"정비사업 분쟁 주택공급 막아… 공사비 갈등 축소 시급"

국토연 "수도권 공급 확충 위해 정비사업 활성화해야"

국토연구원이 전일 열린 국토교통 유관 기관 합동 세미나에서 공급기간 단축을 위한 단기·중장기 방안과 도심 공급 활성화 방안을 발표했다. /사진=머니S 정영희 기자

지난해 고금리와 원자재 가격 인상 직격탄을 맞아 전국 주택 인허가와 착공 실적이 크게 줄었다. 비수도권에 비해 수요가 많은 수도권에서 주택시장 선행지표가 부진한 모습을 보이자 2~3년 후 공급 부족 사태가 우려되는 상황이다. 주택공급률을 개선하기 위해선 정비사업을 활성화하는 한편 사업기간 단축을 위한 분쟁 예방·조정 방안을 세우는 것이 급선무라는 의견이 나온다.

8일 국토연구원은 전일 국토교통 정책연구를 수행하는 4개 연구기관과 합동으로 추진한 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 이 같이 밝혔다.

지난해 전국 주택공급 계획 물랑은 47만가구였다. 실제 인허가가 이뤄진 주택은 38만9000가구로 계획 대비 82.7% 수준에 머물렀다. 비수도권은 주택공급 계획 물량(21만가구) 대비 실적(20만8000가구)이 99.3%로 목표 물랑올 거의 달성했다. 반대로 수도권은 26만가구였던 계획 물량보다 실적(18만가구)가 크게 못 미쳤다. 수요에 비해 공급이 부족한 수도권 주택 상황이 더욱 악화되지 않도록 별도의 정책 필요성이 제기되는 이유다.

주택 시장 침체에 영향을 준 가장 큰 요인은 기준금리와 원자재 가격 인상이다. 한국은행은 2021년 8월부터 10차례에 걸쳐 기준금리를 3.0%포인트(p) 상승 조정했다. 현재 3.5%에서 동결된 상황이다. 인플레이션 압력이 점차 완화되고 있으나 둔화되는 속도가 빠르지 않고 이스라엘과 하마스 간 전쟁으로 국제 불안이 지속되고 있어 상당 기간 세계적으로 고금리 상태가 유지될 것으로 보인다.

글로벌 공급망 위축과 인플레이션 등으로 건설 관련 비용이 증가했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 기간 폭등했던 주요 원자재 가격은 지난해가 돼서야 둔화 추세를 드러냈다. 철근의 경우 2021년 일반철근이 62.85%, 고장력철근이 58.35%의 증가율을 기록한 뒤 하락하고 있다. 2022년 20%를 상회하는 높은 상승률을 보인 시멘트와 레미콘은 지난해에도 생산자물가가 5% 이상 뛴 것으로 파악됐다.

건설업 종사자의 평균 임금도 꾸준히 늘어 지난해 상승률은 6.71%로 집계됐다. 2020년 초반 안정적이던 건설공사비지수는 2021년부터 늘어나기 시작해 지난해 12월(잠정) 기준 153.26을 나타냈다. 주택용 건물에 대한 건설공사비지수 또한 1월 118.58에서 12월 152.47 수준으로 증가했다.

지난해 주택시장은 침체 국면이 지속됐다. 2022년 7월을 기점으로 떨어지기 시작한 전국 주택가격은 2023년 1월 특례보금자리론 시행 발표 이후 낙폭이 둔화됐으나 9월 일반형이 종료되며 다시 하락세로 돌아섰다. 지난해 11월 기준 전국 매수우위지수는 23.1로 매수자보다 매도자가 많은 상황이다. 주택 거래량도 예년에 비해 낮은 수준이다. 2023년 10월 기준 전국 주택 거래량은 7만6000가구로 2013년 이후 집계된 월평균(12만5000가구) 대비 약 60.2% 적었다.

올해에는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 상황이 주택공급의 주요 변수로 작용할 전망이다. 지난해 9월 부동산 PF 대출잔액은 134조3000억원으로 2020년 말에 비해 41조8000억원 증가했다. 금융업권별로는 은행(44조2000억원) 보험(43조3000억원) 여신전문(26조원) 저축은행(9조8000억원) 증권(6조3000억원) 상호금융(4조7000억원) 순이다. 2020년 말과 비교하면 18조1000억원과 12조2000억원이 각각 늘어난 은행과 여신전문 부문의 증가폭이 가장 컸다.

김지혜 국토연구원 부연구위원은 "부동산 PF 대출을 통한 자금조달 범위가 토지비와 초기사업비에서 분양수입금 등을 제외한 필수사업비로 확대됐다"며 "여신전문금융업계 등 비은행권과 오피스텔 등의 비아파트, 상업·업무 시설까지비 부동산 PF 시장이 규모를 불리는 추세"라고 설명했다.

국토연구원은 향후 발생할 수 있는 주택 공급량 부족 문제를 해결하기 위해선 사업기간 단축을 위한 분쟁 해결이 급선무라고 주장했다. 정비사업을 기반으로 서울에 몰린 주택 수요에 대응해 공급을 확대하려면 최근 공사비 인상으로 불거진 시공사와 조합 사이 갈등을 원만하게 해결해야 한다는 것.

김 부연구위원은 "공사비 갈등이 있는 사업장에 공공 컨설턴트가 파견돼 적정 비용 검증 등을 시행함으로써 사업이 장기간 단절되지 않도록 해야 할 것"이라며 "조합 아닌 신탁 방식을 택한 사업장의 경우 주민 대표회의 성격을 갖는 법정 단체를 구성한 뒤 이를 통해 일정한 권한이나 권한 위임이나 대행을 할 필요가 있다"고 말했다.

건설기업 성장 지원과 부동산 PF 모니터링 등 전반적인 주택공급 기반 개선이 필요하다는 의견도 제시됐다. 현재 대부분의의 시행사가 부족한 자본력을 바탕으로 주택 공급 사업을 진행하다 보니 사업성 악화 시 해당 리스크가 금융기관으로 빠르게 전이되는 위험이 있다.

김 부연구위원은 "해외 일부 국가는 재무적 투자자들이 참여할 수 있는 제도적인 기반을 바탕으로 시행사가 20%가 넘는 자기자본 비율을 가지고 사업을 시행할 수 있다"며 "이러한 정책 마련과 PF 모니터링의 범위를 전 금융권으로 확대하는 한편 자금의 흐름과 용도를 살펴볼 수 있도록 지역·기업과 부동산 공급 사업의 공정 등 단계별 세분화가 요구되는 시점"이라고 제언했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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