집값 조정 국면, 상반기까지 이어질 듯... 가격 반등 언제?

美 금리인하 시기·폭 ‘낙관 전망’ 일축
‘주담대 인하→거래량 회복’ 시점 불투명해져
하반기 전세 가격이 매매 거래 ‘자극’

정부가 연초부터 재건축시 안전진단 폐지 등 다양한 ‘수요진작 카드’를 내놓고 있지만 침체된 아파트 시장이 당장 상승 반전 되기는 어려울 것으로 보인다. 미국이 금리 인하와 관련해 “시기도 느리고 폭도 작을 것”이라고 일축하면서, 전문가들은 당초 작년 말 예상했던 반등 시점을 서서히 뒤로 미루고 있는 상황이다.

서울 중구 남산에서 바라본 도심에 아파트 단지가 보이고 있다. /뉴스1

5일 금융권과 부동산 업계 등에 따르면 미국의 3월 기준금리 인하가 어려워지면서 한국은행 기준금리 역시 상반기에 내리기 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다. 한국 기준금리가 미국 기준금리 보다 2%포인트(p) 높은 상황에서 한은이 먼저 기준금리를 인하해 이 차이를 더 벌리기 어려운 상황이다.

따라서 은행의 주택담보대출(주담대) 금리 인하를 통한 아파트 매매 거래량 회복 시점도 불투명해진 상황이다. 실제 국토교통부가 발표한 지난해 12월 주택 통계에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 1790건(신고일 기준)으로 작년 11월(2417건)에 비해 25.9% 감소했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “고금리 기조가 여전해 상반기까지는 거래 위축 속 가격 하락이 진행될 것”이라며 “하반기 가서야 서서히 가격 반등이 나타날 것으로 전망한다”고 했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임대학교 교수도 “미국의 금리 인하 시점이 5~6월이라면 7월에나 국내 금리에 영향을 끼칠 것”이라고 했다.

전세 시장 가격 상승이 결국 매매 거래를 자극시킬 것이라는 전망도 나왔다. 금융권에 따르면 지난달 31일 시작된 전세대출 갈아타기 신청 액수가 1640억원인 것으로 나타났다. 시중은행에서 전세 대출 최저 금리를 연 3%대로 제시하면서, 한동안 갈아타기가 계속될 것으로 보인다. 특히 가계대출 중 비중이 가장 큰 주담대 금리는 지난해 12월 기준, 전월 대비 0.32% 포인트(p) 떨어진 연 4.16%로 지난 10월(연 4.56%) 이후 2개월째 하락했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “전세 갈아타기 대출금리는 물론 주담대 금리도 낮아지면서 수요자들은 확실히 실효금리가 떨어졌다고 체감하고 있는 상황이다. 대출을 받는데 대한 부담이 줄어들고 있다는 뜻”이라며 “서울의 경우 적어도 이르면 다음달부터 거래량 반등이 일어날 것으로 보고 있다”고 설명했다.

특히 오는 7월 임대차 2법(계약갱신 청구권·전월세상한제)의 4년(2+2) 만기가 도래하면서, 전세 가격은 하반기엔 더 오를 것이라는 전망이다.

박 교수는 “신규 계약에 노출되는 사람들의 빈도가 급증한다는 뜻으로, 입주 물량 부족에 따른 수급 불균형 문제가 전세 시장에서 작용하면 가격을 더 부추기게 될 것”이라고 했다. 그러면서 “전세가격 상승은 매매 거래량에도 영향을 미친다는 점에서 7월 이후 금리 인하와 더불어 매매로의 전환 수요도 증가할 것으로 예상한다”고 했다.

아울러 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제’는 전체 부동산 및 건설 경기 등 시장 분위기를 좌우한다는 점에서 적어도 상반기 내로 정리돼야 한다는 의견이 나온다. 동시에 PF가 주택 가격의 직접적 변수는 아니지만 오히려 공급 측면에서 보면 공급을 줄일 수 있다는 점에서 ‘가격 상승’ 변수가 될 수 있다는 지적도 있다.

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