美 상업용 부동산 위기... 한국도 안심 못해

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미국 상업용 부동산 대출 부실화가 세계 은행들을 강타하고 있다. 1일(현지시간) KBW 나스닥 은행지수가 6%하락했다. 뉴욕 커뮤니티 뱅코프(NYCB)는 지난해 4분기 2억6000만 달러(한화 약 3437억9020만원)의 손해를 본 후 지난 1일 거의 40% 하락했다.

미국 상업용 부동산 대출은 공실의 증가와 고금리로 위기를 맞았다는 분석이다. 코로나19 이후 재택근무가 확대됐고, 미국 기준금리는 4분기 연속 5.25~5.5%로 동결된 상태다. 

아시아, 유럽 지역 은행들도 큰 타격을 얻고 있다. 일본 아오조라은행은 미국 상업용 부동산 투자에서 약 280억엔(약 2528억원)의 손실을 떠안았다. 이에 2일 주가는 18.5% 폭락해 2021년 2월 이후 3여년 만에 최저치다. 2일 블룸버그에 의하면 도쿄에 본사를 둔 아고라 은행도 20% 떨어졌다.

또 독일의 도이치뱅크는 충당금을 1억2300만 달러(약 1627억원)로 기존 대비 4배 늘렸다. NYCB조차 상업용 부동산 포트폴리오를 위해 5억5200만 달러(한화 약 7301억원)의 충당금을 확보했다. 이때 충당금은 향후 손실에 대비해 따로 마련한 자금이다.

한국도 위험하다는 주장이 나왔다. 블룸버그 통신은 한국의 은행과 펀드매니저들이 아오조라은행과 투자 전략이 흡사하다고 전했다. 한국에 미국 부동산 부실 여파가 올 수도 있다는 것이다.

미국 상업용 부동산 대출 포트폴리오엔 대형은행 6.5%, 소규모 은행 28.7%이 차지한다. 지역은행이 대출 부실에 더 취약하다는 의미다. 미국 지역은행들은 상업용 부동산 포트폴리오를 최대한 줄이고 있는 실정이다.

상업용 부동산 채무불이행은 금융기관의 부실로 이어진다. 2027년 만기의 미국 상업용 부동산 대출 규모는 2조2000억달러에 달한다. 글로벌 신용평가사인 무디스는 상업용 부동산 대출 3분의 1이 대출 연장과 재융자가 어려울 것으로 판단했다. 외신은 “느리게 움직이는 열차 사고”라며 “7천억 달러의 채무불이행이 다가오고 있다”고 전했다.

다만, NYCB 경영 악화가 미국 전반을 덮치지 않을거란 전망도 나왔다. 한 글로벌 금리 전략가는 “주주들은 행복하지 않겠지만, 그들을 제외하면 중요한 문제가 아니다”라고 분석했다.

윤소희 인턴기자 ysh@hankyung.com