임대차계약 갱신하고 3주 뒤 해지한 세입자…집 언제부터 비워야 할까?

임종철 디자이너 /사진=임종철 디자이너

임차인이 갱신된 임대차 계약에 대해 임대인에게 해지를 통지한 경우, 해지 효력이 발생하는 시점은 계약갱신일이 아니라 해지 통보가 임대인에게 도달한 시점부터 3개월이 되는 날이라는 대법원의 판단이 나왔다.

9일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 서경환)은 지난달 11일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 임대차보증금반환청구 소송에서 원고 패소로 판결한 원심에 대한 A씨의 상고를 받아들여 사건을 서울고법에 파기환송했다.

A씨는 2019년 3월4일 B씨로부터 서울 강남의 한 아파트를 같은 달 10일부터 2021년 3월9일까지 임대차 보증금 2억원, 월차임 168만원에 임차하는 계약을 체결했다.

약 2년 뒤인 2021년 1월5일 A씨는 B씨에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 했다. 그러나 A씨는 마음을 바꿨다. 그는 같은 달 29일 '앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신됐으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 B씨가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다'는 통지를 했다.

A씨는 2차 통지 도달 이후 3개월이 지난 4월30일 B씨에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 부동산을 인도했다.

그러나 B씨는 임대차계약 해지 시점이 4월30일이 아니라 6월9일이라고 주장했다. B씨는 갱신된 임대차계약이 3월10일 개시됐고 그로부터 3개월이 지난 6월9일부터 해지 효력이 발생한다는 이유를 들었다. 이에 B씨는 A씨에게 6월9일까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금 반환했다.

주장이 갈리자 A씨가 소송을 냈고, 1심 법원은 A씨의 손을 들어줘 B씨가 A씨에게 324만원을 지급하라고 판시했다.

그러나 2심 법원은 "B씨가 A씨에게 반환할 임대차보증금은 없다"고 판단했다. 2심 재판부는 "A씨의 계약갱신 요구에 따라 임대차계약은 2021년 3월10일부터 2023년 3월9일까지 갱신됐다"며 "A씨의 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021년 1월29일 B씨에게 도달했으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021년 3월10일부터 3개월이 지난 2021년 6월9일에 발생한다"고 했다.

판결은 대법원에서 또다시 뒤집혔다. 대법원은 "갱신 요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"며 "이는 계약 해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지"라고 밝혔다.

이어 "A씨의 갱신요구 통지가 2021년 1월5일 B씨에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신됐다"며 "그 후 A씨의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년 1월29일 B씨에게 도달했는바 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월29일 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생했다"고 했다.

그러면서 "통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 B씨에게 도달했다고 해서 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다"라고 부연했다.

대법원은 "따라서 원심은 임대차계약의 해지 효력이 발생한 2021년 4월29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B씨가 이를 A씨에게 반환하도록 하는 판단을 해야 했다"며 "원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 설명했다.

양윤우 기자 moneysheep@mt.co.kr