수도권 주택공급은 저조…대출 규제는 강화 전망

국토硏 올해 부동산시장 전망
공사비 올라 분양물량 적을듯
주담대 금리 9월께 상승 유력
“리츠 활용 노후단지 재개발
공공지원 민간임대 주력해야”

서울 강남의 아파트 단지 전경. 매경DB

올해 말까지 전국 주택 가격 하락이 예상되는 가운데 주택 구매 자금 마련이 더 어려워질 것이란 전망이 나왔다. 올해 주택 공급(인허가)은 늘더라도 실제 분양 물량은 작년 수준에 그치고 아파트 입주 물량도 줄어들 전망이다. 수도권 중심 주택 공급 회복 정책이 강화돼야 한다는데 의견이 모인다.

7일 국토연구원은 한국건설산업연구원(건산연)·대한건설정책연구원(건정연)·한국부동산개발협회와 공동으로 연 ‘부동산 시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나’에서 이같은 전망을 내놨다.

주택 매매가는 작년에 이어 더 내려가고 전세는 오르는 현상이 올해 이어질 전망이다. 대출 규제 강화와 금리·공사비 상승 탓이다. 김성환 건산연 부연구위원은 “금리 인하 시기가 지연될 가능성이 커 부동산 시장으로 추가 자금 유입이 현실적으로 어렵다”며 “주택값이 작년보다 더 떨어질 것”이라고 했다.

현재 주담대 금리가 은행 조달 금리보다 낮아 역마진 상황인 만큼 올해 주담대 금리 인상이 불가피하다고 봤다. 특히 신생아 특례대출 등 정부의 정책 대출이 쏟아져도 그만큼 가계부채가 늘면 올 하반기엔 대출 규제가 강화될 수 있다고 지적했다. 그는 “현재 저축은행 대출받기가 쉽지 않은데 정책 대출 증가로 일반 은행권 주택담보대출 금리마저 9월경부터 오르면 대출이 힘들어질 것”이라고 진단했다.

지난해 계획된 전국 주택 공급 물량은 47만호였지만 실제 인허가 실적은 38만9000호로 83%에 못 미쳤다. 특히 수도권은 26만호 계획 물량의 69%인 18만호 공급에 그쳤고 서울 8만호 계획 중 2만6000호만 공급돼 실적 달성률(32%)이 상당히 저조했다.

무엇보다 올해 분양 예정된 아파트는 총 26만호로 작년 실적인 19만호보단 많지만 미분양 가능성을 고려하면 실제 분양은 상당히 위축돼 지난해 수준에 그칠 가능성이 크다. 심지어 내년 아파트 입주 물량은 올해보다도 9만가구 줄어든다는 전망도 나온다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 물량은 24만4259가구로 올해 33만2609가구보다 8만8350가구 줄어들 것으로 추산됐다.

김지혜 국토연구원 부연구위원은 “서울과 인천, 경기 지역의 주택 공급 회복 정책 지원이 절실하다”며 “정비사업 기간 단축을 위한 주민 조합과 시공사 간 분쟁 해결, 건설업체 성장 지원, 부동산 PF 상황 감시 등을 통해 주택 공급을 개선하는 데 주안점을 둬야 한다”고 주장했다.

해법으로 부동산 투자회사(리츠) 활용 방안이 제시됐다. 김 부연구위원은 “일부 분양사업 가운데 기금 출자 등을 통해 사업성이 개선될 여지가 있는 PF의 경우 리츠를 적용할 필요가 있다”며 “1기 신도시 같은 대단지 노후 아파트 정비사업 때 조합이나 신탁 방식으로 한계가 있다면 복합개발 방식 리츠로 사업 속도를 높이고 이주단지 조성에도 활용할 수 있다”고 설명했다.

공공지원 민간 임대주택이 공급 확대 대안이지만 출자 승인된 사업도 착공이 지연되는 점도 문제로 봤다. 미착공 사업장은 경기도 파주 2곳, 평택 1곳, 인천 2곳, 부산 1곳 등으로 수요 많은 수도권에 있다. 김 부연구위원은 “공사비 급증을 고려해 기금 수익률이나 임대주택 매입 시점을 조정하고 기업형 장기 임대 리츠 활용도 늘려야 공공 지원 민간 임대주택이 많이 공급될 수 있다”고 분석했다.

또 부산·광주·대구 등에서 지역업체가 정비사업에 참여할 때 용적률 등 인센티브를 주는 관행을 외지 중소·중견 건설사에도 확대할 필요가 있다는 지적이다.