는 급매물이 더 저렴할 수도 있고 경매 시점이 중요하거든요. 이게 한 6개월, 8개월 전에 발생한 문제가 지금 오기 때문에 지금 현장에 나오는 급매물 시세하고 동시 비교를 해서 유리하다면 경매로 참여하고요. 유리하지 않다면 냉정하게 포기하는 전략도 필요합니다.

[앵커]

그렇게 관망이 길어져서일까요? 또 매매가 대비 전세가율은 10개월 만에 최고치입니다. 사실 한때는 전세사기다 또역전세다 해서 전세 기피 현상도 있었는데 다시 몰리고 있는 것 같거든요.

[김인만]

전세 같은 경우는 아파트와 비아파트로 구분을 할 필요가 있습니다. 비아파트라고 한다면 빌라나 오피스텔 시장인데요. 최근에 전세사기, 깡통전세, 여러 가지 어려운 점이 굉장히 많았는데 불안하죠. 믿고 계약을 했는데 내 전세금을 돌려받지 못하는 이런 깡통전세들이 늘어나다 보니 빌라, 오피스텔에 있는 수요자들이 선택할 수 있는 방법은 안전한 아파트 전세로 오거나 월세로 전환되는 방법입니다. 아파트 전세시장 같은 경우는 빌라 시장에서 유입되기 때문에 전세 수요는 늘어나고요. 최근에 매매 시장이 주춤하고 있기 때문에 매매 수요도 또 전세로 유입이 됩니다.

전세 수요는 늘어나는데 입주 물량은 계속 줄어들죠. 공급 부족, 수요 증가 때문에 아파트 전세 가격은 상승을 하고 있습니다. 매매 가격은 주춤한데 전세 가격이 올라가니까 전세가율은 당연히 올라가는 거고요. 이런 현상은 쉽게 해결이 안 될 것 같습니다. 아마 지금이 문제는 아니고요. 중장기적으로 3년, 5년 이상 전세 가격상승은 지속적으로 이어질 것 같습니다.

[앵커]

부동산이 최고점에 달했을 때 전세가가 매매가를 밀어올리기도 했었거든요. 그때와 지금을 비교한다면 어떤 점이 다르고 비슷할까요?

[김인만]

중장기적으로 밀어올릴 가능성이 높습니다. 지금 전세가격은 3년, 5년 정도 이어질 수 있다라고 했죠. 과거 사례를 보더라도 전세가격이 살짝 올랐다고 해서 집값이 바로바로 올라가지는 않습니다. 금리라든지 집값 인플레이션, 여러 가지 상황을 고려해서 결정을 하는데 이런 상황이 전세난, 전세 강세가 1년, 2년, 3년, 5년이 지속되면 결국에는 매매 가격을 밀어올리게 되고요. 전세가율이 높아진다는 얘기는 갭투자하기 좋은, 투자금이 줄어든다는 얘기죠. 그러면 집값이 저평가가 되고 금리가 내려가는 상황이 된다면 투자 수요들이 유입되면서 몇 년 후에는 집값이 올라갈 가능성도 있습니다.

[앵커]

게다가 각종 규제도 풀어져 있기 때문에.

[김인만]

맞습니다.

[앵커]

예전에 보면 전세가율이 오르면 당연하다는 듯이 갭투자도 늘어나는 경향이 있었거든요. 이번에는 어떨까요?

[김인만]

2024년에 갭투자가 갑자기 늘어나기는 좀 어려울 것 같고요. 금리가 여전히 고금리고 또 집값이 여전히 비쌉니다. 집값이 저렴하면 한번 투자해볼까 하는 생각이 드는데 여전히 시장에서는 지금 집값은 좀 부담스러운, 추가 상승에 대한 기대감이 낮기 때문에 2024년에는 그런 현상이 발생하지 않을 수가 있는데요. 이게 몇 년 동안 지속이 되고 금리가 좀 내려가고 집값 인플레, 집값이 좀 조정이 된다면 그때는 또 집값을 밀어올릴 가능성이 높습니다.

[앵커]

그리고 이제 이사철이 옵니다. 봄이 오면 전세난을 걱정해야 되는 것 아니냐 이런 걱정도 있는가 하면 재계약으로 큰 걱정은 없을 거다, 이런 낙관론을 펴는 분들도 있는데 어느 쪽에 무게를 두고 계십니까?

[김인만]

재계약이라고 하면 2+2가 진행되고 있기 때문에 과거보다는 전세난이 덜 심각할 수 있는데요. 제가 앞서서도 중장기적으로 문제가 된다라고 했죠. 왜냐하면 지금 주택시장 분위기가 굉장히 안 좋습니다. 분양시장도 안 좋고요. 이렇게 분위기 안 좋으면 건설회사들이 공격적으로 공급 물량을 늘리기는 어렵기 때문에 착공, 인허가, 분양 물량들이 모두 다 줄어듭니다. 그 이야기는 3년, 5년 후까지 입주 물량이 부족할 가능성이 높기 때문에 중장기적으로는 이게 문제가 될 가능성은 충분히 있습니다.

[앵커]

그렇군요. 또 한 가지, 아파트 전세는 아까도 말씀하셨지만 올랐지만 연립이나 다세대 같은 빌라 전세가율은 10%포인트 넘게 하락을 했고요. 또 빌라 월세 가격 같은 경우에는 2015년 이후 최고치를 찍기도 했고 좀 복잡한데 이 흐름은 어떻게 해석할 수 있을까요?

[김인만]

제가 앞서서 살짝 말씀을 드렸는데 아파트 시장은 전세 가격이 올라갑니다. 수요가 늘어나고 공급은 줄어들고 있는데 빌라, 오피스텔 시장 같은 경우 왜 이런 현상이 발생하냐 하면 깡통전세, 역전세. 전세금을 당연히 돌려받을 줄 알았는데 돌려받지 못하기 때문에 불안한 마음 때문에 전세를 꺼려 합니다. 그러면 아파트로 가든지 월세로 선택할 수밖에 없는 문제고요. 이 문제가 해결이 되려면 안전한 전세계약 시스템이 구축돼야 됩니다. 그런데 정부에서는 지금 안전한 계약 시스템보다는 피해자 구제, 전세사기특별법에 집중을 하고 있는 상황이기 때문에 이 전세의 안전한 문제, 신뢰가 회복되지 않는다면 단기간에 빌라, 오피스텔 시장의 전세 시장이 회복되기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]

그리고 또 취약층이 학생들이에요. 다음 달이면 입학, 개학 시즌이 오기 때문에 원룸촌에서는 지금 발품 팔아서 괜찮은 집 있나 찾아볼 텐데 계속 원룸이 오르고 있어요. 이건언제까지 계속 오를까요?

[김인만]

원룸 같은 경우도 지금 지금 쉽게 공급 물량이 줄어들고 있습니다. 지금 1.10 대책을 보면 정부는 규제를 풀어줄 테니까 공급 물량을 늘려라고 하는데 시장의 수요자, 공급자 입장에서 본다면 지금 전세가격이 회복이 되지 않은 상황에서 지어도 분양이 되지 않습니다. 분양이 되지 않으니까 수익률이 떨어지게 되면 사업이 안 되다 보니까 공급 물량을 할 수가 없는 거거든요. 그러면 공급은 부족한데 대학생들이 갑자기 줄어드는 것도 아니고요. 또 대학생들이 불안하니까 많은 분들이 원룸 월세를 찾고 있는데 월세는 또 수요가 늘어나고 있기 때문에 지금 희소난, 굉장히 구하는 데 애로를 겪고 있습니다.

[앵커]

김인만 부동산연구소장과 함께 설 연휴 이후 부동산 전망을 하고 있는데 집값이 11주째 뚝뚝 떨어지고 있다. 또 꿈틀대는 전세가율 포함해서 원룸 시장까지 전망을 해봤는데 결국 정부 입장까지 포함해서 공급을 늘리는 게 관건 아니겠습니까? 그런데 지난해 수도권 주택공급 물량이 목표치의 70%에도 미치지 못한 것으로 파악되고 있습니다. 서울 같은 경우는 3만 가구도 채 안 되거든요. 이렇게 더딘 건 왜일까요?

[김인만]

사실 공급이 굉장히 어려운 숙제이기도 한데요. 이게 빵공장처럼 공급 물량을 늘린다고 해서 단기간에 늘어나는 건 아니고요. 인허가 물량, 토지 확보, 인허가, 착공, 공사까지 생각하면 최소 5년 이상의 시간이 필요합니다. 특히 서울 같은 경우는 신규 택지가 없습니다. 재건축, 재개발이 아니면 새로운 물량이 안 나오는데요. 재건축, 재개발은 10년, 15년 동안 사업을 진행해야 되는데 과거 2015년에서 2021년까지 집값이 많이 오르다 보니 규제를 좀 많이 했죠. 재건축, 재개발 규제를 하니까 그때 규제를 하면서 진행 속도를 못 낸 부작용이 지금 나오고 있고요.

서울의 입주 물량 부족은 앞으로 몇 년 동안 지속될 가능성이 높습니다. 그러면 지방이나 수도권 시장은 공급 물량이 늘어날 수 있느냐? PF 문제, 최근 건설사들이 자금난에 또 건축 자재비, 여러 가지 다 올라가고 인건비도 올라가죠. 모든 여건이 굉장히 안 좋습니다. 그래서 서울도 공급 물량이 줄어들지만 지방도 건설사들이 공급 물량을 늘리는 데는 굉장히 어려움이 있습니다.

[앵커]

그리고 앞서서 이광연 앵커도 얘기했지만 그냥 무턱대고 공급물량을 끌어올리자니 공사비가 문제잖아요. 국내외 여러 가지 요인들로 인해서 원자재값이 오르고 임금 오르고 건설 공사에 들어가는 돈은 늘어나고 있는데 이러면 공급이 더 어려워지는 것 아닐까요?

[김인만]

훨씬 더 어렵습니다. 최근에 우리 코로나 이전하고 지금하고 비교해 보면 공사비가 30% 이상, 최대 40% 정도 늘어났거든요. 공사비는 이렇게 늘어났는데 시장에서는 분위기가 안 좋다 보니까 이 공사비가 반영이 되면 고분양가라고 해서 또 시장에서는 선호하지 않습니다. 결국에는 미분양이 이어지기 때문에 공급자, 건설사 입장에서는 PF 문제, 고금리에 또 건축자재비 인상에 미분양 우려까지 겹쳐서 현실적으로 굉장히 어려운 부분이고요. 이렇게 줄어든 공급 물량이 앞으로 한 3~5년 후가 돼서 금리가 내려가고 시장 여건이 좋아졌을 때 공급이 부족하면 다시 또 집값을 불안해하는 하나의 요인이 될 수도 있습니다.

[앵커]

일단 부동산 시장은 큰 틀에서는 관망세로 좁힐 수가 있을 것 같은데 청약시장 같은 경우는 빈익빈 부익부가 과열되고 있다, 이렇게 지적이 나오고 있거든요. 서울 서초의 한 아파트 같은 경우는 1순위 청약 평균 경쟁률이 무려 442:1이었나요? 가장 많이 몰린 평형은 또 570:1인데 어떻게 보고 계십니까?

[김인만]

청약시장도 양극화입니다. 모든 아파트들을 분양을 받아서 프리미엄이 붙는 시장은 아니고요. 철저한 옥석 가리기. 좋은 거 위주로 들어가야 되는데 좋은 아파트가 입지 경쟁력과 가격 경쟁력입니다. 앞서서 서초구의 아파트가 400:1이다, 500:1 말씀하셨는데 분양가 상한제가 적용이 돼서 주변 시세보다 30%에서 40% 저렴하게 공급이 됐습니다. 그러다 보니 가격 경쟁력이 있는 거죠. 많은 투자 수요들이 유입이 되는데 지금 가격 경쟁력을 확보하지 못하는 수도권이나 지방 아파트 단지들은 아예 청약자들이 나오지 않는 단지들도 나오고 있기 때문에 양극화가 더욱 심해지고요. 결국에는 경쟁력이 있는 단지들이 많지 않기 때문에 이런 쏠림현상들은 더 가속화될 것 같습니다.

[앵커]

이렇게 양극화가 심할 때 청약 전략은 어떻게 짜야 될까요?

[김인만]

청약 전략은 우리가 이제 좀 바꿔야 됩니다. 묻지마 청약 같은 건 절대로 하면 안 되고요. 단단하게 옥석 가리기로 들어가야 되는데. 정부에서 공급하는 정책 상품들 이런 세금이 투입이 돼서 저렴하게 공급되는 뉴홈, 사전청약은 반드시 사전에 하는 게 좋을 것 같고요. 두 번째 민간 같은 경우 역세권에 위치하고 있느냐, 분양가 상한제가 적용이 돼서 가격이 저렴하냐, 또 가격이 저렴하더라도 최근에 옵션비를 많이 올려서 이게 또 하는 경우들도 있기 때문에 입지, 가격 경쟁력은 철저하게 따져보고 타당성이 없다면 청약을 안 하는 것도 전략입니다.

[앵커]

참 다른 세상 이야기다, 이렇게 생각하는 분들도 많을 것 같아요. 모든 청약이 다 성공하는 것도 아니고 게다가 이런 전용면적 59제곱미터, 이건 17억 원으로 분양가가 형성이 됐는데 결국은 돈을, 현금을 많이 가지고 있는 사람들이 몰렸다는 얘기입니다. 언제까지 이런 현상이 이어질까요?

[김인만]

이게 불황의 하나의 시그널이거든요. 부동산 경기가 좋을 때는 우리가 선당후곰이라고 하죠. 먼저 당첨이 되고 나중에 고민하게 되는데요. 지금은 선곰후당이라고 합니다. 먼저 고민하고 타당성이 있어야 하기 때문에 이게 불황이 계속 지속된다면 아무 곳이나 청약을 하면 안 되기 때문에 이런 쏠림현상들은 아마 당분간 이어질 것 같습니다.

[앵커]

끝으로 아까 금리 전망하실 때 금리가 다 내렸는데도 꼭 부동산 시장이 금리 때문만은 아니었구나 알게 될 수도 있다고 하셨거든요. 끝으로 올해 금리를 뺀 부동산 시장을 둘러싼 변수 가운데 소장님은 어떤 걸 눈여겨보고 계십니까?

[김인만]

일단 금리가 가장 중요한 변수고요. 금리를 제외한다면 정책적인 변수가 있을 수 있는데 부동산 정책 규제를 푸느냐, 어떤 정책이 나오느냐인데 사실 정부 입장에서는 집값이 올라도 부담스럽고요. 집값이 내려도 부담스럽습니다. 최근에 흐름을 보면 우리는 하락세라고 하는데 정부가 바라볼 때는 큰 폭의 하락은 아니거든요. 보합에서 소폭 하락이기 때문에 아마 공격적인 규제 완화가 나오기는 어려울 것 같고요. 총선을 앞두고 GTX 같은 지역 개발 정책 위주로 나온다면 전체 부동산 시장을 자극할 만한 정책은 나오지 않을 것 같고요. 지역별로 갑자기 계획에 없던 GTX가 지하철 연장이 생긴다면 그런 지역들은 호재가 돼서 반등을 할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다.

김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 시장 전반적으로 다뤄봤습니다.

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