대법 "임대차 갱신한 뒤 번복…해지 통보일 3개월 뒤 효력"

핵심요약

임차인, 임대차계약 갱신한 뒤 마음 바꿔 계약 해지
1심 "언제든지 해지 통보 가능"…임차인 손 들어줘
2심 "임차인에게 언제든지 계약종료 권한 준 것 아냐"
1·2심 판단 엇갈려…대법 "원심 법리 오해…다시 판단"

대법원. 연합뉴스

임차인이 임대차계약을 갱신하기로 한 뒤 이를 번복해 계약 해지를 통보했다면 통보일 기준 3개월 뒤에는 해지된 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 갱신에 따른 새로운 임대차계약 기간이 시작하지 않았더라도 통보일을 기준으로 삼아야 한다는 취지다.

9일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 지난달 11일 세입자(임차인) A씨가 집주인(임대인) B씨를 상대로 낸 임대차보증금 등 반환 청구 소송에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다.

재판부는 "주택임대차보호법 규정을 종합해 보면, 임차인이 법 조항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신 거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신 요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"고 설명했다.

그러면서 "갱신 요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"며 "이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지"라고 덧붙였다.

A씨는 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지를 계약기간으로 하고 아파트 임대차 계약을 맺었다. 이후 계약 만료일이 다가오자 A씨는 임대차계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈고, 2021년 1월 5일 B씨에게 통지가 이뤄졌다. 임대차계약은 기한 내 B씨가 거절하지 않아 자동으로 갱신됐다.

하지만 A씨는 2021년 1월 28일 '앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신됐으나, 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다'고 통지했다. 통지는 하루 뒤인 1월 29일 B씨에게 도달했다.

이후 A씨는 계약해지 통지가 도달한 1월 29일을 기준으로 3개월이 지난 시점에 계약이 해지됐다고 보고 그때까지의 월차임을 지급하고 부동산을 인도했다. 반면에 B씨는 기존 임대차계약이 종료되는 3월 9일 이후 계약이 연장됐기 때문에 6월 9일이 임대차계약 해지일이라고 주장하며 6월 9일까지의 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환했다.

이에 A씨가 소송을 냈고 1, 2심 판단은 서로 엇갈렸다.

스마트이미지 제공

1심은 "주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 계약 갱신일 이전이라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보는 것이 맞다"며 A씨 손을 들어줬다. 1심은 B씨가 A씨에게 325만원과 그에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했다.

반면에 2심은 "주택임대차보호법 제6조의2는 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항"이라며 "가능한 한 명확하게 해석해야 한다"고 판단했다.

그러면서 "해당 규정은 '갱신된 임대차계약'의 해지 권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다"며 B씨 측 주장이 옳다고 봤다.

하지만 대법원은 "원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시일 이후 3개월이 지난 2021년 6월 9일로 발생한다고 봤다"며 "법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판단, 다시 심리하라고 사건을 돌려보냈다.

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CBS노컷뉴스 김승모 기자 cnc@cbs.co.kr

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