“수요 넘치는 실버주택… 주택연금 가입 가능하도록 해야”

법적 모순점… 임대형만 공급, 연금가입은 분양형만
중산층 ‘액티브 시니어’ 사각지대… “자가와 연계해야”
“분양가능토록 해야‥ 공공기여로 공급확대도 추진”

고령화 가속화로 시니어 주택 수요가 급증하면서 노인복지주택과 관련 주택연금 서비스를 가능하도록 해야 한다는 분석이 제기됐다. 현재 노인복지법상 임대형 노인복지주택만 공급할 수 있지만, 주택연금에 가입할 수 있는 모순점부터 해결해야 한다는 지적이 나왔다. 더불어 중산층이 입주할 수 있는 시니어주택이 없어 분양, 공공기여 등으로 공급을 늘려야 한다는 주장도 있었다.

양완진 한국부동산개발협회 책임연구원은 6일 오후 한미글로벌 주최로 열린 ‘시니어주택 개발 및 운영 세미나’에서 “주택연금 누적 가입자수가 지속적으로 증가하고 있지만, 노인복지주택 관련 주택연금 시스템은 미비하다”며 이같이 밝혔다. 2022년 기준 주택연금 가입자는 10만6591명으로 전년(9만2011명) 대비 15.8% 증가했다. 5년 전인 2017년(4만9429명)에 비해서는 2배 가량 늘었다.

6일 오후 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 '시니어주택 개발 및 운영 세미나'에서 참석자들이 토론을 진행하고 있다./조은임 기자

양 연구원은 이 자리에서 법적 모순점을 지적했다. 현행법상 노인복지주택은 임대형으로만 공급이 가능한 데 주택연금 가입은 분양형만 가능하기 때문이다. 그는 일본의 주거이동지원기구(JTI)의 사례를 소개했다. 기존 주택에 실거주를 하지 않아도 연금 가입을 가능하도록 해 노인가구의 현금흐름을 확보할 수 있도록 하는 것이다. 또 임대형 노인복지주택의 경우도 보증금 및 전세권에 대한 주택연금 가입을 허용하는 방안도 언급됐다.

양 연구원은 시니어주택 공급 현황에서 중산층이 사각지대에 머물러 있다는 점을 지적했다. 그는 “고령자를 위한 주택은 공공부문에서는 저소득계층에 집중돼 있고, 민간부분에서는 중산층 이상, 고소득층에 집중돼 있는 이중적 구조”라고 했다.

그러면서 “자가거주를 희망하는 중산층의 경우 고령자에 적합한 주거서비스 제공에 공백이 발생한다”고 덧붙였다.

고령화가 가파르게 진행되는 만큼 공급을 확보할 수 있는 제도 개선 방안으로는 ▲'노인복지법’ 개정을 통한 노인주택 분양 공급 확대 ▲노인가구 자산재편을 위한 세제, 금융 지원 필요 ▲위탁 운영 법인·단체 요건 완화 필요 등이다. 과거 분양형 노인복지주택 허용 당시(1998~2015년) 불법 분양이 성행하고 미자격자 입주 문제가 횡행하면서 노인복지법이 개정됐다. 이에 미자격자 범위나 분양대상을 확대하는 대안이 언급됐다. 최근 노인복지법 제33조2항은 입소자격자가 부양을 책임지고 있는 24세 미만의 자녀·손자녀, 장애로 인해 입소자격자가 부양을 책임지는 24세 이상의 자녀·손자녀의 경우 입소 가능하도록 개정된 바 있다.

또 노인가구가 거주하던 주택을 매각했을 때 이를 청년층이 매입하면 장기보유특별공제를 적용하는 등 금융지원도 하나의 방안으로 언급됐다. 또 공급 확대를 위해 리츠 뿐만 아니라 PFV 등 다양한 구조를 활용할 수도 있다. 더불어 현재 노인복지주택사업을 실시한 경험이 있어야만 위탁 운영이 가능한 요건을 완화할 필요가 있다.

최덕배 한미글로벌디앤아이 전무가 6일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 '시니어주택 개발 및 운영 세미나'에서 주제발표를 하고 있다./조은임 기자

최덕배 한미글로벌디앤아이 전무 이날 세미나에서 “일본과 미국 등 해외 선진국도 도심과 같이 교통이 좋은 곳에 위치하면서 시니어 특성에 따라 주거, 의료, 커뮤니티 등 종합 주거서비스를 제공하는 것이 세계적인 트랜드”라고 했다. 그는 ‘시니어주택 개발 사례 분석’이라는 주제로 개발사업 트랜드를 소개하면서 “중상위소득계층의 시니어를 타깃으로 강남권역 접근성을 고려하고 최근 고급화 경향에 맞게 거주민의 생활 전반의 편의를 돌봐주는 ‘컨시어지 서비스’와 다양한 부대시설을 제공하되 임대료는 높지 않게 책정한 시니어 주택을 공급할 계획”이라고 했다.

주서령 경희대 주거환경학과 교수는 시니어주택의 현황과 다양한 선택권’을 주제로 발표했다. 주 교수는 “65세 이상 노인 인구가 곧 1000만명이 넘게 되는데, 높은 시니어주택 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다”면서 “소득과 고령자특성, 공급특성에 따라 ‘혁신형’과 ‘노인복지주택형’, ‘공공형’과 ‘민간형’ 등 다양한 주거선택이 가능할 수 있도록 주거 생태계 구축을 지원하는 정책이 필요하다”고 했다.

김덕원 에스엘플랫폼 상무는 ‘시니어주택 커뮤니티와 서비스 구성 방안’을 주제로 “헬스케어 서비스 강화와 스마트 하우징 서비스 제공과 더불어 다양한 문화강좌 및 이벤트 개최 등이 시니어주택 서비스 트랜드”라면서 “커뮤니티 특화 주거시설에 대한 선호도가 지속적으로 증가하고 있으며, 주거만족도 및 분양률 향상에도 영향을 끼치고 있다”고 했다.

이어 “커뮤니티 전문가 과정을 통한 전문인력이 양성되면서, 시니어주택은 종합 부동산 서비스를 제공하는 사업으로 발전할 것”으로 덧붙였다.

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