무리한 주택사업으로 위기 자초한 신세계건설… "부실 우려 여전"

[머니S리포트 - 그룹 유동성 흔든 'PF 올인'(1)] 그룹 유동성 지원 '유일한 희망'

[편집자주]롯데건설과 태영건설에 이어 신세계건설 유동성 위기가 쉽게 개선될 기미가 보이지 않고 있다. 저금리 유동성 시대에 무리하게 빚을 내 외형 성장을 노린 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자가 독이 되어 돌아온 형국이다. 건설 리스크가 그룹을 흔들고 있다는 공통점 외에 신세계와 태영그룹은 경영 일선에서 물러났던 노장의 회장들이 다시 움직였다는 점에서 세간의 이목을 끌었다. 부동산 경기 회복의 시점을 알 수 없는 현재로선 그룹의 유동성 지원만이 부채 문제를 해소할 수 있는 유일한 희망으로 보인다.

재계 11위 신세계그룹의 계열 신세계건설은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출잔액 1조6760억원에 대해 지급보증을 제공하고 있다. 자기자본의 8.3배를 넘는 규모다. 워크아웃(재무구조 개선작업)을 신청한 태영건설의 경우 같은 기간 지급보증 한도가 4조4118억원으로 자기자본(9537억원)의 4.6배였다. /그래픽=김은옥 디자인 기자

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◆기사 게재 순서
(1) 무리한 주택사업으로 위기 자초한 신세계건설… "부실 우려 여전"
(2) 미분양 덫에 빠진 신세계건설… "판 잘못 읽었다"
(3) 위기의 태영·신세계건설… 다시 등판한 노장들

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저금리 시대에 유동성 증가를 틈타 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업을 무리해서 확장한 신세계건설은 지난해 3분기 부채비율이 470%(이하 별도기준)에 달했다. 지난해 말 PF 대출 만기를 막지 못해 워크아웃(재무구조 개선작업)을 신청한 태영건설(478%)과 유사한 수준이다.

신세계건설은 1991년 설립돼 1999년 코스닥 상장, 2002년 유가증권(코스피) 상장을 거쳐 2011년 신세계의 대형마트 사업부문이 인적분할됐다. 지난해 국토교통부의 시공능력 32위에 올랐다. 백화점·아웃렛 등 대형판매시설 건설을 영업기반으로 삼고 오피스텔·주거시설 등으로 사업을 확장해 2018년 '빌리브' 브랜드를 론칭했다. 사업부문별 매출 비중은 건설 95%, 레저 5%이다.

신세계건설의 지난해 3분기 기준 자기자본은 1999억원, 현금 및 현금성자산은 1410억원 규모로 차입금은 3442억원을 넘었다. 해당 기간 매출은 1조1599억원, 영업손실은 903억원을 기록했다. 레저부문에선 57억원 흑자가 났지만 건설부문 적자가 960억원에 달했다.

신세계건설은 PF 대출잔액 1조6760억원에 대해 지급보증을 제공하고 있다. 자기자본의 8.3배를 넘는 규모다. 태영건설의 경우 같은 기간 지급보증 한도가 4조4118억원으로 자기자본(9537억원)의 4.6배였다.

신세계건설이 발행한 사모사채의 2년물과 2년3개월물 표면이자율은 각각 연 7.5%, 7.6%에서 결정됐다. 전체 회사채 잔액은 2700억원이다. 금융투자업계 관계자는 "신세계건설의 경우 태영건설과 유사한 면이 있지만 회사채 규모가 큰 편은 아니어서 유동성 회복이 상대적으로 수월할 수 있다"고 전망했다.

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상반기 2000억원 채권 만기, 그룹 지원으로 막아

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신세계건설은 유동성 위기를 막기 위해 그룹 계열사와 금융회사 등을 통해 2000억원의 자금을 조달했다. 신세계건설과 신세계아이앤씨(I&C)는 지난 1월19일 이사회를 통해 회사채 발행·매입 안건 등을 결의했다고 공시했다.

신세계건설이 2000억원의 사모사채를 발행하고 KDB산업은행과 신세계I&C가 각각 1400억원, 600억원 채권을 매입하는 구조다. 신세계건설은 이 자금으로 올 상반기 만기가 도래하는 약 2000억원의 보증채무를 상환할 예정이다.

관련업계에 따르면 신세계그룹은 신세계건설의 유동성 확보를 위해 추가 방안도 검토하고 있다. 신세계건설이 보유한 특수목적법인(SPC)들을 통해 매출을 기대하고 있다.

PF 부실 사태를 진정시키고 있는 배경에는 그룹의 지원이 있다. 신세계건설은 지난해 11월 이마트 자회사인 강원 속초시 신세계영랑호리조트를 흡수합병했다. 이에 따라 이마트의 신세계건설 지분율은 40.70%에서 70.46%로 높아졌다. 그룹 지분율이 높아지면서 스타필드 공사 등 내부거래 규제도 강화됐다. 지난해 공정거래위원회는 총수 일가의 보유 지분이 20% 이상인 회사가 지분 50%를 초과 보유한 회사에 대해 일감 몰아주기 규제 대상에 포함했다.

신세계건설이 채무인수 약정을 제공한 2조6450억원 가운데 2조6330억원은 책임준공 물량이다. 미분양에 따른 대손충당금을 감수하고 향후 분양시장이 본궤도에 오를 경우 회수가 가능하다는 의견이 제기된다.

금융투자업계 관계자는 "금융권과 그룹의 지원으로 신세계건설이 유동성 조달에 성공하고 있지만 사업성이 낮거나 분양률이 낮은 지방 사업장의 부실 우려가 완전히 해소된 건 아니다"라고 분석했다.

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무리한 주택사업으로 위기 자초한 신세계건설… "부실 우려 여전"