‘51조원’ 용산정비창 개발…서울시 “사업성 위해 공공택지 분양가 낮출 수 있어”[일문일답]

서울시가 용산국제업무지구 개발 사업을 추진하는 ‘용산 정비창’ 일대. | 김원진 기자

서울시가 5일 총사업비 51조원 규모의 ‘용산국제업무지구’ 개발계획을 발표했다. 내년 하반기 도로 등 기반시설을 착공해 2030년 초 입주를 목표로 세웠다.

용산정비창 등 사업부지 49만5000㎡ 면적에 최대 높이 100층 내외의 건물을 짓는다. 서울 강남구 삼성동 코엑스의 2.5배다. 서울시와 한국철도공사(코레일), 서울주택도시공사(SH공사)가 참여해 우선 공공이 사업을 추진한다.

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이날 용산국제업무지구 개발사업이 구체적인 윤곽을 드러내면서 우려의 목소리도 커지고 있다. 상업 부동산 시장이 좋지 않은 상황에서 대규모 개발 사업에 참여할 사업자를 찾기 쉽지 않을 것이라는 전망이 있다. 오세훈 서울시장이 2007년부터 추진하다 글로벌 금융위기 등으로 좌초됐던 상황과 맞물린다.

사업성을 위해 민간 사업자 혜택에 치중하면 공공성을 지키지 못할 것이라는 우려도 여전하다. 서울시는 사업자 인센티브의 하나로 ‘토지 분양가 할인’을 언급했다. 헐값 토지 매각으로 비춰질 수 있는 대목이다. 이어 “개발이익이 공공에 적절히 배분되도록 할 것”이라고 했지만 구체적인 방안을 제시하지 못했다. 주거시설 가운데 공공임대주택 물량도 875가구에 불과하다.

다음은 오세훈 서울시장을 비롯한 서울시·코레일 관계자의 답변을 정리한 일문일답.

서울시가 5일 용산에 100층 랜드마크 국제업무지구를 건설하는 ‘용산국제업무지구 개발계획(안)’을 발표했다. 사진은 용산국제업무지구가 들어설 서울 용산정비창 부지 모습.

-어떤 의미에서 세계 최초의 대규모 개발인가.

“도심 한가운데가 비어 있는 상태에서 기존 건물을 허물지 않고 신도시를 만드는 사례는 거의 드물다. 이는 굉장한 장점이다. 순차적으로 따로 건설하는 것보다 할 수 있는 요소들이 늘어난다. 서울이 국제사회에서 주목받는 때 국제업무지구가 추진되는 것만큼 좋은 타이밍은 없다고 생각한다. 직장과 주거와 여가·문화 시설이 한 공간에 배치되도록 신경을 썼다. 건물이 완성될 시점에는 전 세계가 주목하는 명소가 되지 않을까 기대하고 있다.”

-교통혼잡 문제가 발생할 수도 있는데.

“7개인 시내버스 노선를 추가하고, 지하철·철도는 4개 노선을 늘려 대중교통 이용률을 최대한 높인다. 자율주행을 추진하고, UAM(도심항공교통)은 김포~용산~잠실까지 들어간다. GTX(수도권 광역급행철도), 신분당선이 들어온다. 향후 협의해 공항철도, ITX도 들어올 수 있다.”

-내년 하반기 착공이 가능한가.

“2025년 착공은 희망 사항이다. 가능하다고 본다.”

-45층 높이 1.9km 스카이트레일은 무료 개방하는 건가.

“무료로 쓸 수 있도록 기획을 해달라고 강조했다. 무료가 아니면 의미가 없다. 몇만 원씩 써가며 비싼 식사를 하며 이용하는 곳이라면 시민을 위한 공간이라고 하기 어렵다. 세빛섬에서 경험했다. 시간이 지나면서 (무료 개방을 하지 않으면 본래 사업 취지가) 퇴색되는 측면이 있다.”

-총사업비가 51조원인가.

“민간 개발(35조원)까지 했을 때 나오는 금액을 추산한 액수다. 공공에서 투자하는 총사업비는 16조원 정도로 예상한다. 변동이 있을 수는 있다.”

-공공의 16조원은 어떻게 조달하나.

“법인세 2조원을 제외하면 14조3000억원이 필요하다. 코레일 땅이 7조원 이상 가치가 있다. 실질적 재원 조달은 7조2000억원 정도가 필요하다. (SH공사의) 초기 투자 비용은 3조원 정도로 본다. 부족한 부분은 공사채 발행해서 자금 조달할 예정하고, 부족하면 용지 분양 통해서 대금을 확보할 예정이다”

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-현재 대규모 개발을 추진하는 서울 마포구 DMC도 택지 분양 자체가 안 되고 있다. 사업자를 끌어들일 인센티브가 있나.

“용산국제업무지구에는 20개 필지로 나눠 분양한다. 한 번에 공급되고 추진될 경우 어려운 부분이 있을 수 있다. 단계적으로 추진할 예정이다. 인센티브는 상업지구에 분양 시 용적률 800%, 중심상업지구는 1000%로 한다. 공공성을 가미한 경우에는 민간 사업자에게 1700%까지 나중에 용적률을 인상하려 한다.”

-용적률 외에 사업자에게 줄 인센티브는 없나.

“공공에서 하는 토지 분양이다 보니 그런(개발 사업이 잘 안 되는) 부분 감안해서 토지분양가 책정할 수 있도록 사업시행자와 협의해나갈 예정이다. 사업자에게 인센티브를 주기 위해 토지분양가를 (낮게) 조정하고 그럴 수도 있다.”

-부동산 경기가 좋지 않은 상황에서 투자자 자체가 없을 수 있는데.

“투자 수요 걱정 많다는 것을 알고 있다. 상암의 경우는 부지가 용산보다도 넓어서 진행이 더딘 것으로 파악하고 있다. 지난해 건설 시행사, 투자사와 회의한 결과 수요가 없지 않다고 본다. 요새는 투자자금 유치는 국제적으로 많이 연결해서 한다. 국내로만 한정해서 생각하고 있지 않다”

-국제 투자 수요가 있다고 보는지.

“용산 지역은 도심 한가운데 남아 있는 땅이다. 국제적 기업이 관심 있어 하는 땅으로 보인다. 적극적으로 홍보하고자 한다. 가칭 ‘서울투자청’을 통해 타깃 마케팅 등 시행할 계획을 하고 있다.”

-서울 강남구 삼성동에서도 현대에서 당초 계획과 달리 고층 건물은 안 짓겠다고 하는데.

“100층 이상은 업무 수요로는 적합하지 않은 것이 사실이다. 그래서 80층 내외, 60층 내외로 변경했다. 현재 (용산국제업무지구의) 랜드마크 건물의 경우 구상은 100층이지만, 바뀔 수 있다. 랜드마크(의 높이)는 정치적인 것어어서 협상의 여지가 충분히 있다.”

서울 용산국제업무지구가 들어설 서울 용산정비창 부지.

-개발과 함께 주택 6000가구가 들어온다고 했는데 구체적으로 어떻게 구성되나.

“아파트 3500가구, 오피스텔 2500가구다. 아파트 3500가구는 일반 분양분이다. 이 중 875가구는 공공임대주택으로 계획돼 있다. 용산국제업무지구 이외에 일대 전자상가 부지 일대, 주변부 개발사업에서 주택 최소 4000가구 이상 지을 계획이다.”

-용산전자상가 주변부 개발의 경우 임차인-임대인 갈등 소지가 있다. 어떤 대안 마련하고 있는지.

“구체적인 사업시행 단계에서 협의해나갈 것으로 기대하고 있다.”

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-대통령실하고 가까운데 고층이면 대통령실이 보일 수도 있을 것 같다.

“국토부, 대통령실과 충분히 협의한 상황이다. 현재 계획대로 추진해도 문제없는 것으로 본다.”

-공공성은 구체적으로 어떻게 강화할 것인가.

“일반 시민들이 무료로 시설을 활용하는 부분 등이 공공성을 확보하는 부분이다. 시민들을 위한 공간을 만드는 게 사업자로서는 비용이 들어가는 것이고, 이 부분이 공공성을 강화한다고 볼 수 있다”

-과도한 개발이익을 사업자에게 주지 않고 공공에 적절히 배분하겠다고 했는데 구체적인 방안은.

“민간분양할 때 최고가 낙찰을 유도하지 않으려 한다. 공공시설이 들어가다 보면 민간 부담이 늘어난다. 그걸 고려해서 입찰을 진행한다. 토지 분양과정에서 사업자와 구체적으로 방안을 마련하겠다.”

-용산 개발계획 발표가 총선을 두 달여 앞둔 시점에서 이뤄졌다. 정치적으로 민감한 시기인데.

“원래는 지난해 10월쯤 계획구상을 마무리하고 연말인 12월쯤 발표하려 했다. 정부와 협의하다 보니 조금 늦어졌다. 대통령실에서 ‘신 용산시대’ 같은 게 들어가면 좋겠다고 요청을 해왔다. 협의 가능한 부분이라고 생각했다.”

김원진 기자 onejin@kyunghyang.com