임대차계약 갱신 후 해지 통보…대볍원 "3개월 뒤 효력"

집주인-세입자 간 '계약해지' 기준일 소송
1심·2심 판단 달라…대법원 "갱신 후 임차인 언제든 해지 통지"

[이데일리 송주오 기자] 임대차계약을 갱신한 후 이를 번복하면 계약 해지 효력이 3개월 후 발생한다는 대법원의 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 소송 상고심에서 B씨가 A씨에게 돌려줄 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다는 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 9일 밝혔다.

대법원(사진= 방인권 기자)

A씨는 B씨 소유의 서울 강남구 소재 아파트를 2017년 3월10일부터 2019년 3월9일까지 임차하는 계약을 맺었다. 보증금 2억원에 월세 150만원이다. A씨는 임대차계약 만료전인 2021년 1월 4일 임대차계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈다. B씨가 기한 내에 이에 대한 답을 하지 않아 묵시적 갱신이 됐다. 그런데 같은 해 1월 28일 A씨가 마음을 바꿔 임대차계약 해지를 요구하는 내용증명을 보냈고, 이튿날 B씨에게 도달했다. 이에 A씨는 통지 도달 후 3개월이 지난 2021년 4월30일까지 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다.

A씨는 입주 기간을 2017년 3월10일부터 2021년 4월30일까지로 보고 임대차보증금 2억원과 장기수선충당금 70만8360원 등 2억70만8360원을 지급하라고 요청했다. 이에 B씨는 임대차계약이 2021년 6월9일 해지됐음을 전제로 A씨에게 1억9872만1892원만 지급했고 A씨는 B씨를 상대로 소송을 냈다.

임대차보호법에 따라 임대인이 계약 갱신을 거절하지 않아 임대차계약이 자동 갱신되면 임차인은 이후 언제든 해지를 통보할 수 있다. 계약은 임대인이 통지받은 날부터 3개월 뒤 해지된 것으로 간주한다. 문제는 계약 갱신을 한 후 다시 해지를 요구한 탓에 계약 해지 효력 시점을 언제로 보느냐다.

하급심의 판단은 엇달렸다. 1심은 A씨의 손을 들어줬다. 1심 재판부는 “원고가 2021년 1월28일 임대차계약 해지를 통보했고 다음 달 피고가 해지통보를 수령했으므로 3개월이 지난 2021년 4월29일쯤 해지됐다고 보는 것이 타당하다”고 판단했다.

2심의 판단은 달랐다. 2심 재판부는 약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021년 3월10일부터 3개월이 지난 2021년 6월9일 발생한다고 보는 것이 타당하다고 판단했다. 그러면서 “1심 판결 중 피고 패소를 취소하고 원고의 청구를 기각한다”며 “계약갱신요구권을 행사해놓고 임의로 철회한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 봐야 한다”고 했다.

대법원은 “임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”며 “이는 계약 해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지”라고 판단했다. A씨의 손을 들어준 것이다.

대법원은 “원심으로서는 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금과 장기수선충당금이 있으면 B씨가 이를 A씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다”며 “원심 판단에 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 밝혔다.

송주오 (juoh413@edaily.co.kr)