규제완화 약발 없는 비아파트 시장…“고금리·시장침체에 수요 제한적”[1·10대책 한달]③

“수요 급감 등으로 당장 미치는 영향은 제한적”
일각에서는 정부 대책 별다른 역할 못 할 것으로 전망

[편집자주] 속도는 빠르게, 문턱은 낮추면서 재건축-재개발의 사업성을 높인다는 1·10대책에 대한 관심이 여전히 뜨겁다. 정비사업 규제 완화와 사업 과정 속 갈등 차단뿐만 아니라, 비(非)아파트 공급 활성화를 위한 폭넓은 대책이 냉각기를 맞은 부동산시장과 실수요자의 '내집마련'에 어떤 마중물 효과를 가져다줄지가 관건이다. <뉴스1>은 발표 한달을 맞이한 1·10대책의 영향과 실효성, 그리고 추가적인 제언을 살펴본다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2024.1.19/뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 정부가 지난달 10일 비(非)아파트 규제 완화책을 내놨다. 도시·건축규제, 세제·금융, 등록임대 사업 여건 등 기존 규제를 전방위적으로 완화하는 방향이다.

일부 전문가들은 수도권 역세권 중심으로 사업 확대 가능성이 있는 한편, 급속히 얼어붙은 비아파트 시장에 온기가 돌 여지가 생겼다고 분석했다.

그러나 고금리 여파 등에 따른 수요 한계로 당장의 영향은 제한적일 수 있다는 의견도 나온다. 연말 이후에나 비아파트 시장이 활성화될 가능성이 있다는 전망도 있다.

10일 뉴스1이 부동산 전문가 6인을 대상으로 비아파트 규제 완화에 따른 시장 영향에 대해 설문 조사한 결과, 다수가 제한적이라고 답했다.

앞서 정부는 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 현재 300가구 미만인 가구수 제한을 폐지하기로 했다.

또 전체 가구 수 절반까지만 방 설치가 가능했던 규정을 폐지하고, 공유 차량용 주차장을 설치할 경우 한 대 자리당 의무 주차면수 3개를 충족하는 방식으로 주차장 설치 기준을 완화한다. 특히 오피스텔에 금지됐던 발코니 설치가 전면 허용된다.

전용면적 60㎡ 이하(수도권 6억원·지방 3억원 이하) 비아파트 소형주택 매입 시 일정 조건을 갖출 경우 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하기로 했다.

지난 2020년 폐지한 비아파트 소형주택의 단기 등록임대를 도입하고, 기업 중심의 등록임대주택이 확대될 수 있도록 기업형 임대사업자 혜택을 확대한다.

ⓒ News1 양혜림 디자이너

◇당장 미치는 영향은 제한적…고금리 등 여파로 수요↓ 전문가들은 비아파트 시장의 빠른 회복에는 회의적인 시선을 보냈다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “1·2가구가 밀집한 수도권·역세권 중심으로 비아파트 사업 추진 검토가 증가할 것으로 판단된다”면서도 “준주택 분양 수요 급감과 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 시장 냉각으로 빠른 시장 회복은 제한적일 수 있다”고 말했다.

이어 “준주택 주차장 건립 기준 완화 등으로 인한 기반시설 과포화 및 난개발 우려도 주의해야할 필요가 있다”고 경고했다.

고금리 등에 따른 영향이 크다는 지적도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “일부 악성 (비아파트) 매물이 소화되는 수준이 될 것으로 보인다”며 “이번 대책을 통해 빌라 사기 여파로 구조적 불황에 처한 비아파트 시장이 살아날 여지가 있다”고 강조했다.

그는 “다만 고금리 여파로 투자 수요가 당장 생길지는 좀 더 두고 봐야 한다”며 “지금은 임대료를 받아 대출이자를 갚기도 벅찬 역마진인 경우가 많은데, 금리가 체감적으로 낮아질 올 연말이나 내년 이후 활성화될 가능성이 높아 보인다”고 덧붙였다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “기간(향후 2년 내 준공)과 가격(6억 이하) 등에서 제한이 있고, 높아진 대출 금리 영향으로 임대사업 환경 등이 열악해진 만큼 이번 대책이 비아파트와 소형 주택·오피스텔 시장에 활력을 넣기는 어려울 전망”이라고 밝혔다.

김효선 NH농협 부동산 수석연구위원은 “신축 아파트 선호 현상이 커지고 고금리·전세사기 여파로 수요·공급이 모두 감소세인 비아파트 규제를 완화해 아파트 대체제로의 역할을 강화하겠다는 목적으로 보인다”면서도 “당장 효과를 내기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “완화되는 건축·세금 규제로 사업 추진을 고려할 수 있으나 최근 건축과 관련된 공사비용 증가와 PF·분양 시장 침체로 실제 공급까지 이어지기에는 제한적일 수 있다”며 “고금리 시대에는 임대수익률이 떨어진다는 특징도 있어 지역에 따라 다를 수 있지만, 1인 가구가 증가하는 지역 외에는 (사업) 검토 대상에서 제외될 가능성이 높다”고 덧붙였다.

일부는 정부 대책이 별다른 역할을 못 할 것으로 예상됐다. 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “큰 의미는 없다”며 “현재 문제되는 부분을 해소하는 정도의 영향을 줄 것으로 보인다”고 전했다.

고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “(정부가 발표한 비아파트 규제 완화 등이) 서울, 수도권 시장에는 큰 영향을 줄 것으로 보이지 않는다”고 지적했다.

hwshin@news1.kr