일본 도심 '타워 맨션' 가격이 자꾸 오르는 이유 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트
주상복합 아파트 비슷한 '타워맨션' 인기
젊은층, 도심 가까워 선호…노년층, 낮은 세금 유리

잃어버린 30년의 대명사로 불리던 일본이 부활하고 있습니다. 증시도 34년만에 최고치를 경신했습니다. 부동산 부문도 예외는 아닙니다. 부동산경제연구소가 지난 1월 25일 발표한 '2023년 평균 가격'에 의하면 도쿄 23개구가 작년과 비교해 39.4%나 상승한 1억1483만엔(약 10억4000만원)으로 나타났습니다. 1974년 이후 처음으로 1억엔을 돌파했습니다. 땅값과 건축비용이 상승하면서 판매가격 또한 오르는 중입니다.

분양 첫 달 계약률도 도쿄 23개구가 71%로 계약호조 기준인 70%를 2년만에 웃돌았습니다. 도쿄 23개구의 최근 5년간 상승폭은 일본에서도 두드러집니다. 무려 60.8%로 가나가와현의 11.2%, 사이타마현의 13.1%를 압도했습니다. 분양 첫 달 계약률 또한 가나가와현(68.5%)과 사이타마현(61%)은 작년에 미치지 못합니다.

도심에는 부유층을 대상으로 한 고액 부동산이 잇따라 등장했습니다. 미쓰이부동산이 작년 4월에 분양한 40층 초고층 맨션인 ‘파크타워 니시신주쿠’는 1호당 평균 가격이 1억4000만엔(약12억6000만원) 전후이지만 일자리가 가까운 곳에 있다 보니 인기가 있습니다.

반면 건축 비용이 너무 오르고 있어 외곽에서 적당한 수준의 맨션을 분양하기는 갈수록 어려워지고 있습니다. 때문에 주택사업자들은 가격이 높아도 고소득자를 중심으로 일정한 수요가 예상되는 도심에서의 사업을 확대하고 있습니다.

이렇게 도심의 고가 맨션들이 인기가 있는 가장 큰 이유는 소득수준의 향상입니다. 20~30대 맞벌이 부부들인 새로운 세대 ‘파워커플(power couple)’이 등장하면서 이들의 연 소득 합산은 1400만엔(약1억2600만원)을 넘어갑니다. 부모세대와 달리 집값이 폭락했던 경험이 없으며 출퇴근에 버려지는 시간을 아끼기 위해 도심에 살기를 원합니다.

실제 일본의 찐 도심인 미나토구(港区) 주민들의 연평균 소득이 1163만엔(약 1억500만원)으로 소득랭킹 1위를 차지하고 있습니다. 도쿄 23개구내에서도 소득격차는 상당한데 소득 1순위인 미나토구와 23순위인 아다치구(足立区)는 평균 연소득이 무려 816만엔(약 7400만원)이나 차이 납니다. 따라서 주택사업자 입장에서는 소득수준이 높은 주민들이 많은 도심에 타워맨션을 지을 수밖에 없습니다.

일본의 MZ세대들도 도심을 선호합니다. 맞벌이 부부가 대부분이니 저녁이 있는 삶을 원하는 건 당연합니다. 한국과 같은 플렉스(flex) 문화에 대한 욕구도 한 몫을 합니다. 타워맨션은 럭셔리 라이프의 모델이며 동경의 대상입니다. 내진설계가 잘되어 있어 안전에서도 유리합니다. 지진 등 자연재해가 많은 일본에서는 중요합니다. 타워맨션 구입신청 가구 중 30~40대 맞벌이 부부가 가장 많은 이유입니다.

상속세 등 세제상의 요인도 포함됩니다. 일본 도심의 타워맨션의 신규 수요층은 젊은 파워커플이지만 거주하는 세대는 중장년층 또는 노년층이 많습니다. ‘타워맨션 절세’가 또 하나의 역할을 합니다. 상속세는 토지의 가격에만 적용되기 때문에 과세대상이 3분의 1 내지 4분의 1로 줄어듭니다. 토지가격에 비해 건축비의 비중이 더 크기 때문입니다. 고령의 자산가들이 상속할 때가 되면 주식을 팔아 타워맨션을 산다고 합니다.

한국도 편의시설이 갖춰진 도심의 아파트는 유망합니다. 일본의 타워맨션과 유사한 주상복합아파트도 덩달아 주목을 받는 중입니다. 2019년에서 2023년까지 5년간 전국 청약경쟁률 1위는 모두 주상복합 아파트였습니다. 2030세대들이 본격적으로 주택시장에 진입하고 주거편의성이나 커뮤니티 시설에 대한 선호가 증가하면서 주상복합의 장점들이 부각되고 있습니다. 일본 도심의 타워맨션이 주목받듯 한국에서도 도심의 주상복합아파트들이 주목받는 날이 온 듯합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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