1기 신도시 모두 재건축 한다?...분담금 폭탄 어쩌려고, 대안은 [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>

분당 신도시 전경. 사진=뉴스1

최근 정부가 재건축·재개발 규제를 대폭 완화했습니다. 30년이 지나면 안전진단없이 바로 재건축을 할 수 있도록 했고, 조합설립 기간도 대폭 단축한다고 합니다.

한마디로 사업 초기기간을 줄여주는 것이 골자인데요. 하지만 한편에서는 안전진단 이후 고금리와 공사비 폭등에 따른 분담금 문제로 관리처분을 받지 못하는 경우도 발생하고 있습니다.

50% 올랐는데...공사비, 올해 20% 또 뛴다

둔촌주공 재건축과 은평 대조1구역 재개발은 공사 중단 여파로 조합원들은 최소 1억원 이상 분담금을 추가로 내야하는 상황입니다.

상계2구역 재개발 조합은 조합원 분양가가 너무 높아 관리처분 계획안을 부결시켰고, 상계5구역도 분담금 때문에 시공사를 교체한다고 했다가 건설사가 소송을 제기했습니다.

문제는 지난 2년간 공사비가 50% 급증했는데도 올해 추가로 20% 이상 또 오를 것 같다고 합니다.

한 예로 비가 오면 콘크리트 타설을 못하게 한다고 합니다. 최소 50일에서 100일간 건설공사에서 가장 중요한 골조공사를 못하게 되면 후속 공정도 진행이 안될 것이 뻔합니다. 중대재해처벌법 때문에 각종 안전관련 비용도 크게 증가하고, 강화된 층간소음 기준을 적용하면 공사비는 더 오를 것으로 전망됩니다.

공사비 상승으로 금리가 올 하반기부터 안정화 된다고 해도 분담금은 더 늘어날 것으로 보입니다.

결국 재건축·재개발을 포기하는 단지가 늘어날 가능성이 있습니다. 리모델링도 결국 재건축보다 분담금이 더 높아질 가능성이 높습니다. 그러면 재건축, 리모델링이 어려운 단지들은 어떤 대안이 있을까요.

더 센 분담금 폭탄...신 공법으로 '대수선' 주목

서울 은평구 대조동 대조1구역 주택재개발 현장 입구에 공사비 미지급으로 인한 공사 중단 안내문이 걸려 있다. 사진=뉴스1

최근 국내에서 오피스나 상가는 그대로 운영하면서 지하 증축공사를 하거나 지상 증축공사를 하는 사례가 증가하고 있습니다. 바로 새로운 공법인 ‘Jack-Pile' 덕분이라고 합니다.

코엑스 현대백화점의 경우 지하 2층까지 있던 주차장을 그대로 운영하면서 지하 4층까지 지하 증축을 했습니다. 부산의 한 병원도 병원을 운영하면서 지하 1층을 2층으로, 지상 5층을 14층으로 수직증축 했습니다.

이 공법을 활용하면 재건축이나 리모델링이 힘든 아파트 단지를 대수선할 수 있습니다.

일단 지하 주차장이 없는 아파트 단지들은 지하 주차장만 만들면 환경이 크게 개선 될 수 있습니다. 이 공법을 활용하면 거주하면서 지하에 대규모 지하 주차장을 기존 주거동 지하까지 연결해서 건설할 수 있는데, 그러면 공사비가 커질 수 있습니다.

대안으로 지상 주차공간에다 지역 주민을 위한 커뮤니티시설, 청년층을 위한 공유주거 등을 공급해 나오는 수익금으로 공사를 하면 됩니다. 개별세대의 경우, 지금도 3.3㎡당 100만원만 주면 인테리어 업체가 거의 새집처럼 리모델링 해주고 있습니다.

1기 신도시를 모두 재건축한다면 20년 동안 주변은 소음, 분진 등이 발생하고 도로에는 끝없이 폐기물을 운반하는 대형트럭이 다녀면서 엄청난 환경피해가 발생하게 될 것입니다.

정부는 재건축만 추진하지 말고 대수선으로 입주민들이 더 적은 비용으로 더 좋은 환경에서 살 수 있는지 고민해야 할 때입니다. 지금은 재건축 투자를 잘못 하면 수익은 커녕 엄청난 손실을 입을 수 있습니다.

/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자