국내 오피스에 지갑 닫은 LP들…'거래 부진' 돌파구는

부동산 운용사들, 상장리츠·리테일에 ‘러브콜’
돈 굴려야 하는 상장 리츠, 우선주 투자 ‘활발’

이 기사는 02월 08일 19:27 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

대형 업무, 상업시설과 고급 오피스텔이 자리한 강남역 일대 모습. 사진=서울시

국내 출자자(LP)들이 오피스 투자에 대한 관심을 줄이고 있다. 고금리에 사옥을 찾고 있는 전략적 투자자(SI) 정도만 자금을 투입하는 상황이다. 오피스를 매입해 운용하는 부동산 운용사들은 자금 확보를 위해 상장(REITs·부동산투자회사)이나 리테일로 돌파구를 찾고 있다.

8일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NH프라임리츠는 코람코자산신탁이 모집하는 아크플레이스 우선주에 투자를 검토하고 있다. NH프라임리츠는 NH농협리츠운용이 자산관리회사(AMC)를 맡고 있는 국내 상장 리츠다. 지난해 잠실 삼성SDS타워 매각 후 생긴 여유자금 150억원을 집행할 투자처를 찾아왔다. 삼성FN리츠도 우선주 투자처를 찾고 있는 것으로 알려졌다.

NH프라임리츠처럼 상장 리츠의 국내 오피스 우선주 투자가 활발해지고 있는 추세다. 미래에셋맵스리츠와 코람코라이프인프라리츠는 지난해 10월 딜 클로징(거래 종결)한 강남 서초 오피스인 마제스타 시티 타워1의 우선주에 투자를 집행했다. KB스타리츠도 케펠자산운용이 인수하는 씨티뱅크센터의 우선주에 들어갔다.

국내 LP들이 오피스 투자에 빗장을 걸면서 오피스 딜을 마무리해야 하는 부동산 운용사들은 국내 리츠를 향해 구애를 보내고 있다. 국내 리츠도 차익 실현으로 남은 이익을 배당하거나 새 투자처를 찾아야 하는 상황이다. 주가와 시장 상황을 고려할 때 대규모 유상증자로 새 자산을 편입하기 어려워 배당 수익률을 맞춰줄 수 있는 우선주에 투자를 감행하고 있다.

지난해 고금리로 사옥을 마련하려는 SI들이 주도했으나 점차 사옥에 대한 수요도 줄어드는 추세다. 활발하게 사옥을 찾아온 F&F나 알레르망은 각각 강남업무지구(GBD)에 있는 센터포인트 강남, T412를 낙점했다. 여전히 사옥을 찾고 있는 잠재 매수인으로는 현대자동차나 빗썸 정도만 거론되고 있다. 사옥을 마련하려는 SI들은 여러 오피스에 투자할 이유가 없어 기존 LP를 대체하긴 어려운 상황이다.

유동성이 마르기 시작하자 리테일 수요를 노리고 있는 운용사들도 있는 것으로 전해졌다. 고액 자산가나 지방 중소기업을 LP로 끌어오려는 것이다. 한 부동산 IB 업계 관계자는 “상장 리츠는 돈을 계속 굴려야 해 우선주 투자가 활발한 편”이라며 “유동성이 꺾이면서 돈을 집행해줄 수 있는 곳이면 어디든 만나려 하고 있다”고 말했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com