반토막 난 재개발 비례율… 부산 곳곳서 파행리스크

가계약 당시보다 공사비 72% ↑
타 재개발 현장 사업 차질 우려도
시장 침체·공사비 올라 사업 못해

부산 진구 범천 1-1구역 재개발 '힐스테이트 아이코닉' 조감도. <현대건설 제공>

부산 재개발 현장에서 공사비가 3년 새 70% 이상 상승한 사례가 나왔다. 공사비가 상승하면 조합원 예상 수익률이 줄고, 추가 분담금은 대폭 증가하게 된다. 공사비가 급등하면서 부산 주요 재개발·재건축 사업이 파행을 겪게 될 것이란 우려가 나온다.

6일 정비업계에 따르면 현대건설은 최근 부산 진구 범천1-1구역 재개발 조합에 공사비를 크게 증액해달라고 요청했다. 현대건설이 조합에 요구한 공사비는 3.3㎡당 926만원으로 2020년 가계약 당시인 3.3㎡당 540만원보다 72% 상승한 수치다.

범천1-1구역 재개발은 문현금융단지 부산국제금융센터(BIFC) 인근 부산진구 범천동 일원 23만 6354㎡ 부지에 지상 최고 49층 규모로 아파트 1323가구·오피스텔 188실·상업시설 등을 짓는 사업이다.

범천1-1구역 3.3㎡당 공사비가 926만원으로 상승할 경우 기존 180% 수준이었던 재개발 비례율은 100% 수준으로 크게 하락할 전망이다. 비례율은 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 재개발 이후 획득하게 되는 자산 간의 비율을 말한다. 재개발 비례율이 감소하면 예상 수익률이 줄어 조합원들은 추가 분담금을 지불해야 한다.

정비업계 관계자는 "재개발 수익성이 대폭 감소하면서 조합 내에서 추가 분담금 분쟁 이슈가 대두될 것"이라며 "이미 이주·철거를 끝냈지만 착공은 하지 못하는 건설현장이 늘어날 가능성도 있다"고 설명했다.

범천1-1구역 재개발 수익성이 감소할 것으로 전망되면서 인근 타 재개발 현장에서도 사업 진행이 차질을 빚을 것이라는 우려가 나온다. 주요 단지로는 해운대구 우동3구역·진구 촉진3구역 재개발 등이 있다.

부산 재개발 대장주인 해운대구 우동3구역 재개발 조합은 지난 2022년 현대건설과 3.3㎡당 660만원 수준으로 계약을 맺었지만, 주변 단지와 비교 시 공사비 상승이 불가피할 것으로 예상된다. 우동3구역에는 현대건설 하이엔드 브랜드인 '디에이치'가 적용될 예정이라 범천1-1구역(힐스테이트)에 비해 공사비 증액 폭이 높을 것으로 업계에선 보고 있다.

건설업계 한 관계자는 "범천1-1구역은 현대건설 일반 아파트 브랜드인 '힐스테이트'로 지어질 예정임에도 3.3㎡당 공사비가 900만원 대로 상승했다"며 "디에이치 적용 예정인 우동3구역 공사비 상승 폭은 이보다도 클 수 있다"고 전했다. 이어 "부동산 경기 침체가 지속되는 상황에서 건설공사비는 오르다 보니 부산 주요 재개발·재건축 시장이 사업을 지속하지 못하는 등 파행 리스크를 겪게 될 수 있다"고 덧붙였다.

박순원기자 ssun@dt.co.kr