용산국제업무지구, 고밀복합개발에 50만㎡ 녹지 조성 초점

2025년 기반시설 착공… 세계 최초 45층 건물 잇는 1.1㎞ 스카이트레일도 구축

서울시가 용산국제업무지구를 100% 녹지 확보에 초점을 맞춘다. 사진은 한강에서 바라본 용산국제업무지구 전경. /사진=서울시

서울 '용산국제업무지구'가 2025년 기반시설 착공에 들어가 빠르면 2030년 초에 입주를 시작한다. 최대 용적률 1700%, 높이 100층 내외 랜드마크가 들어서고 저층형 개방형 녹지·벽면녹화 등으로 사업부지 면적(49만5000㎡) 100%에 맞먹는 약 50만㎡의 녹지가 조성된다.

서울시는 이 같은 내용을 담은 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련해 올 상반기(1~6월) 구역지정을 목표로 본격적인 사업 추진에 들어간다고 5일 밝혔다.

개발계획(안)은 시와 사업시행(예정)자인 코레일·서울주택도시공사(SH공사)가 함께 마련했다. 용산국제업무지구는 2010년 도시개발구역으로 지정된 이후 2013년 자금 부족·국제금융위기 등으로 구역지정이 해제됐지만 이번 계획을 통해 10년 만에 다시 빛을 보게 됐다.

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모든 생활 도보권 내 가능한 '콤팩트시티'

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서울시는 업무·주거·여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 '콤팩트시티'(Compact City)를 구현한다.

구역의 주된 용도에 따라 ▲국제업무 ▲업무복합 ▲업무지원 등 3개 존(Zone)으로 구분하되 국제업무지구의 실질적 성장을 견인할 '국제업무존'은 기존 용도지역 제3종일반주거에서 '중심상업지역'으로 상향, 최대 용적률 1700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다.

개발지구 한가운데 위치한 '국제업무존'에는 100층 내외 랜드마크가 들어서며 중심부(국제업무존)에서 업무복합·업무지원존으로 갈수록 건축물이 차츰 낮아져 기존에 형성된 주변 도시와 스카이라인이 자연스레 어우러지게끔 배치한다.

'국제업무존'은 획지를 분양받은 민간이 창의혁신 디자인을 제안하면 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정, 최대용적률 1700%까지 고밀개발 가능하도록 시가 적극 지원한다.

업무복합·업무지원존은 '일반상업지역' 등으로 용도지역 상향, 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획했다.

단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련됐다.

서울시가 용산국제업무지구를 고밀복합개발 한다. 사진은 업무지원존에서 바라본 스카이트레일. /사진=서울시

국제업무존(8만8557㎡)에는 금융 및 정보통신기술(ICT) 기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스(Prime Office)와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설·어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다.

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사업 부지 100% 수준의 '입체적 녹지' 확보

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지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용해 사업 부지면적(49만5000㎡) 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보한다.

구역면적의 20%는 '도시계획시설'로 공원·녹지를 확보하고 30%는 민간의 공개공지 등을 활용해 '개방형 녹지'로, 나머지 50% 내외는 '건물 테라스나 옥상·벽면녹화' 등으로 확보하겠다는 구상이다.

지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 ▲공중녹지(그린스퀘어) ▲순환형녹지(그린커브) ▲선형녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 폭넓게 확보, 용산공원-한강공원-노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성할 계획이다.

용산역 남측 선로상부에 조성되는 8만㎡ 대규모 '공중녹지'(그린스퀘어)는 한강공원-용산역을 직선으로 연결하는 입체공원이자 용산국제업무지구를 대표하는 상징적 공간이 될 전망이다.

폭 40m·연장 1㎞에 이르는 U자형 '순환형 녹지'(그린커브)는 국제업무지구 내 어디서나 사통팔달 접근할 수 있는 개방형 녹지로 조성된다. '선형녹지'(그린코리더)는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행·통경축 기능을 하게 된다.

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업무지구 대중교통수단분담률 70% 목표

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스마트교통수단을 도입해 용산역 발(發) 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라 확충으로 용산지역 대중교통수단 분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올린다. 교통혼잡특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량도 절반 수준으로 줄일 계획이다.

공유교통·자율주행셔틀·도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단을 도입하고 용산국제업무지구 내 내연기관차량 운행 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등으로 교통수단에서 비롯되는 탄소 배출을 대폭 줄여 나갈 방침이다.

용산국제업무지구는 서울시가 추진 중인 '제로에너지건축(ZEB) 계획'보다 한발 앞선 에너지 자립 목표를 설정키로 했다. 2035년 ZEB 2등급, 2050년에 ZEB 1등급 달성이 목표다.

'녹색건축물 제2차 조성계획'(2022)에 따라 2035년 민간건축물 ZEB '3등급'을 목표로 두고 있다.

서울시가 용산국제업무지구의 기반시설을 2025년 착공한다. 사진은 용산게이트웨이 지하 보행문화공간. /사진=서울시

기존에 건물 단위로 해왔던 인증이 아니라 '지역 단위'로 친환경 인증하는 '서울형 LEED'를 최초 적용, 에너지 자립도시를 실현하고 자동화·최첨단 '스마트 물류체계'도 구축한다.

업무복합존 건축물 고층부(45층)에 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 '스카이트레일'(보행전망교)을 도입하고 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대·공중정원 등을 조성한다.

국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연·전시·체험을 즐길 수 있는 (가칭)서울아트밴드를 계획했다. 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 '베슬'(Vessel)과 같은 상징 조형물도 설치한다.

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도시혁신구역 또는 특별건축구역 추진… 2030년 초 입주 예정

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서울시는 용산국제업무지구의 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다.

1단계로 사업시행(예정)자인 '코레일·SH공사'가 도로·공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급한다.

2단계에서는 도시혁신구역을 지정(국토계획법, 2024년 1월9일 본회의 통과) 하거나 토지를 분양받은 '민간사업자'가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1700%까지 고밀개발 할 수 있도록 지원할 계획이다.

서울시는 올 상반기(1~6월) 중으로 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반시설 조성을 마무리 하는 것을 목표로 사업 추진에 들어간다.

서울시는 용산국제업무지구의 체계적 운영과 관리를 위해 '(가칭)용산국제업무지구 타운매니지먼트'를 설립해 국·내외 유수 기업, 국제기구 등 유치를 위한 홍보에도 나선다.

서울시는 용산국제업무지구 주변부의 혁신적인 민간 투자·개발 제안도 열어두고 도시 전반의 혁신을 이끌어 가기 위한 다각적인 행정지원도 해나갈 계획이다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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