토지의 현 시세와 수용보상액이 다른 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

흔히 ‘보상’이라는 단어와 연동되는 말들이 있다. 뉴스나 신문기사에 자주 등장하는 단어로는 ‘피해보상’, ‘보상대책’이라는 단어가 떠오른다. 보상 대상이 토지인 경우에는 ‘헐값보상’이라는 단어가 가장 많이 눈에 띈다.

보상 지역에서는 늘 헐값보상 논란이 발생한다. 헐값보상을 받았다는 말은 결국 내 토지의 현재 시세, 즉 시장가치에 비해 보상액이 낮다는 의미다. 아울러 이런 보상금으로는 내 토지 인근으로 유사한 토지, 즉 대체토지를 취득할 수 없다는 얘기와도 같다.

실제 시세와 보상금의 차이는 크다. 현실적인 괴리가 있다는 헐값보상, 왜 개발사업에서 보상금은 늘 헐값이라는 논란이 끊이지 않을까. 보상금을 헐값으로 만들어버리는 현실적인 문제들은 무엇일까.

먼저 보상금은 감정평가사가 산정한다. 법률에 따라 보상평가를 하는데, 보상평가의 대원칙은 바로 ‘당해 공익사업으로 인한 토지가격 변동을 제외’하는 것이다. 다른 말로 ‘개발이익배제 원칙’이다.

관련 법령에는 다양한 방식으로 개발이익을 배제하는 감정평가 기법과 장치를 규정하고 있다. 해당 사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위해 ‘공익사업이 없었을 때’를 상정해서 존재하는 시장가치를 보상하게 되는데, 문제는 보상을 받는 사람은 공익사업이 있었기 때문에 보상을 받게 된다는 점이다.

공익사업이 발생했으면 개발 호재로 인근 부동산 시세가 천정부지로 뛰어오른 상태인데, 개발이익이 배제된 보상금을 수령하면 수용된 기존 토지의 주변으로 비슷한 위치, 규모, 이용 상황, 즉 ‘수용당한 땅만 한 땅’, 이른바 대체지를 취득하는 것이 거의 불가능해지는 문제가 있다. 이런 와중에 양도소득세를 내야 하고, 새로운 토지를 취득하면서 발생하는 각종 세금이나 중개수수료, 등기비용 등까지 토지주가 부담해야 한다.

5억원을 보상받아서 1억원 양도소득세 내고 나서 4억원이 수중에 남았는데 비슷한 부동산은 개발 호재로 다 6억원으로 올라버린 상황에서 말이다.

바로 이런 부분에서 헐값보상 논란이 발생한다. 수용이 되지 않았더라면 나가지 않았을 세금이나 각종 비용도 토지주가 내야 한다. 그리고 비슷한 토지를 사려면 내 돈을 한참 보태도 부족한 상황인데, 공익사업에 편입되지 않은 인접지 주민들은 개발 호재를 그대로 누리고 있으니 수용당해서 억울하다는 말이 나올 만하다.

어떤 사람은 양도차익에 붙는 것이 양도소득세이므로 당연히 납부해야 한다고 할 수도 있겠다. 하지만 팔지 않고 계속 보유 시에는 분명히 안 내도 될 돈이다. 그렇다고 수용 부동산에는 양도소득세를 전면 폐지해야 할까. 이런 주장도 온당치 않다.

개인적으로는 수용 후 취득한 대체 부동산을 양도할 때와 수용 부동산을 양도할 때 둘 중 한 번만 납부하도록 피수용자에게 선택권을 주는 것이 대안이 될 수 있다고 생각한다.

업무를 하며 만났던 많은 피수용자 중에서 그나마 자금 여유가 있는 분들은 수용된 부동산 인근에서 대체 부동산을 취득하기도 했지만 대부분의 원주민은 외곽으로 밀려나가는 모습을 봤다. 살던 곳에서 수십 킬로미터 떨어진, 그분들 표현으로 시골로 이사를 가는 현실인 것이다.

이렇게 여러 가지 상황이 어우러져 개발 호재가 붙어버린 현재 시세와 수용보상금은 괴리가 발생한다. 보상 감정평가를 하는 감정인으로서, 보상금의 증액을 청구하는 행정소송의 법원 감정인으로서 안타까운 현실을 늘 마주한다. 현행 제도 안에서 내 토지가 수용된다면 토지주가 할 수 있는 일은 보상평가라도 제대로 받아내는 방법밖에 없는 것 같다.

억울한 일이 배가되지 않도록 보상의 절차에서 법률에서 보장하는 이의신청 제도를 알차게 활용하고, 무엇보다 처음부터 감정평가를 잘 받기 위해 보상 감정평가 전문가와 상의를 하면서 법의 테두리 안에서 최대한의 보상을 받는 것이 최선이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표