"매물 많은데, 집 살까" "기다려보자"…집값, '이때' 떨어진다[부릿지]

설 연휴를 앞두고 부동산 시장에 관망세가 짙어지고 있다. 전국 아파트값은 매물가격이 일부 하향조정되고 급매물 위주 거래가 발생하면서 하락세가 지속되고 있다. 일각에서는 최근 정부가 내놓은 정책대출과 하반기로 예상되는 금리 조정이 주택가격을 다시 견인할 것이라는 기대감이 나온다. 그러나 이광수 광수네복덕방 대표는 2024년 하반기 매도물량이 쌓이고 가격 하락폭이 커지는 시장이 올 것이라고 예측한다. 또 절대적인 수요가 감소하는 상황에서 좋은 집보다는 '가격이 오르는 집'을 보는 눈을 키우는 게 중요하다고 조언하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 이광수 대표와 2024년 부동산 시장을 전망해봤다.

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"2024년 부동산, 매도 물량 쌓이는 시기 온다"

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▶김효정 기자
저희가 가장 궁금한 내용이죠. 2024년 부동산 어떻게 되나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
상하반기를 좀 나눠서 말씀드리고 싶어요.요즘 워낙 시장이 빨라졌기 때문에 상반기에는 가격이 못 오르거나 조금 소폭 하락하면서 거래가 크게 감소하는 시장이 예상됩니다. 그러다가 하반기 때는 이제 가격 하락 폭도 커지고 반면에 거래가 조금씩 회복되는 또 시장이 되지 않을까 이렇게 예상해요. 지난해 12월 기준 서울 아파트 거래량이 한 1800건 정도 됐고 1월에도 한 1800, 1900 건 정도 될 것 같은데 저는 올해 상반기에 한 1000건까지도 보고 있습니다. 과거에도 그런 시기가 있었잖아요. 거래량이 크게 감소하던 1000건 밑으로 떨어진 적도 있는데 그때하고 좀 다른 점이 있어요.

▶김효정 기자
뭘까요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
매도 물량이 증가해요. 그때는 거래도 안 됐지만 매도 물량도 줄었거든요. 그 가격에 팔려는 사람들이 별로 없었죠. 그런데 올해 상반기에는 거래량은 감소하지만 매도 물량은 증가하는 그런 시장을 예측하고 있습니다. 왜냐하면 처음에 매도하려고 내놨다가 이제 안 팔리잖아요.그럼 어떻게 하겠습니까? 더 가격을 낮추기 시작하죠. 그러면서 이제 거래가 다시 증가하는데 대신 가격은 떨어지는 그런 시장이 하반기에 일어날 것 같습니다.

▶김효정 기자
신생아특례대출이 시행됐잖아요. 작년에 생각해 보면 특례보금자리론이 9억원 이하 아파트값을 견인했었습니다. 같은 현상이 일어날 가능성은 없나요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
중요한 건 대상이 준 거잖아요. 금액은 비슷한데 대상이 전 세대에서 신생아를 낳은 세대한테로 줄었으니까 특례보금자리론처럼 시장에 단기적인 큰 변화를 일으키는 좀 제한적이다. 또 그 가격대에서 더 떨어지고 있으니까 "이거 대출해서 집 사는 게 맞는 거야?" 이런 생각이 좀 들지 않을까요. 대출 정책이 효과를 내기 위해서는 집값이 오를 거라는 기대감이 있어야 돼요. 그런 차원에서는 지금처럼 집값 상승 기대감이 조금씩 줄어들수록 대출만 해 준다고 영향이 클 수는 없다.

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"주택 공급부족? '진짜 수요'를 보세요"

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▶김효정 기자
2월 전국의 입주 물량이 또 감소했다고 합니다. 올해 입주 물량이 지난해 대비해서 한 10% 정도 낮을 거라는 전망이 있는데 공급 부족으로 인한 집값 상승 우려에 대해서는 어떻게 생각하세요?

▶이광수 광수네복덕방 대표
실제로 입주 물량이 감소하면 전월세 가격이 상승할 가능성이 크죠. 그런데 이게 집값 상승으로 이어지는가는 좀 고민할 필요가 있어요. 입주 물량이 감소해서 집값이 오른다는 반대말은 뭡니까?

▶김효정 기자
물량이 많으면 집값이 떨어진다.

▶이광수 광수네복덕방 대표
우리나라 입주 물량이 가장 많았을 때가 2019년, 2020년도예요.그때 집값 떨어졌어요?

우리가 일반적으로 생각하는 게 답이 아닐 가능성이 있다는 걸 꼭 아셔야 돼요. 그러면 근본적인 이유가 뭐냐. 집값을 결정하는 공급이 뭐냐. 계속 강조하지만 매도 물량이라는 거예요.집을 갖고 있는 사람들이 시장에 팔려고 내놓는 매도 물량 이게 공급이지. 건설사가 집을 안 지어도 집을 갖고 있는 사람이 팔려고 시장에 매물을 많이 내놔요. 그건 공급 증가예요. 그 공급을 가장 주목해서 보실 필요가 있다.

▶김효정 기자
그런 원리면 수요는 앞으로 줄 걸로 전망되니까 집값은.

▶이광수 광수네복덕방 대표
되게 중요한 거예요.집값은 또 공급뿐만 아니라 수요도 결정해요.수요 얘기를 안 한다는 거예요. 한국의 부동산 시장에서만 나타나는 오류인데 공급이 부족하다라는 얘기, 그리고 공급이 수요를 스스로 창출한다는 약간 환상에 빠져 있어요. 장기적으로 가장 큰 문제가 유효 수요의 감소거든요. 집을 살 수 있는 사람들이 줄고 있다. 살고 싶은 마음은 수요가 아니에요. 살 수 있어야죠. 지금 우리나라 부동산 시장에서 가장 큰 리스크는 살 수 있는 사람이 줄고 있단 말이에요.

주택구입가능 물량이라는 지표가 있어요. 소득과 대출을 이용해서 살 수 있는 집의 양이 얼마나 되는가. 이 지수가 3이에요. 서울에 있는 아파트 중 3%만 중간 소득이 살 수 있다고요. 이제 수요가 훨씬 더 중요한 시장이 왔다. 인구도 감소하고 이러고 있으니까 장기적으로 봤을 때 내가 짓는 아파트 내가 갖고 있는 아파트가 살 수 있는 사람이 있는지를 이제는 고민해야 해요.

예를 들어서 시장을 투자로 볼 때 남들이 사고 싶고 살고 싶은 아파트를 사. 그런 아파트는 이미 가격에 포함되어 있다고요.이해하셨죠? 그러니까 단순하게 얘기하면 좋은 아파트와 투자하기 좋은 아파트는 다른 의미예요.

투자하기 좋은 아파트의 첫 번째 조건은 뭐냐 하면 가격이 변동성이 커야 해요. 가격이 많이 빠질수록 안전해요. 부동산은 사용 가치가 있기 때문에 많이 빠지면 가치에 근접한다고요. 더 이상 안 빠져요. 두 번째는 자가 점유율이 낮고 거래 회전율이 높아야죠. 그래서 1년 동안 이 아파트가 단지 아파트인데 거래가 몇 건 됐는지 비율을 계산해내는 게 중요해요. 객관적인, 누구도 부인할 수 없는 그런 지표들을 찾아내는 게 중요해요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 김효정
촬영 김아연 오세린 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr 오세린 PD annstrr@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr