오피스텔 세금 부과, 실제 사용 용도 중요[똑똑한 부동산]

과세 기준일 당시 사용용도에 따라 판단
60㎡ 이하 소형 주택, 주택 수 포함 안해

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 주택을 거래할 때 발생하는 세금은 크게 취득세, 보유세, 양도소득세로 나눠볼 수 있다. 이때 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 특히 자주 문제가 된 사례는 오피스텔이다.

오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 준주택으로 돼 있다. 주택이면서도 주택이 아닐 수 있다. 이때 오피스텔을 주택으로 볼 것인지 여부를 결정짓는 기준을 실제 용도다. 오피스텔 소유자는 오피스텔을 주택으로 사용할지 아니면 사무실 등 업무시설로 사용할지 결정할 수 있고, 그에 따라 과세 기준도 달라진다.

서울시내 한 임대사무실 앞 전경. (사진=연합뉴스)

그렇다면 세금을 부과할 때 오피스텔의 용도는 언제를 기준으로 판단할까? 과세 기준일 당시 실제 용도가 중요하다. 최근 조세심판원은 종부세를 판단하면서 과세기준일인 6월 1일 직전에 주택에서 사무실로 실제 용도가 변경된 오피스텔을 주택에 포함되지 않는 것으로 봤다. 국세청은 재산세 부과 시 계속해서 해당 오피스텔을 주택으로 보아 과세해 왔으므로 종부세 부과 시에도 여전히 주택으로 보아 과세해야 한다고 주장했지만, 조세심판원은 이를 받아들이지 않았다. 실제 용도에 따라 주택인지 여부를 판단해야 한다는 것이다.

최근 부동산 대책에 따르면 60㎡ 이하의 소형 주택은 일정 기준을 충족하면 주택수에 포함되지 않는 것으로 과세하도록 변경됐다. 오피스텔도 일정 요건을 갖추기만 하면 과세 시 주택 수에 포함되지 않는다는 뜻이다. 이와 관련해서 이미 세법 시행령 개정안이 발의돼 올해 2월 중에 시행될 예정이다.

다만 1가구 1주택으로 종부세와 양도소득세 특례를 노리는 경우라면 여전히 오피스텔의 실제 용도가 중요할 수 있다. 각자의 상황에 맞게 사전에 절세 계획을 수립할 필요가 있다.

김예림 변호사.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)