서부이촌동 뺀 용산국제업무지구…기반시설 내년 착공

2013년 좌초된 용산역세권개발…한강 욕심 덜어
코레일·SH, 공동시행…민간사업자 이익독식 차단

'용산국제업무지구' 사업이 10년 만에 재개된다. 방치됐던 용산정비창 부지에 최고 100층 높이의 랜드마크가 세워진다. 도로·공원 등 기반시설을 내년에 착공하고 이르면 2030년 입주를 시작하는 게 서울시 목표다. ▷관련기사: '100층·용적률 1700%'…10년 멈춘 용산시계 돌아간다(2월5일)

2007년 추진 당시에는 한강변 서부이촌동을 포함한 개발안이었다. 하지만 이번 계획에서는 빠졌다. 대신 주변 지역을 정비하려는 민간 사업자에 도시계획적 지원을 제공해 동시 개발을 꾀한다. 서울시는 국제업무지구 부지에서 6000가구, 서부이촌동 등 주변 지역에서 4000가구 등 총 1만가구의 주택 물량을 확보할 계획이다.

한강까지 품으려던 계획 철회…"욕심 앞섰다"

서울시가 5일 발표한 용산국제업무지구 개발계획안에 의하면 용산구 한강로3가 일대 약 49만5000㎡ 면적 부지에서 사업비 약 51조원 규모의 도시개발사업이 실시된다. 한국철도공사(코레일)와 서울주택도시공사(SH)가 지분율 7대 3으로 공동사업시행을 맡는다.

용산국제업무지구 도시개발사업은 지난 2007년부터 추진됐지만 2013년 구역지정이 해제되며 좌초됐다. 서울시가 밝힌 해제사유는 사업자 자금력 부족, 2008년 국제금융위기, 통합개발 등이다. 서울시는 용산정비창 부지와 서부이촌동을 묶어 개발하려 했으나 주민 반대와 시행사인 민간 PFV(프로젝트금융투자회사) '드림허브'의 부도로 실패했다.

이후 2021년 5월 코레일과 SH가 공동사업시행 실시협약을 체결하면서 다시 시동을 걸었다. 이듬해 7월 서울시가 융복합국제도시, 녹지생태도시, 입체교통도시, 스마트도시 등 4대 목표를 담은 가이드라인을 발표했다. 같은 해 8월에는 세부 개발계획안을 마련한 데 이어 올해 본격 사업 추진에 돌입했다. ▷관련기사: 연거푸 청사진만…'용산정비창' 이번엔 삽 뜰까(2022년7월27일)

오세훈 서울시장은 이날 기자설명회에서 "2007년 조감도를 보면 떨어지는 물방울 모양을 형상화해 앞에 있는 아파트를 허물고 물길을 용산 안쪽으로 끌어들이는 작업까지 계획했다"며 "욕심을 앞세우다 보니 현실성이 떨어지는 문제가 있었고, 엎친 데 덮친 격으로 글로벌 경제위기가 발생해 사업이 좌초됐다"고 되짚었다.

오 시장은 "윤석열 정부 들어서 정치·경제·문화의 중심인 새로운 용산 시대를 여는 밑그림이 만들어졌다. 용산과 여의도, 노들섬을 잇는 트라이앵글이 서울의 새로운 중심으로 떠오를 것"이라며 "서울시는 코레일, SH와 130회 넘는 회의를 거쳐 개발구상을 다듬어 오늘의 안을 내놓게 됐다"고 부연했다.

한문희 코레일 사장은 "2007년 민간주도로 사업을 추진했으나 사업시행자 간 갈등과 글로벌 금융위기가 겹치며 무산됐다. 코레일은 그때의 실패를 잘 기억하고 있다"고 말했다. 이어 "단순히 민간에 토지를 매각했던 방식과 달리 이번에는 사업시행자로서 개발계획을 수립하고 토지를 제공하는 등 주도적으로 참여할 것"이라고 밝혔다.

한 사장은 "개발사업 경험이 풍부한 SH와 공동사업시행자로서 사업이 완성될 때까지 힘을 합치겠다"며 "서울시와도 지속적인 협력을 통해 빠르고 안정적으로 사업을 추진하겠다"고 덧붙였다.

코레일·SH, 2025년 기반시설 조성…주변 동시개발 지원

서울시는 올해 상반기 도시개발구역 지정 및 개발계획 고시를 거쳐 내년 상반기 실시계획인가(지구단위계획 확정), 하반기 기반시설 공사 및 토지분양을 계획하고 있다. 2028년 기반시설 조성이 마무리되면 2029년 획지별 건축공사를 시작해 이르면 2030년 입주를 시작하는 게 목표다.

1단계로 사업시행자인 코레일·SH공사가 도로·공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급한다. 개발 전 250%이던 용적률은 최대 1000%로 높아질 예정이다. 2단계에서는 도시혁신구역을 지정하거나 토지를 분양받은 민간사업자가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1700%까지 고밀개발할 수 있도록 지원한다. 토지는 20필지로 나눠 단계적으로 분양한다.

이 과정에서 서부이촌동 일대와 용산전자상가 일대, 정비창 전면 일대 등 주변부에 대한 민간제안도 지원한다. 서울시 관계자는 "용산업무지구 주변에는 이촌시범중산아파트 등 이촌1구역 재건축 사업이 진행 중이고 용산역과 지구를 연결하는 공공보행통로가 조성될 예정"이라고 말했다.

이어 "지구단위계획을 수립 중인 용산전자상가 일대에 대해서는 신사업 용도를 제안할 경우 공공기여 30% 감면 등 도시계획적 지원방안을 적극 추진해 지구 주변이 동시 개발되도록 할 것"이라고 덧붙였다.

서울시는 과도한 개발이익이 사업자에게 주어지지 않고 공공에 적절히 배분되게끔 유도할 방침이다. 서울시 관계자는 "민간분양시 최고가 낙찰보다는 공공성을 살려나가도록 유도할 계획"이라며 "사업성에 너무 치중하지 않도록 스카이트레일 등 공공시설을 계획에 충분히 반영하는 걸 전제로 분양할 생각"이라고 말했다.

용산국제업무지구 도시개발사업의 사업비는 1단계(공공) 16조원, 2단계(민간) 35조원 등 51조원 규모로 추산됐다. 토지의 80%를 코레일이 보유하고 국공유지도 일부 포함돼 있어 토지비 자금조달 부담은 없다는 게 서울시 설명이다. SH 관계자는 "기반시설 공사비는 SH가 공사채를 발행해 3조원을 조달할 계획"이라며 "부족분은 토지분양을 통해 대금을 마련할 것"이라고 말했다.

이 사업을 통해 1만가구의 주택이 공급될 예정이다. 임창수 서울시 미래공간기획관은 "일반 아파트 형태의 공동주택 3500가구(임대주택 875가구 포함), 오피스텔 형식 2500가구까지 총 6000가구를 공급할 계획"이라며 "주변 개발사업에서 추가적으로 최소 4000가구의 주택 공급을 계획하고 있다"고 말했다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)