"임차권 등기 주택 전세계약 주의하세요"

등기부 통해 '임차권 등기·집주인 채무' 확인할 수 있어

등기부에 임차권 등기와 집주인의 채무 상태가 기록되어 있어 전입신고 전에 확인할 수 있다. /사진=이미지투데이

마음에 드는 전셋집이 임차권 등기 매물이라면 계약을 결정하기가 쉽지 않다. 법률 전문가들은 임차권 등기가 설정된 경우 전세금 미반환의 우려가 커 임대차 계약을 주의해야 한다고 조언했다. 임차권등기명령이란 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도다.

10일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "임차권 등기는 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 안전장치지만 신규 세입자들에겐 함정이 될 수 있다"고 주의를 당부했다.

법도 전세금반환소송센터의 '2023 임차권등기 통계'에 따르면 전세금반환소송 310건 가운데 임차권등기명령 신청 건수는 201건으로 조사됐다. 임차권등기의 가장 큰 장점은 세입자가 이사를 해도 권리를 보호받을 수 있다.

문제는 임차권등기가 설정된 주택에 신규 세입자가 계약할 때다. 임차권 등기가 설정되어 있어도 신규 세입자가 해당 주택으로 전입하는 건 문제가 없기 때문이다. 이때 신규 세입자의 전세금 채권 순위가 후순위로 밀리게 된다.

엄 변호사는 "임차권 등기가 설정된 주택은 임대인에게 채무가 발생시 전세금을 돌려받지 못할 수 있다"며 "정상 선순위 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 대항력을 행사하면서 문제 주택에서 계속 머물 수 있지만 후순위 세입자의 경우 피해가 우려된다"고 말했다.

임차권 등기가 설정된 전셋집의 계약을 피하는 게 최선이지만 해당 주택으로 이사해야 하는 사정이 있다면 계약 전 안전한 예방책이 필요하다. 임대인에게 임차권 등기가 설정된 사유를 묻고 이사 전 해지가 가능한지 확인해야 한다. 이때 임대인의 입장에서 임차권 등기가 철회될 것이라고 주장할 확률이 높지만 이 말만 믿고 덜컥 계약하면 큰 낭패를 볼 수 있다.

엄 변호사는 "임차권 등기 철회에 관한 약속을 공증을 통해 받거나 증거들을 요구해야 한다"며 "임차권 등기 철회에 관한 증거물을 받아 반드시 직접 등기부를 통해 임차권 등기가 해제된 것을 확인하고 계약이나 잔금 거래를 해야 한다"고 설명했다.

이어 "등기부에 임차권 등기와 집주인의 채무 상태가 기록되어 있어 전입신고 전에 확인할 수 있다"며 "만약 다세대주택의 집주인이 한 명일 경우에 전입세대 열람 내역을 통해 자신보다 선순위 세입자가 있는지 확인해야 한다"고 말했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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