임대차 갱신 요구해 놓고 번복한 세입자…계약 해지 시점은

2심 "갱신된 임대차계약 시작일로부터 3개월 뒤"
대법 "임차인 번복 3개월 후 해지효력" 파기환송

(서울=뉴스1) 윤다정 기자 = 세입자가 임대차계약 갱신을 요구했다가 번복했으면 계약 해지의 효력이 번복 3개월 후 발생하는 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 소송 상고심에서 B씨가 A씨에게 돌려줄 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다는 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 9일 밝혔다.

A씨는 B씨가 소유한 서울 강남구 소재 아파트를 2017년 3월10일부터 2019년 3월9일까지 임차하는 계약을 맺었다. 보증금은 2억원, 월세는 150만원이었다.

2019년 3월4일 A씨는 임대차 기간을 2021년 3월9일까지 연장하기로 하고 2021년 1월4일 B씨에게 계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈다.

B씨가 계약 종료 2개월 전인 2021년 1월9일까지 갱신거절을 통지하지 않아 임대차계약은 묵시적으로 갱신됐다.

A씨는 2021년 1월29일 갱신된 임대차계약을 해지한다고 통지해 다음 날 B씨에게 내용증명이 도달했다. A씨는 통지 도달 후 3개월이 지난 2021년 4월30일까지 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다.

이때 A씨는 입주 기간을 2017년 3월10일부터 2021년 4월30일까지로 보고 임대차보증금 2억원과 장기수선충당금 70만8360원 등 2억70만8360원을 지급하라고 요청했다.

그러나 B씨는 임대차계약이 2021년 6월9일 해지됐음을 전제로 A씨에게 1억9872만1892원만 지급했고 A씨는 B씨를 상대로 소송을 냈다.

주택임대차보호법상 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점이 쟁점이 됐다.

임대차보호법은 임대차계약이 묵시 갱신된 경우 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 발생한다고 규정하고 있다.

1심은 B씨가 324만6952원과 지연이자를 지급해야 한다며 A씨의 손을 들어줬다.

재판부는 "원고가 2021년 1월28일 임대차계약 해지를 통보했고 다음 달 피고가 해지통보를 수령했으므로 3개월이 지난 2021년 4월29일쯤 해지됐다고 보는 것이 타당하다"고 판단했다.

그러나 2심은 "1심 판결 중 피고 패소를 취소하고 원고의 청구를 기각한다"고 판결했다.

재판부는 "갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 임대차보호법에 없다"며 "계약갱신요구권을 행사해놓고 임의로 철회한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 봐야 한다"고 지적했다.

그러면서 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021년 3월10일부터 3개월이 지난 2021년 6월9일 발생한다고 보는 것이 타당하다고 판단했다.

그러나 대법원은 원심 판단이 잘못됐다며 다시 심리하도록 했다.

대법원은 "갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전 해지 통보가 피고에게 도달했다고 해서 갱신된 계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하는 것은 아니다"라고 판단했다.

그러면서 "원심은 계약 해지 효력이 발생한 2021년 4월29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 보증금 및 수선충당금을 피고가 원고에게 반환하도록 판단했어야 했다"고 밝혔다.

maum@news1.kr

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