"서울 전셋값도 떨어지냐구요?"…부동산 고수의 '조언' [이송렬의 우주인]

이주현 월천재테크 대표 인터뷰
"서울 전셋값 상승…매물 적고 금리 하락"
"향후 부동산 시장, 4월 총선 결과 봐야"

이주현 월천재테크 대표가 향후 서울 전셋값을 전망하고 있다. 사진=변성현 기자

"서울 전셋값은 오르면 올랐지, 내려가진 않을 겁니다."

이주현 월천재테크 대표(48·사진)는 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "전국 전셋값이 보합세에 접어들었지만, 수도권보단 지방 전셋값이 하락한 데 따른 영향"이라면서 이렇게 말했다.

한국부동산원에 따르면 지난달 다섯째 주(29일) 기준 전국 아파트 전셋값은 28주 만에 상승을 멈추고 보합을 기록했다. 27주 동안 이어오던 상승세를 멈춘 것이다. 다만 수도권(0.05%→0.05%)은 상승 폭을 유지했고, 서울(0.07%→0.06%)은 상승 폭이 다소 축소, 지방(-0.01%→-0.04%)은 하락 폭이 확대되는 등 지역별로 차별된 모습을 보였다.

전국 전셋값이 꺾이면서 수도권, 특히 서울 역시 이런 흐름으로 이어지는 것 아니냐는 의문이 시장을 중심으로 제기됐다. 하지만 이주현 월천재테크 대표는 “서울 전셋값은 앞으로 더 오를 것”이라면서 반박했다.

서울 전셋값이 오를 것으로 보는 이유 가운데 가장 핵심은 전세 물건이다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가에 따르면 지난 8일 기준 서울 아파트 전세 물건은 3만4345건이다. 지난해 12월엔 전세 물건이 3만6000건대를 기록하기도 했는데 불과 두 달 새 2000건 가까이 사라졌다. 1년 전(5만2775건)과 비교하면 2만건 가까이 줄어든 셈이다.

이주현 대표는 "전세는 시장에 나와있는 물건 수와 밀접한 연관이 있다"며 "지난해 12월 전세 시장이 비수기에 접어들면서 물건이 줄어들지 않는 정체 현상을 빚고 있었다"고 설명했다.

이어 "최근 들어서는 시장 분위기가 바뀌었다"며 "내달 이사하거나 추후 이사를 계획 중인 실수요자들이 움직이기 시작했다. 단지 곳곳을 들여다보면 이사 차량이 자주 왔다 갔다 하는 등 수요가 점점 늘어나고 있는 상황"이라고 부연했다.

대출에 대한 부담이 낮아지고 있다는 점도 전세 수요를 자극하는 요인으로 꼽힌다. 금융권에 따르면 신한·국민·하나·우리·농협은행 등 5대 시중은행을 통해 전세대출 갈아타기를 이용한 건수는 810건, 금액은 1640억원에 달했다. 이들 은행의 최저 금리(6개월 변동금리 기준)는 3% 후반대를 기록하고 있다.

이주현 월천재테크 대표는 전세 물건 감소, 수요 증가 등의 이유로 서울 전셋값이 강세를 보일 것이라고 봤다. 사진=변성현 기자

이 대표는 "거시적인 측면에서 봤을 때 미국에선 오는 2분기부터 기준금리를 인하할 것이라는 얘기가 나오고 있고 한국은행은 최근 개최한 금융통화위원회에서 금리를 동결하면서 지난해 1월 기준금리를 3.5%로 인상한 이후 8차례 금리를 조정하지 않았다"고 말했다.

그러면서 "높은 금리로 전세를 기피하던 분위기가 점점 완화되고 있다"며 "월세가 높아 이제는 되레 전세를 찾는 경우가 많다"고 설명했다. 금리 부담이 줄면서 전세수요가 늘어나는 점 역시 전셋값을 지지하는 요인이라는 얘기다.

올해 서울에 입주 물량이 많지 않다는 점도 전셋값 상승 요인이라고 짚었다. 아파트실거래가에 따르면 이달부터 12월까지 예정된 서울 공급물량은 7801가구다. 1월에만 8239가구가 입주했는데 1월 한 달 동안 공급된 물량보다 2~12월까지 예정된 물량이 더 적은 수준이다.

이 대표는 "1000가구 이상 대단지가 입주를 앞둔 곳이 강동구, 강북구 정도"라면서 "입주 물량이 쏟아지면 잠시 출렁일 수 있겠지만 전체적인 전셋값에 타격을 주진 못할 것"이라고 판단했다.

 올해 부동산 시장, 결국 ‘총선’에 달렸다

이주현 대표는 올해 부동산 시장 향방은 오는 4월 있을 총선에 달렸다고 설명했다. 현시점에서 양당 중 어떤 당이 우위를 점할 것인지는 쉽게 점치기 어려운 상황이다. 이 대표는 "어떤 당이 우위를 점할 것이라고 확정해두기보다는 국민의힘이 승리했을 경우, 더불어민주당이 시작했을 경우 두 가지 시나리오를 모두 열어놓고 대응해나가는 것이 현명한 방법"이라고 말했다.

이 대표는 "만약 국민의힘이 총선에서 승리한다면 지난해부터 쏟아내고 있는 재건축 완화 방안, 수도권광역급행철도(GTX) 등 정책이 더욱 탄력을 받을 것"이라며 "이 가운데서도 노후계획도시 재건축과 관련한 이슈가 가장 이목을 끌 것으로 본다. 1기 신도시 분당, 일산 등에서 ‘선도지구가 어디가 될 것이냐’부터 시작해 사업 전반에 속도가 붙을 것"이라고 내다봤다.

이주현 월천재테크 대표가 4월 총선 결과에 따라 부동산 시장 분위기가 바뀔 것이라고 말했다. 사진=변성현 기자

그는 "반대로 민주당이 승리했을 땐 시장이 전반적으로 가라앉을 가능성이 크다"며 "국민의힘을 중심으로 나왔던 정책 기대감은 사그라들고 호재를 바탕으로 한 출렁임도 잦아들 것"이라고 전망했다.

다만 이 대표는 "이런 시장에서도 기회는 있을 것"이라면서 "집값이 크게 출렁이지 않을 땐 갈아타기를 준비해 왔던 수요자들이 움직인다. 최상급지인 A급지보다는 B급지 지역에서 갈아타기가 나타나는 양상이 상당 기간 이어질 것"이라고 예측했다.

이주현 대표는 현재 월천재테크 대표로 있으면서 월천재테크 교육센터를 운영하고 있다. <나는 부동산으로 아이 학비 번다>, <좋은 집 구하는 기술>, <불황이지만 돈을 불리고 있습니다> 등 저서를 냈다. 주택금융공사, 한국토지주택공사(LH) 등 공기관부터 롯데백화점, 현대백화점 등 기업을 대상으로 강연도 하고 있다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진·영상=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com