서울 오피스빌딩, 거래 절벽에 진땀… 4년 연속 하락세

임대는 임차인 수요 견고해 임대인 우위 시장 유지

서울시 오피스시장 연간 매매거래량이 4년 연속 떨어지는 등 하락세가 이어지고 있다.

반면 임대 시장은 견고한 수요를 바탕으로 안정적인 흐름을 보였다. 지난해 말 공실률이 전월대비 소폭 올랐지만 여전히 임대인보다 임차인이 많은 임대인 우위 시장이 유지되는 추세다.

11일 상업용 부동산 업체 '부동산플래닛'에 따르면 지난해 서울에서 매매가 이뤄진 오피스빌딩은 총 81건으로 전년(93건)과 비교해 12.9% 감소했다.

지난 2006년 국토교통부가 실거래가를 공개한 이후 역대 최고 거래량을 기록했던 2019년(188건) 이래 4년 연속 줄어든 수치이자 절반 이상 급감한 수준이다.

지난해 12월 거래량이 11월(9건) 대비 22.2% 증가한 11건으로 연중 최고치를 달성했지만 1년 내내 지속된 거래 한파를 녹이고 시장 반전을 이끌어내기엔 역부족이었다.

전년대비 연간 거래금액의 경우 거래량보다 더 큰 하락폭을 나타냈다. 오피스빌딩의 연간 총 거래금액은 3조6396억원으로 직전해인 2022년(7조2214억원)과 비교해 49.6% 줄었다.

주요 권역별로는 강남·서초(GBD)의 거래량이 24건으로 가장 많았고 거래금액(8458억원)도 가장 높았다. 종로·중구(CBD)는 거래량과 과 거래금액이 각각 16건과 7745억원, 영등포·마포(YBD)는 13건과 3093억원을 기록했다.

2022년 대비 YBD의 거래량은 44.4%(4건) 상승했지만 GBD와 CBD는 각각 27.3%(9건), 5.9%(1건)씩 감소했다. 거래금액 기준으로는 3대 권역 모두 적게는 67.2%(GBD)에서 많게는 76.4%(YBD)까지 큰 폭의 하락세를 보였다.

그 외 지역(ETC)의 연간 거래량은 전년대비 17.6%(6건) 감소한 28건, 거래금액은 85.3% 늘어난 1조7101억원으로 집계됐다.

지난해 서울 각 오피스(개별 사무실) 매매거래량은 전년(1507건)보다 30.8% 줄어든 1043건으로 2021년(2230건) 이후 2년 째 하락했다.

거래금액은 전년(1조5064억원)과 비교할 때 52.6% 증가한 2조2989억원으로 비교적 금액대가 높은 오피스 거래 비중이 늘어난 것으로 분석된다.

CBD 거래량은 전년 대비 26.7% 상승했지만 거래금액은 467.6%가량 오른 1조666억원을 기록하며 모든 권역 중 유일한 1조원대를 나타냈다.

YBD와 GBD의 거래량은 2022년과 비교해 각각 37.4%, 25.6% 감소한 211건과 198건으로 확인됐다. ETC는 35.8% 줄어든 525건에 머물렀다.

거래금액에서는 GBD가 전년대비 50.2% 증가한 5895억원이었고 YBD는 76.1% 하락한 1325억원으로 나타났다. ETC의 경우 거래량은 하락했지만 거래금액은 37.7% 상승한 5103억원으로 파악됐다.

지난해 12월 서울 오피스 평균 공실률은 전월(2.11%) 대비 소폭 상승한 2.24%다. 지난해 6월(2.59%) 이후 5개월 동안 지속된 감소세는 멈췄지만 통상 5% 내외로 여겨지는 자연공실률을 크게 밑도는 수준이다.

3대 권역 모두 공실률이 소폭 상승한 가운데 CBD가 3.26%로 가장 높았고 GBD(1.49%)와 YBD(1.23%)가 뒤를 이었다.

이밖에 2023년 12월 서울 오피스 전용면적당비용(NOC)은 3.3㎡당 19만7968원으로 전월(3.3㎡당 19만8201원)과 비교해 소폭 하락했다.

전용면적당비용이란 임대료와 관리비를 합친 금액이다. GBD(3.3㎡당 20만5848원), CBD( 3.3㎡당 19만4911원), YBD( 3.3㎡당 18만9382원) 등 3개 권역 모두 전월 대비 줄었다.

머니S