"비사업용토지 중과제도, 기본세율에 10% 가산"

[세금 바로알기]
광주세무사회 김도영 세무사,"무조건 사업용 의제 농지, 비사업용 토지 제외"
토지 지목 6가지 구분…농지, 임야, 목장용지, 주택부수토지, 별장부속토지, 기타토지
사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준 등 해당하면 비사업용토지

핵심요약

■ 방송 : [CBS매거진] 광주CBS 라디오 표준FM 103.1MHz (월~금, 16:30~17:30)
■ 제작 : 조성우 PD, 윤승민 작가
■ 진행 : 정정섭 아나운서
■ 방송 일자 : 2024년 2월 6일(화)

 

[다음은 광주지방세무사회 김도영 세무사 인터뷰 전문]

*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇진행자> 이번 시간은 <광주지방세무사회와 함께하는 세금 바로알기>입니다. 오늘은 비사업용토지에 대해 광주지방세무사회 김도영 세무사와 알아보겠습니다. 세무사님, 안녕하십니까?

◆김도영> 안녕하십니까, 광주지방세무사회 김도영 세무사입니다.
 

광주지방세무사회 김도영 세무사.본인 제공

◇진행자> 지난 시간에도 비사업용토지 중과제도에 대해 설명해주셨는데, 모르실 분들을 위해 다시 한번 간단히 설명 부탁드립니다.

◆김도영> 비사업용토지 중과제도는 토지에 대한 투기를 방지하고자 마련된 제도이고, 비사업용토지 중과제도는 과세표준에 기본세율 6% ~ 45%가 적용되지 않고, 10%가 가산되어 세율이 적용됩니다. 즉, 세율이 16% ~ 55% 세율이 적용되는 것입니다. 그리고 토지의 지목을 6가지 즉, 농지, 임야, 목장용지, 주택부수토지, 별장부속토지, 기타토지로 구분합니다. 구분한 후 4가지 기준 (사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준을 적용하여 비사업용토지 여부를 판단합니다.

◇진행자> 오늘은 6가지 지목 중 어떤 걸 알려주실 건가요?

◆김도영> 오늘은 농지에 대해 알아보고 다음 시간에 나머지 토지에 대해서 알아보겠습니다.

◇진행자> 그럼 '농지'에 대해 알아보겠습니다. 어떤 농지가 비사업용 토지에 해당됩니까?

◆김도영> 농지는 논·밭이나 과수원으로 다음 어느 하나에 해당하는 것은 비사업용 토지에 해당합니다. 첫째, 재촌·자경 요건(사용기준)입니다. 일정기간 동안 재촌하지 않거나 자경하지 않은 농지를 말합니다. 둘째, 지역요건(지역기준)입니다. 일정기간 동안 이상 지역의 주거·상업·공업지역 안의 농지를 말합니다. 셋째, 기준면적(면적기준)입니다. 농지에 대해서는 기준면적을 별도로 규정하고 있지 않습니다. 농지는 지역기준(도시지역 중 주거·상업·공업지역)에 해당되지 아니하면서 재촌·자경 요건에 충족하면 사업용토지에 해당이 됩니다.

◇진행자> 그렇다면 토지 중에 어떤 것을 농지라고 합니까?

◆김도영> 적용대상 농지는 사실상의 현황에 의하되, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 현황에 의합니다. 현행 소득세법상 "농지"란 논·밭이나 과수원으로서 지적공부상의 지목에 상관없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말합니다. 이 경우 농지의 경영에 필요한 농막·퇴비사·양수장·수로 등에 사용되는 토지를 포함합니다. 예를 들어, 시골 집터를 철거하고 그 자리에 콩이나 배추를 재배해서 농지로 이용하는 경우, 주택을 철거한 후 농작물을 재배한 기간은 농지로 보는 것이 타당하다 할 것입니다.

◇진행자> 사업용 사용기준에 대해서 알려주시죠.

◆김도영> 사업용 사용기준에는 무조건 사업용 의제되는 농지, 재촌·자경한 농지가 있습니다.

◇진행자> 첫 번째로 무조건 사업용 의제되는 농지란 무엇입니까?

◆김도영> 무조건 사업용 의제 농지는 사용기준·지역기준·면적기준·기간기준을 따지지 않고 비사업용 토지에서 제외됩니다. 첫째, 8년 이상 재촌·자경한 농지 등을 직계존속 또는 배우자로부터 상속·증여받은 경우, 도시지역 중 주·상·공 지역 안의 토지는 제외입니다. 이런 경우, 양도시기의 제한 없이 비사업용토지에서 제외됩니다. 예를 들어, 2001년~2010년까지 부친이 재촌·자경한 농지를 2015년 부친이 사망하여 상속개시된 농지에 해당하는 경우 상속인이 오늘 당장 또는 10년 후가 지나서 양도를 하는 경우에도 비사업용토지에 해당하지 않습니다. 둘째, 2007. 1. 1 이후 상속받은 농지로 상속개시일로부터 5년 이내 양도한 경우, 상속개시일로부터 3년을 재촌·자경한 것으로 보는 것이므로 기간 기준 5년 중 3년을 사업용으로 사용한 것으로 봅니다. 예를 들어, 2021.1.1. 상속개시된 경우 3년을 사업용으로 사용한 것으로 보므로, 2025년 12월 31일 이내에 양도하는 경우는 사업용 토지에 해당됩니다. 이 경우 피상속인과 상속인 모두 재촌·자경하지 않아도 상관 없습니다. 셋째, 공익사업법에 의해 협의매수되는 농지입니다. 단, 사업인정고시일 소급 5년 전 취득분이고, 양도일로부터 소급하여 5년 전 취득이 아닌 것에 주의하셔야 합니다.

◇진행자> 재촌·자경한 농지란 어떤 걸 말하는 겁니까?

◆김도영> 재촌·자경한 농지란 일정기간 동안 농지소유자가 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작하는 농지를 말합니다.

◇진행자> 그렇다면 '재촌'이란 구체적으로 어떤 겁니까?

◆김도영> '재촌'이란 농지소재지와 동일한 시·군·구 또는 그와 연접한 시·군·구 안에서 주민등록상 거주 여부에 불구하고, 사실상 거주하는 것을 말합니다. 연접한다는 의미는 행정구역상으로 붙어 있다는 의미입니다. 제가 살고 있는 군산으로 말씀드리자면 연접한 행정구역으로 익산, 충남서천, 김제가 해당이 됩니다. 또한, 행정구역상 연접해 있지 않더라도 농지로부터 30㎞이내에 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 경우에도 재촌하는 것에 해당이 됩니다. 2015.2.3. 이후 양도분부터는 비사업용여부를 판정함에 있어서 농지의 경우 주민등록이 되어 있는지 불문하고 실질과세 원칙에 따라 사실상 거주여부로만 판단을 합니다. 이 부분은 뒤에서 말씀드릴 '임야'와 다른 부분이기도 합니다.

◇진행자> 자경의 의미에 대해서도 알려주시죠.

◆김도영> 자경이란 비사업용 토지에서 "직접경작"을 의미하는 것으로 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것, 또는, 거주자가 그 소유농지에서 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 의미합니다. 여기서 생계를 같이하는 세대원이 자경한 경우 또는 공유 지분 토지를 공유자가 전체의 토지를 자경한 경우는 자경으로 볼 수는 없습니다. 이 경우 근로소득(총급여) 및 사업소득(농업·임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산 임대소득 제외)이 3,700만 원 이상인 경우 해당 연도는 자경기간에서 제외합니다. 2020.2.11.이 속하는 과세기간부터 사업소득 총수입금액(농업·임업 등 제외)이 복식부기 의무자 수입금액기준 이상인 경우 해당 기간은 자경기간에서 제외하도록 개정이 되었습니다.

◇진행자> 그렇다면 취득 당시에는 도시지역이 아니었으나, 보유 기간 중 도시 지역으로 편입된 경우에는 어떻게 됩니까?

◆김도영> 도시지역으로 편입된 경우란 도시지역 밖 또는 도시지역 안의 녹지지역 및 개발제한구역에 소재하는 농지가 시 이상의 도시지역내 주거·상업·공업지역으로 편입된 경우를 의미합니다. 이 경우 도시지역 편입일로부터 3년이 경과한 경우 3년간은 사업용으로 보아 기간기준을 적용하여 비사업용토지를 판단합니다. 예를 들어, 도시지역 밖 농지를 2010.1.1. 취득하여 재촌·자경하고 있고, 2019.1.1. 도시지역 내 주거지역으로 편입된 경우 사업용 기간은 도시지역 편입되기 전 9년과 도시지역으로 편입된 이후 3년을 합하여 총 12년이 사업용 기간에 해당이 됩니다. 물론 2022.1.1. 이후부터는 비록 농지를 재촌·자경하더라도 비사업용기간에 해당이 됩니다.

◇진행자> 농지의 면적 기준이 있습니까?

◆김도영> 면적기준은 별도의 규정이 없습니다. 따라서, 재촌·자경한 면적의 소유상한은 없습니다.

◇진행자> 농지를 사업용으로 판단하는 근거가 어떻게 됩니까?

◆김도영> 농지는 위에서 언급한 바와 같이 첫째, 지역기준에 적합하고 둘째, 사업용으로 사용한 기간이 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 보유기간 중 60%를 사업용에 적합한 경우 사업용토지에 해당합니다.

◇진행자> 오늘은 비사업용토지 중 농지에 대해 알아봤습니다. 지금까지 광주지방세무사회 김도영 세무사였습니다.

세무 관련 문의 : 김도영 세무회계사무소 063-463-1112

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광주CBS 조성우 PD zopd@cbs.co.kr

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