대법 "임대차 연장계약 해지 통보 3개월 후 효력 발생"

1심서 원고 승소, 2심서 원고 패소…대법 파기환송
대법 "임차인 갱신 요구 후 언제든 해지 통지 가능"

[서울=뉴시스] 대법원 전경. (사진=뉴시스DB) photo@newsis.com *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 하종민 기자 = 임대차계약 갱신 후 곧장 계약해지를 통보했다면, 계약해지 통보일을 기점으로 3개월 후부터 효력이 발생한다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 지난달 11일 임대차보증금 등 반환 청구의 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고, 사건을 서울고등법원으로 환송했다고 9일 밝혔다.

대법원은 "원심의 판단에는 주택임대차보호법에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 설명했다.

앞서 원고 A씨는 피고 B씨와 2019년 3월10일부터 2021년 3월9일까지를 계약기간으로 하는 임대차계약을 체결했다. 이후 A씨는 B씨에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 했고, 이는 2021년 1월5일 피고에게 도달했다.

하지만 A씨는 2021년 1월28일 다시 B씨에게 '앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신됐으나, 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다'고 통지했다. 해당 통지는 같은 해 1월29일 피고에게 통지됐다.

A씨는 계약해지 통지에 따라 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021년 4월30일 B씨에게 그때까지의 월차임을 지급하고 부동산을 인도했다. 다만 B씨는 기존 임대차계약이 종료되는 3월9일 이후 계약이 연장됐기 때문에 6월9일이 임대차계약 해지일이라고 주장하며 6월9일까지의 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환했다.

이에 대해 A씨는 임대차보증금 등 반환 청구의 소를 제기했다.

1심에서는 B씨가 A씨에게 325만원과 그에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했다.

재판부는 "주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 계약 갱신일 이전이라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보는 것이 맞다"고 설명했다.

주택임대차보호법 제6조의2에서는 '임대차계약이 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있다.

다만 2심에서는 원심을 파기하고 원고 패소 판결했다.

2심 재판부는 "주택임대차보호법 제6조의2는 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석해야 한다"며 "그런데 위 규정은 '갱신된 임대차계약'의 해지 권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다"고 설명했다.

또 "계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다"고 판단했다.

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 고금리와 전세사기 우려 등으로 줄어들던 전세 거래량이 다시금 반등하고 있는 가운데 12일 오후 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 전세 안내문이 붙어있다. 이날 서울부동산광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전체 임대차 계약 1만9134건 중 전세계약은 1만1072건으로 57.9%를 차지하며 두 달 연속 증가세를 나타냈다. 2023.03.12. livertrent@newsis.com

대법원은 이 같은 원심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했다.

대법원은 "주택임대차보호법 규정을 종합하면 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"고 설명했다.

이어 "원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고, 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다"고 판단했다.

마지막으로 "그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시일 이후 3개월이 지난 2021년6월9일로 발생한다고 봤다"며 "법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 덧붙였다.

대법원 관계자는 "주택임대차보호법상 임대차계약 갱신 효력의 발생일에 관해 최초로 설시했다"고 설명했다.

그는 "다만 임대차계약 갱신을 요구한 후 계약해지를 요구해 기존 계약기간보다 빨리 퇴거할 수는 없다"며 "갱신된 계약기간이 기존 계약 만료일 이후일 때만 적용되는 것"이라고 덧붙였다.

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