소형주택 매입 시 주택 수 산정에서 제외한다는데…취득·양도세·종부세 어떻게 되나

정부가 올 초 ‘1·10 부동산 대책’에서 도시형생활주택 등 소형주택 취득·보유·양도 때 직접 영향을 미치는 세금 정책을 내놨다. 대책에서는 법 개정을 전제로 소형주택(전용면적 60㎡ 이하, 아파트 제외)을 매입할 경우 주택 수 산정에서 제외한다고 밝혔다. 하지만 이 부분에 대한 정확한 해석이 필요하다.

먼저 취득세와 관련한 부분이다. 올해와 내년 준공된 전용 60㎡ 이하 다가구주택, 아파트를 제외한 공동주택과 도시형생활주택의 경우 취득세를 최대 50%까지 감면한다. 다만 법 개정이 전제돼야 한다. 또 올해와 내년 준공된 소형주택은 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 기준에 충족할 경우 주택 수에서 제외한다.

현행 법률상 다주택자가 신규 취득하는 주택에 대해서는 기존 보유 주택 수를 고려해 취득세 중과세율이 적용되고 있다. 조심해야 할 것은 이번 대책이 적용 대상인 소형주택에 대해 취득세를 부과하지 않는다는 게 아니라는 것이다. 현재 1주택자가 대상 소형주택을 취득하는 경우 취득세는 납부하는 것이고, 그다음으로 세 번째 주택을 취득하는 경우 적용 대상 소형주택을 제외해 두 번째 주택의 취득세율을 적용하겠다는 뜻이다.

보유 중에 발생하는 종합부동산세도 조심해야 한다. 현재 종합부동산세를 계산할 때는 소유하고 있는 주택의 공시가격을 합산한 금액에 소유 주택이 3채 이상인 경우라면 중과세율을 적용하고 있다. 이번 대책은 소형주택 또는 미분양주택의 경우 적용 세율을 따지기 위한 주택 수 계산에서만 제외하는 것이다. 따라서 대상 주택의 공시가격을 합산해서 종합부동산세는 그대로 납부해야 한다.

예를 들어 기존 공시가격이 각각 6억원인 2채의 주택을 보유하고 있는 사람이 공시가격 3억원 주택을 취득하는 경우 종합부동산세 계산에 공시가격 합산액(6억원+6억원+3억원)인 15억원을 기준으로 한다. 물론 다주택자이므로 9억원을 공제한 금액에 공정시장가액 비율과 세율을 적용해 계산한다. 다만 실물이 3주택이지만, 2주택 이하의 세율 적용을 해주겠다는 것이다.

양도소득세의 경우 1가구 1주택은 매도금액 12억원 이하에 대해서는 보유 기간 등의 조건을 만족하는 경우 비과세가 가능하다. 또 일시적 2주택 등 조건을 만족하는 경우에만 비과세된다. 다만 이번 대책에서 소형주택을 양도소득세 계산 시 주택 수에서 제외한다는 의미는 비과세 적용 때 대상에서 제외한다는 것이 아니라, 양도소득세 중과세율을 적용하는 경우 이를 제외한다는 것이다.

예를 들어 현재 조정대상지역인 서울 4개 구에서 적용 대상 소형주택을 취득해 매도하는 경우 중과세율이 아니라 일반세율을 적용한다. 그런데 현재 일시적 2주택 조건을 만족하는 1가구가 신규로 소형주택을 매수하는 경우에는 1가구 3주택이 되는 것인데, 이때는 비과세가 가능한 종전 주택을 먼저 매도하는 경우라도 비과세 혜택을 받을 수 없다.

현재 일시적 2주택 상태인 사람은 신중한 접근이 필요하다. 현재 1주택자는 소형주택을 취득하는 경우 2주택 상황이 되므로 신규 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하면 일시적 2주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

김성일 리겔세무회계 대표 회계사