정부 키운다는 '장기 민간임대' 절반 미달

전세 대안 공공지원 민간임대
작년 청약 절반은 완판 실패
중산층 임대주택 거부감에
임대의무후 분양전환 불확실
대부분 입지매력도 떨어져
"참여 기업이 수익나게 해야"

국내 최대 규모 공공지원 민간임대 아파트 '고척 아이파크' 전경. HDC현대산업개발

박상우 국토교통부 장관이 전세의 대안으로 '장기임대주택' 활성화를 내세웠지만 장기임대주택 중 하나인 '공공지원 민간임대' 주택 상당수는 수요자들로부터 외면받고 있는 것으로 나타났다. '임대주택'이라는 꼬리표가 붙어 중산층 수요가 제한적이고, 의무임대기간 이후 분양 전환 여부도 불확실하기 때문인 것으로 분석된다.

7일 부동산업계에 따르면 지난해 한국부동산원 청약홈을 통해 총 15건의 공공지원 민간임대 임차인 모집이 있었지만 이 중 절반 가까이는 모집 인원을 채우지 못한 것으로 확인됐다. 서울은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트는 2022년부터 입주자모집공고를 냈지만 여전히 입주자를 모집 중이다. 대구 중앙로역 인근에 공급되는 하나스테이 포정은 지난해 말 입주를 시작했는데도 미달돼 여전히 신청자를 받고 있다.

공공지원 민간임대는 주택도시기금 출자 지원이나 용적률 규제 완화 등 공공의 지원을 받아 민간이 8년 이상 임대로 공급하는 주택이다. 공공의 지원을 받는 대신 초기 임대료가 주변 시세의 85~95%로 책정되고, 임대료 상승률도 5% 이내로 제한된다.

박근혜 정부 당시 중산층에 맞는 임대주택을 공급하기 위해 '뉴스테이'란 이름으로 기업형 임대주택 활성화 정책이 나왔다. 뉴스테이는 초기 임대료 규제를 받지 않았지만 문재인 정부 들어 '공공지원 민간임대'로 제도를 개편해 입주 자격을 무주택자로 제한했다. 초기 임대료도 시세의 85~95%로 제한하는 등 공공성을 강화했다.

이처럼 낮은 임대료를 내고 장기간 안정적으로 거주가 가능하다는 장점을 갖고 있지만 상당수가 모집 인원을 채우지 못하는 건 수요자들 눈높이를 충족시키지 못했기 때문으로 분석된다. 건설업계 관계자는 "임대료가 낮다는 장점이 있지만 중산층의 경우 임대주택 자체에 대한 거부감이 있어 찾는 사람이 많지 않은 것으로 보인다"고 말했다.

의무임대기간이 끝난 후 분양으로 전환 여부가 불확실한 점도 흥행에 부정적이란 지적이다. 의무임대기간 이후엔 임대를 연장하거나 분양으로 전환할 수 있게 될 전망이지만 주택도시기금에서 출자를 받았다면 주택도시보증공사(HUG)와 분양 전환 여부를 논의해야 해서 이 역시 쉽지 않을 것으로 보인다.

장기간 임차인 모집에 실패한 단지 중엔 분양전환 우선권을 제공하는 곳도 나오고 있다. 서울은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트는 원래 임대기간 종료 후 임차인에게 분양전환 우선권을 제공하지 않았지만 마케팅 전략으로 한시적으로 '분양전환 우선권'을 제공한다고 밝혔다. 분양가는 분양 시점 감정가로 책정할 예정이다. 또 다른 공공지원 민간임대 주택인 힐스테이트 동탄포레도 현재 시점에서 분양가를 책정해 임차인에게 분양전환 우선권을 부여하기로 했다.

다만 공공지원 민간임대 중 입지가 좋은 단지는 임차인 모집을 모두 마쳤다. 지난해 입주자를 모집한 검단 한신더휴 어반파크는 완판에 성공했다. 검단신도시에서 거주 여건이 좋고, 인천지하철 1호선 연장 호재도 겸비해 수요자들 관심을 끈 덕분이다. 국내 최대 규모 공공지원 민간임대 아파트인 고척 아이파크도 입주자들이 모두 입주한 상태다.

향후 장기임대주택을 활성화하려면 기업이 좋은 입지의 토지를 확보해 집을 지을 수 있도록 자금 지원이 필요하다는 지적이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "현재도 입지가 좋은 지역은 중산층의 임대주택 수요가 있다"며 "좋은 땅에 임대주택을 건설할 수 있도록 재원 확보 방안을 마련해주고, 기업이 충분히 수익을 낼 수 있도록 해야 장기임대가 전세의 대체재로 자리 잡을 것"이라고 했다.

[김유신 기자]