강남·종로 오피스 재계약 임대료 폭등… 가산·사당으로 눈 돌린 임차사들

2023년 4분기 서울 평균 공실률은 1.8%로 전분기 대비 0.4%포인트(p) 하락했다. 평균 명목 임대료는 3.3㎡당 9만1000원, NOC(전용면적당 임대료)는 3.3㎡당 24만7000원으로, 전분기보다 각각 1.0%와 1.1% 상승했다./사진=뉴시스

지난 분기 서울과 분당에 공급된 오피스 물량이 크게 줄며 공실 부족 현상이 계속됐다. 평균 공실률은 지속적으로 낮은 편이나 임대료 부담으로 중도 퇴실하는 업체가 소폭 늘며 드러나지 않은 공실면적이 추후 통계에 잡힐 것으로 보인다. 서울 주요 업무권역으로 꼽히는 CBD(종로·중구)와GBD(강남·서초), YBD(여의도·마포)의 재계약 인상률이 높아지며 타 지역으로 눈을 돌리는 임차사가 늘어난 것도 하나의 원인으로 작용할 전망이다.

4일 상업용 부동산 전문기업 '알스퀘어'에 따르면 지난 분기 서울과 분당에 연면적 9900㎡ 미만 오피스 총 6개 동이 공급됐다. 연면적 기준 약 3만9600㎡로 마곡과 고덕, 삼전동에 각각 위치했다. 절대적인 공급량도 부족했으나 서울 주요 업무권역에 기타 권역에 사옥형 자산으로 공급된 탓에 주요 권역 내 공실 부족에 미치는 영향은 매우 제한적으로 평가된다.

지난 한 해 서울과 분당에 공급된 누적 오피스 면적은 82만5000㎡로 최근 5개년 평균 공급량(118만8000㎡)의 70% 수준이다. 전체 공급량 중에서 서울 주요 업무 권역 공급량이 차지하는 비중은 점차 감소하는 추세다. 2018년부터 2020년까지는 연간 총 공급량의 40% 수준을 유지해왔으나 2021년 이후부터는 25% 안팎에 머무르고 있다.

올해 신규 오피스 공급량은 최근 5개년 평균치를 뛰어넘는 약 148만5000㎡가 예정돼 있다. 공급 예정 면적의 절반이 넘는 9900㎡ 정도가 마곡지구에 공급되기에 올해 역시 서울 주요 업무 권역 내 신축오피스 빌딩 희소성은 여전히 높게 유지될 전망이다.

최근 지속된 오피스 공급 부족으로 인해 지난 분기 서울 전체 공실률은 1.8%를 기록, 직전 분기(2.2%) 대비 0.4%포인트(p) 하락했다. 분당과 판교 공실률은 1.7%로 집계되며 여전히 자연공실률(5%) 미만이다. A등급 이상 빌딩의 공실 부족으로 인해 계약 만기가 도래한 임차인이 이전을 고려할 만한 대안을 찾기 힘든 상황이다.

2022년까지 거액의 투자금 유치로 급격하게 사세를 확장하던 IT와 기술 분야 기업들의 임차 확장세는 둔화됐다. 높은 임대료 인상률이 지속되는 상황 속 일부 중소기업이나 스타트업을 중심으로 면적 감평, 중도퇴실 니즈가 증가했다는 분석이 나온다.

GBD를 중심으로 일부 중소형 오피스의 소형면적 공실이 장기화되고 있다는 점을 고려하면 현재 오피스 시장이 2021년부터 2022년 사이처럼 임대인 절대 우위 흐름을 보이지는 않는다. 감평이나 중도퇴실 니즈가 임차인의 즉각 퇴거로 이어지지는 않기에 표면적인 공실률은 낮은 수준이지만 잠재 공실까지 합한 공실률은 소폭 높을 것으로 예상된다.

CBD를 비롯한 주요 권역에서 신규 임대차 계약 NOC(전용면적당 임대료) 인상률이 매우 높은 수준으로 협의되고 있다. NOC란 임대료에 관리비를 합한 값이다. 모든 권역의 NOC가 상향평준화 된 데다 이전할 만한 적당한 공실이 없고 최근 원자재값 상승으로 인한 인테리어 비용 증가 등으로 인해 재계약을 선택하는 임차사가 다수 관찰됐다.

진원창 알스퀘어 빅데이터컨설팅팀 이사는 "높은 인상률에도 임차인이 잔류를 결정하면서 서울 주요 권역의 대형 이상의 프라임 오피스 '마케팅 임대료'(임대인이 공실에 대해 정해 놓은 임대료) 수준은 올해에도 꾸준히 오를 것"이라며 "반면 소형 공실이 지속적으로 존재되는 일부 중소형 빌딩은 공실 리스크에 선제적 대응을 위해 임대료 조정을 하는 사례도 존재하는 등 오피스 조건 별 임대료 양극화가 이어질 전망"이라고 말했다.

그동안 누적돼온 임대료 인상폭으로 인해 실제 신규 계약이 마케팅 임대료 수준에서 이뤄질지에 대해서는 지속적인 모니터링이 필요할 것으로 보인다. 알스퀘어 조사 결과 지난해 계약 만기 임차사는 재계약을 더 비중 있게 고려했지만 올해 계약 만기가 돌아오는 임차사들은 재계약과 함께 가산, 사당, 잠실 등 타 지역으로의 이전까지 폭넓게 고민하고 있다. 올해 재계약을 포함한 신규 계약의 임대차 계약 성사 여부와 계약 조건이 향후 서울·분당 권역 임대차 시장 방향성을 결정하는 바로미터가 될 것으로 풀이된다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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