주거용으로 임대한 오피스텔은 주택수에 포함될까[세금GO]

소득세법상 주택 판단 기준은 실제 주거사용 여부
업무시설 표기되도 주거용으로 사용했다면 주택
주거용 오피스텔 임차한 1주택자, 2주택자로 판단
장기임대주택 요건충족시 1세대1주택자 혜택

[세종=이데일리 조용석 기자] A씨는 2018년 자신의 첫 집을 5억원에 구매한 이후 2년 뒤 여윳돈으로 1억원에 오피스텔을 매입했다. 해당 오피스텔은 건축물대장에는 용도가 ‘업무시설’로 표기돼 있었기에 A씨는 자신이 1세대1주택자로 생각하고 있었다.

이후 A씨는 2018년 매입한 첫 집을 2023년 10억원에 양도하면서 1세대1주택로 비과세 신고했으나, 과세당국은 A씨는 1주택자가 아닌 2주택자에 해당한다며 1억5300만원의 양도세를 내야 한다고 안내했다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집지역 모습. (사진 = 뉴시스)

국세청이 최근 발간한 ‘국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡’에 따르면, A씨가 1세대1주택 비과세 적용을 받지 못한 것은 오피스텔 때문이다.

소득세법에 따르면 ‘주택’의 기준은 허가여부나 서류상 용도구분과 관계없이 ‘사실상 주거용으로 사용하는 건물’이다. 오피스텔 건축물대장에는 용도가 ‘업무시설’로 표기돼 있다고 하더라도 실제 주거용으로 사용하고 있다면 국세청은 주택으로 간주해 과세한다는 얘기다.

사례에 나온 A씨 역시 오피스텔이 업무시설로 분류돼 있기는 하나 주거용으로 사용되고 있었기에 주택으로 간주, A씨는 2주택자로 양도세가 부가된 것이다. 오피스텔 외에도 레지던스, 생활형숙박시설 역시 주거용으로 사용하고 있다면 소득세법상 주택에 해당한다.

그렇다면 과세당국이 오피스텔 등을 주거용으로 판단하는 기준은 무엇일까. 법원 판례에 따르면 대표적으로는 해당 오피스텔로 임차인이 전입신고를 했는지를 우선 고려하고 이외에도 해당 건물의 전기·가스·수도의 사용량 등 이용실태, 이웃이나 건물관리인 등의 진술도 주거용 여부를 판단하는데 사용한다.

국세청 관계자는 “오피스텔 등은 주거용으로 사용하고 있어도 공부상 업무시설로 표기돼 주택수에 들어가지 않는다고 생각할 수 있기에 유의해야 한다”고 말했다.

다만 오피스텔을 주거용으로 임대했더라도 장기임대주택으로 등록해 일정요건을 충족하면 ‘장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례’에 해당, 1세대1주택 비과세 적용이 가능할 수 있다.

조용석 (chojuri@edaily.co.kr)