"아직 금리 안 내려간 지금이 빌딩 매수 최적기"

[이웅렬 더빌딩부동산중개법인 대표 인터뷰]
GBC 건설·GTX 개통·도로 지하화
삼성역 인근 매물 미래가치 뛰어나

[이데일리 전재욱 기자] “금리가 인하되지 않고, 인하하리라는 기대감이 도는 지금이 빌딩을 매수하기에 최적기입니다.”

이웅렬 더빌딩부동산중개법인 대표이사는 최근 이데일리와의 인터뷰에서 현재 빌딩 매매 시장을 이렇게 진단하고 “명동이나 강남역 인근보다 삼성역 부근 매물이 미래가치가 더 커질 것”이라고 전망했다.

이웅렬 더빌딩부동산중개법인 대표가 최근 서울 강남구 삼성동 사무실에서 인터뷰를 하면서 저서를 들어보이며 빌딩 매매 시장을 설명하고 있다.(사진=김태형 기자)

더빌딩중개법인은 공인중개사와 직원 80여명이 근무하는, 거래액 기준으로 상위권 업체다. 강남역 뉴욕제과빌딩(2014년 ·1050억원), 파고다타워 종로사옥(2020년·630억원), 분당 MDM타워(2021년·880억원) 등이 여기를 거쳐 거래됐다.

2000년 초반 빌딩 중개업에 뛰어든 이 대표는 지난해를 “최고로 힘들었던 한해”라고 꼽았다. 고금리 탓에 매도자가 나타나도 매수자가 붙지 않았기 때문이다. 올해는 연초 거래가 성사되면서 분위기가 반전하고 있다고 한다.

이 대표는 “금리 인하 기대감 덕에 매도자는 불리하지만 매수자는 유리한 시장이 형성되고 있다”며 “매도 압박을 견디지 못하고 직전 가격보다 많게는 20% 내린 매물이 나오고 있고 이마저도 협상이 가능한 여지가 있는 상황”이라고 말했다. 이어 “현재 시장은 매수자 우위이므로 당장 매도할 이유가 없는 매도자는 시기를 금리 인하 이후로 미루는 것이 현명하다”고 말했다.

금리는 빌딩 매매를 좌우하는 최우선의 변수로 꼽힌다. 이 대표는 “자산운용사 A사가 2년 전에 강남에 빌딩을 매입하면서 금융권에서 조달한 금리가 6%대로 알고 있다”며 “서울 강남 빌딩 임대수익률이 연간 3~5% 정도인 점을 고려하면 지금 적자를 볼 가능성이 있다”고 말했다. 이어 “신용도가 낮아 더 높은 금리를 부담하는 개인과 법인 처지는 더욱 곤란할 것”이라며 “이런 상황에 처한 이들이 빌딩을 처분해서라도 손해를 만회하고자 급매물을 내놓는다”고 말했다. 이런 이유에서 “매물 가격이 내려가는 지금이 매수하기에 최적기”라는 것이다.

이 대표가 주목하는 입지는 강남구 삼성동이다. 일대 개발이 이뤄지면서 빌딩 가치가 동반 상승할 것으로 기대한다. 그는 “삼성역은 현대차 글로벌비지니스센터(GBC)가 들어오고, GTX가 개통하고, 봉은사역 주변 도로 지하화가 마무리되면 대한민국의 중심이 될 것”이라며 “이로써 삼성역은 명동과 강남역을 제치고 빌딩 매매 시장을 주도하게 될 것”이라고 전망했다.

이웅렬 더빌딩부동산중개법인 대표가 최근 서울 강남구 삼성동 사무실에서 인터뷰하면서 빌딩 매매 시장을 설명하고 있다.(사진=김태형 기자)

이 대표는 “당연한 얘기지만 간과하는 것은 지하철이 얼마나 가까운지가 빌딩 가치를 가르는 결정적인 변수라는 점”이라며 “지하철이 멀수록 임대가 어려워질 수 있다는 점을 유념해야 한다”고 말했다. 이어 “매입하려는 빌딩이 임차인 한 명에게 모두 임대한 통임대로 이뤄졌다면 양날의 검이니 신중해야 한다”며 “임차인이 빠지면 모든 공간이 한꺼번에 공실이 된다는 점을 리스크로 인식해야 하고, 이를 회피하려면 빠른 재임대가 가능한 초역세권빌딩을 매입해야 한다”고 조언했다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)