대법 “세입자의 계약갱신 해지, 집주인에 통보 3개월 뒤 바로 효력 발생”

서울 서초동 대법원 전경. 경향신문 자료사진

세입자가 집주인에게 임대차 계약 해지를 통보한 시점으로부터 3개월 뒤 바로 해지 효력이 발생한다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 제1부(주심 노태악 대법관)는 세입자 A씨가 집주인 B씨를 상대로 낸 임대차 보증금 등 반환 청구 소송 상고심에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 9일 밝혔다.

A씨는 2019년 3월10일부터 2년간 서울 강남구에 위치한 아파트 한 세대를 임차하기로 계약했다.

A씨는 B씨 측에 원 계약 만료 전인 2021년 1월5일 계약갱신요구권을 행사하겠다고 통보하고 계약 기간을 2021년 3월10일부터 2023년 3월9일까지로 갱신했다.

문제는 세입자 A씨의 사정이 변경돼 계약 갱신이 시작되기 이전인 2021년 1월28일 집주인에게 임대차계약의 해지를 통보했다는 것이다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면, 세입자의 계약갱신요구로 갱신되는 임대차계약은 세입자 측에서 언제든지 해지할 수 있고, 그 해지는 집주인이 통지를 받은 날로부터 ‘3개월’이 지나면 효력이 발생한다. A씨는 B씨가 계약해지 통지를 2021년 1월29일에 받은 점을 고려해 그로부터 3개월 이후인 4월30일에 임대차 계약이 해지됐다고 봤다.

그러나 집주인 B씨는 주택임대차보호법에 대한 해석을 달리했다. 갱신된 임대차 기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우, 임대차 기간이 갱신돼 새 계약이 시작되는 2021년 3월10일을 기준으로 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생한다고 주장했다. 이에 B씨는 임대차 계약이 21년 6월9일에 해지됐다고 보고 이 무렵까지 발생한 월세를 공제하고 임대차 보증금과 장기수선충당금을 A씨에게 반환했다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 “임대차 보증금을 덜 받았다”며 보증금 반환 청구 소송을 제기했다.

1심과 2심의 판단은 달랐다. 1심은 A씨의 주장대로 2021년 4월30일을 임대차 계약 해지일로 본 반면, 2심은 계약 해지일을 2021년 6월9일로 본 집주인 B씨의 판단이 맞다고 보고 원고 패소 판결을 내렸다. B씨가 A씨에게 추가로 반환할 금액이 없다고 본 것이다. 2심은 주택임대차보호법 제6조를 들어 “갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다”고 했다.

대법원은 원심을 뒤집고 A씨 측 손을 들어줬다. 대법원은 “주택임대차보호법 규정을 종합하면, 임대인에게 계약갱신을 거절할 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 시점에 그 효력도 발생한다”며 “갱신 효력이 발생한 경우 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있다”고 판단했다.

이어 “(계약 해지 시점은) 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지”라며 “임대차 계약 기간이 개시되기 전에 (해지 통지가) 피고에게 도달하였다고 해서 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하는 것은 아니”라고 밝혔다.

대법원은 앞선 근거로 원심이 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해해 잘못 판단했다고 봤다. 대법원은 “원심이 임대차계약 해지효력이 발생한 2021년 4월29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B씨가 A씨에게 반환하도록 하는 판단을 해야 했다”고 했다.

강연주 기자 play@kyunghyang.com