원성동 재건축 차질에 HUG 임대사업 무기한 지연

HUG, 아파트 사용승인시 임대사업 가능
조합 "관리처분 변경 부결되면 등기도 되지 않아"

천안시 원성동 주택재건축정비사업으로 건립된 이편한세상 천안역 아파트. 사진=박하늘 기자

[천안]뉴스테이(기업형 임대주택) 연계형 정비사업으로 추진한 천안시 원성동 주택재건축정비사업(이하 원성동 재건축사업)이 차질을 빚으며 주택도시보증공사(이하 HUG)가 투자한 리츠의 임대사업도 기약없이 늦어지고 있다. HUG는 아파트 사용승인이 되면 임대가 가능하다는 입장이나 재건축 조합에서는 분담금 문제로 관리처분계획 변경이 이뤄지지 않으면 임대사업은 어렵다고 맞서고 있다.

4일 원성동 주택재건축정비사업조합과 HUG 등에 따르면 원성동 재건축 사업은 지난 2016년부터 국토부의 뉴스테이 연계형 정비사업으로 추진됐다. 1579세대 규모의 이편한세상 천안역아파트를 건립하는 사업으로 임대사업자인 리츠(부동산 간접투자기구) 등으로부터 사업비를 조달한다. 조합원 공급을 제외한 나머지 물량은 리츠가 임대로 일반에 공급해 8년 후 분양으로 전환한다. 임대물량은 1319세대다. 원성동 사업의 리츠 지분은 주택도시보증공사(HUG) 70%, 대림AMC 25.9%, 재무적 투자자 4.1%로 구성돼있다. HUG는 원성동 리츠에 396억 원의 기금을 출자했다. 조합에 675억원 규모의 사업비 보증대출도 했다. 리츠는 조합에 임대물량을 3.3㎡당 755만원으로 계상해 매입비를 지급했다.

그러나 원성동 재건축이 차질을 빚으며 리츠의 임대공급은 기한없이 미뤄지고 있다. 원성동 재건축 사업의 시행기간은 2023년 4월 28일이었다. 아파트는 지난해 4월 완공됐으나 기반시설 미비로 여태껏 사용승인을 받지 못하고 있다. 일부 조합원들은 부담금이 과다하다며 분담금 지급을 하지 않고 있다. 조합은 사업비 부족으로 공사비 지급도 미루고 있다. 현재 조합은 뉴스테이 사업을 취소하고 일반분양으로 전환해 분담금을 줄이겠다며 관리처분계획 무효 소송을 제기했다.

HUG는 아파트 사용승인만 되면 임대 공급을 할 수 있다는 입장이다. HUG 관계자는 "민간임대주택에 관한 특별법에 따라 천안시로부터 사용승인이 난 경우 임차인 모집 신청 가능한 것으로 입장을 확인했다"며 "사업이 정상화 될 수 있도록 협의 중"이라고 말했다.

그러나 재건축 조합은 사용승인 만으론 정상적인 사업 추진은 어렵다고 주장한다. 조합 관계자는 "문제는 준공이 아니다. 비례율 등 2017년도 조합의 관리처분계획 수립 때의 내용과 확연히 달라졌다. 그러면 관리처분변경 총회가 이뤄져야 한다"면서 "지난해 4월 변경 총회를 했지만 부결됐다. 변경 총회가 이뤄지지 않으면 변경인가가 나지 않는다. 인가가 안나면 이전고시가 안되고 소유권보존 등기도 되지 않는다. 등기가 되지 않는데 임대물량을 분양할 수 있겠는가"라고 설명했다.

조합은 관리처분계획에 하자가 있었다며 이를 취소하는 소송을 진행 중이다. 이에 대해 앞서의 HUG관계자는 "공공지원 민간임대주택 연계형 정비구역 선정으로 지원된 용적률 완화내역, 기금 출,융자 지원에 대한 기회손실, 매매계약 관련 위약벌 및 지연 손해배상 등을 고려할 때 원상복구가 불가능한 것으로 판단한다"며 "조합의 매매계약 이행 촉구 및 임차인 모집을 위한 유관부서 협의 노력 중"이라고 말했다.