20여년 개발 부침 끝에…내년 하반기 ‘용산국제업무지구’ 착공한다

총사업비 51조원…최대 용적률 1700%

용산국제업무지구 조감도. 서울시 제공

20여년간 개발에 부침을 겪었던 용산정비창 일대가 이르면 내년 하반기 기반시설 착공에 들어간다. 2022년 용산국제업무지구 구상을 발표한 서울시는 사업추진 속도를 높여 2030년대 초반 실제 입주를 목표로 잡았다. 용적률을 최대 1700%까지 허용해 100층 높이 건축물을 짓고, 사업지 면적의 100% 규모의 녹지를 확보할 방침이다.

서울시는 이 같은 내용의 용산국제업무지구 개발계획(안)을 마련해 올해 상반기 구역을 지정할 예정이라고 5일 밝혔다.

‘서울의 마지막 금싸라기땅’ ‘단군 이래 최대 사업’이라 불린 용산정비창 개발은 2001년 지구단위계획구역 지정 후 2006년부터 각종 개발안이 논의됐으나 좌초됐다. 오세훈 시장이 2007년 31조원 규모의 국제업무단지 조성 계획을 밝혔으나 금융위기와 부동산 침체로 시행사 부도 등을 겪었고 이후에도 지지부진해 2013년 결국 구역 지정이 해제되면서 사업 자체가 취소됐다.

용산국제업무지구 개발사업 추진 위치도. 서울시 제공

10년 만에 다시 불씨를 붙인 이번 계획안은 서울시가 사업시행(예정)자인 코레일·SH공사와 마련했다. 공공에서 먼저 14조3000억원 가량(보상비 약 9조원 포함) 투자해 부지·인프라를 조성한 뒤 민간이 구역을 쪼개 들어와 개발하는 방식이다.

민간(토지·건축비) 개발비 약 36조8000억원을 합치면 용산국제업무지구의 총사업비는 약 51조1000억원 수준이 될 전망이다.

개발 대상은 용산정비창과 선로 부지, 용산 변전소·용산역 후면 부지 등을 총 약 49만5000㎡ 규모다. 여의도공원의 2배, 서울광장의 40배에 달한다.

용도에 따라 대상지를 3개 구역으로 나누고 지구 중심에 위치한 국제업무존(8만8557㎡)은 용도를 제3종일반주거에서 중심상업지역으로 상향한다.

민간 사업자가 창의적인 디자인을 제안한 획지는 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정해 최대 용적률을 1700%까지 부여할 계획이다. 이를 통해 중심부에 높이 100층 안팎 랜드마크 초고층 건축물 등 고밀개발을 유도하는 것이다.

그밖에 업무복합존(10만4905㎡)·업무지원존(9만5239㎡)은 일반상업지역 등으로 용도를 상향해 사업지 평균 용적률은 900% 수준이 될 것으로 보인다.

용산정비창 일대 용산국제업무지구 개발 토지이용 계획도. 서울시 제공

국제업무존에는 금융·정보통신기술(ICT)기업 수요에 대응한 업무시설과 마이스(MICE)·호텔·광역환승센터 등을 갖추며 랜드마크 최상층에는 전망시설과 놀이 공간도 마련된다. 업무복합존에는 용산전자상가·현대R&D센터와 연계한 인공지능·빅데이터 등 업무시설과 45층 높이 고층부에 이동과 조망을 위한 보행전망교를 도입한다. 업무지원존에는 주거·교육·문화 등 지원시설이 들어선다.

주거 비율은 지상개발 연면적의 30% 이하로 약 6000가구가 공급될 예정이다. 공동주택 3500가구, 오피스텔 2500가구 규모다.

안정적인 사업 추진과 혁신적 개발을 위해 용도지역 단계적 상향과 함께 사업시행자와 획지를 개발하는 민간 사업자 모두에게 인센티브를 제공할 방침이다.

용산국제업무지구는 첨단 기술과 금융에 특화된 업무 환경이 핵심이라는 게 서울시의 설명이지만 서울역·세운상가 등 도심에 고밀 개발 계획이 잇따르면서 오피스 과잉 공급 우려도 있다. 대규모 개발에 따른 이익을 공공에서 어떻게 회수할지도 관건이다.

서울시 관계자는 “공공기관이 사업시행(예정)자로 도로·공원·문화시설 등 충분한 기반시설을 조성토록 해 사업의 공공성을 담보하고 민간 사업자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 적절히 배분되게끔 유도할 것”이라고 설명했다.

용산국제업무지구 중앙에 조성될 공중공원(위)과 보행전망교(아래) 조감도. 서울시 제공

특히 서울시는 지하에서 지상, 공중까지 공간 전체에 사업 부지 면적의 100% 규모의 녹지를 확보해 시민 누구나 개발 효과를 체감할 수 있도록 할 계획이다.

20%는 도시계획시설로 공원·녹지를 확보하고, 30%는 민간의 공개공지 등으로 개방형 녹지를 만든다. 나머지 50%는 건물 테라스와 옥상·벽면 녹화 등으로 구성한다.

지구 중앙 용산역 남쪽 선로에는 8만㎡, 축구장 11개 크기의 대규모 공중녹지가 조성돼 한강공원~용산역을 직선으로 연결한다. 또 지구 전체를 1㎞ 길이의 폭 40m 순환형 녹지가 잇고, 선형녹지로 주변 시가지와 이어지는 보행로·통경축을 조성한다. 한강공원에서 노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부에는 덮개공원을 만든다.

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☞ [일문일답]‘51조원’ 용산정비창 개발…서울시 “사업성 위해 공공택지 분양가 낮출 수 있어”
     https://www.khan.co.kr/local/Seoul/article/202402051559001

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또 용산역에서 출발하는 공항철도를 신설해 현재 57%인 대중교통 수단분담률을 70%로 끌어올리고, 교통혼잡특별관리구역 지정 등으로 교통량을 현재 절반 수준으로 줄여 탄소배출이 없는 지구로 조성한다.

서울시는 올해 상반기 중으로 도시개발구역 지정해 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반시설 조성을 마무리할 계획이다.

코레일·SH공사가 도로·공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급한 후 도시혁신구역을 지정하거나 토지를 분양받은 사업자가 구체적인 설계에 들어가게 된다.

오세훈 시장은 “입지적 가능성이 큰 땅이지만 개발 기회를 얻지 못했던 용산이 국제업무지구 추진으로 혁신 개발의 신호탄을 쏘아 올리게 됐다”며 “구도심에 대규모 융복합·고밀 개발의 세계적 표준이 될 수 있도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다”고 말했다.

김보미 기자 bomi83@kyunghyang.com