[기자24시] 용산 개발, 과거 실패 답습 안된다

서울의 마지막 '노른자 땅' 용산정비창 용지를 국제업무지구로 개발하는 사업이 다시 본격화한다. 글로벌 금융위기로 2013년 사업이 좌초된 이후 약 10년 만에 다시 시동이 걸린 것은 정말 반가운 일이다.

5일 오세훈 서울시장이 직접 발표한 청사진은 드라마틱하다. 100층 내외의 초고층 랜드마크 건물을 여러 개 만들고, 일부 구역 건물 45층에는 서울 시내를 파노라마처럼 볼 수 있는 1.1㎞ 길이의 스카이 트레일을 세계 최초로 도입한다. 지상과 지하, 공중을 모두 활용해 국제업무지구 땅 면적과 같은 50만㎡의 녹지를 확보한 뒤 녹지 비율이 100%인 수직정원도시로 개발하겠다는 구상이다. 서울시는 내년 하반기 착공과 2030년 입주 시작을 목표로 잡고 있다. 하지만 도심 대형 개발 사업은 시간이 예상보다 오래 걸리는 경우가 대부분이다. 세계적인 도심 대규모 재개발 사업의 대표 사례로 꼽히는 뉴욕 허드슨야드나 런던 킹스크로스도 사실 '현재 진행 중'인 프로젝트다. 이들 계획이 일정대로 마무리되려면 허드슨야드는 20년, 킹스크로스는 36년이 소요된다.

분명히 '예상치 못한' 변수가 생길 텐데 10년 전 실패를 반복하지 않으려면 대비가 필요하다. 뉴욕 허드슨야드도 금융위기 때문에 2008년 사업자가 애초 티시먼에서 릴레이티드로 변경되는 등 혼란을 빚었다. 하지만 용지를 소유한 공기업 메트로폴리탄교통공사(MTA)가 사업자에게 땅을 장기임대 방식으로 빌려주고, 사업이 수익성을 확보할 때까지 임대료를 유예해주면서 위기를 극복했다. 과거 우리 용산 개발 때 비슷한 일이 있었는데, 우리는 토지주인 코레일과 민간사업자 간 분쟁 끝에 결국 파국을 맞았다. 재시동이 걸린 용산 개발의 성공 여부도 결국 공공과 민간의 신뢰와 파트너십에 좌우될 것이다.

국제업무지구는 코레일과 SH공사가 주도하는 공공개발이지만, 전체의 72%인 36조8000억원을 민간에서 맡아야 한다. 발표된 계획을 보니 용적률을 획기적으로 높이는 것 외에는 아직 뚜렷한 방안이 보이지 않는다. 계획 실행 단계에서는 좀 더 정밀한 인센티브 설계안이 나오길 기대한다.

[손동우 부동산 전문기자 sohn.dongwoo@mk.co.kr]