전세대출 DSR 규제 연내 적용… 금융 당국, 충격 완화 ‘고심’
이자 수준 등 상황별 시장 영향 계산
금융위 “세세한 시뮬레이션 통해 제도 개선”
금융 당국이 전체 170조원 규모의 전세대출에 적용할 최적의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 형태를 찾기 위한 실험에 착수했다.
주로 서민과 실수요자가 이용하는 전세대출은 그간 DSR 규제를 적용받지 않았지만, 가계부채 관리를 위해 연내 DSR 규제 대상으로 포함될 예정이다. 금융 당국은 주택 보유자의 전세대출 이자 상환분 전체 또는 일부분만 DSR 규제로 적용할 경우를 가정하는 등 다양한 상황을 적용해 규제 영향을 계산하고 있다. 금융 당국이 이런 작업을 진행하는 것은 전세대출이 DSR 규제 대상에 포함되면 자칫 서민과 실수요자의 주거 안정성이 흔들리고, 금융·부동산 시장의 충격이 오는 등의 부작용이 발생할 수 있기 때문이다.
DSR 규제는 대출받은 사람이 한 해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현재 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에 50%의 규제가 적용되고 있다. 쉽게 말해 연소득이 1억원이라면 1년간 대출 원리금 상환액이 4000만원을 넘을 수 없다. 대상이 되는 대출은 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등이다.
2일 금융 당국에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 전세대출을 DSR 규제 대상으로 포함하는 상황을 가정한 시뮬레이션을 진행하고 있다. 금융 당국은 연내 전세대출도 DSR 규제 적용 대상에 포함하기로 했다. 전세대출은 대출 자체가 비교적 손쉽고 만기일시상환 비중이 높아 가계부채 증가와 집값 상승의 주요 요인으로 지목되면서 전세대출도 DSR 규제로 관리하기로 한 것이다.
금융 당국은 큰 틀에서 주택을 보유하고 있는 차주(돈을 빌린 사람)가 전세대출을 빌릴 때 상환해야 하는 이자에 우선 DSR 규제를 적용하기로 가닥을 잡았다. 하지만 세부 요건에 따라 시장에 미칠 영향이 다른 만큼 금융 당국은 규제 수준별 상황을 가정해 영향을 받는 차주의 규모, 가계부채 수준, 시장 영향을 계산하고 있다. 예를 들어 이자 상환분 전체 또는 일부만 DSR 규제를 적용할 경우, 일정 소득 또는 일정 집값 이상의 차주가 빌린 전세대출의 이자만 규제에 포함할 경우 등을 나눠 규제 영향을 관측하는 식이다. 금융 당국의 시뮬레이션 결과는 규제 개선의 기초 자료가 된다.
금융위 관계자는 “제도를 도입하기 전 시장 상황이 어떻고, 전세대출을 받는 사람의 구성 등을 파악하기 위해 시뮬레이션을 진행 중이다”라며 “전세대출은 기본적으로 차주의 주거안정 등 고려해야 할 부분이 꽤 많아서 꼼꼼하게 기초작업을 제대로 해야 한다”라고 설명했다.
금융 당국이 시뮬레이션을 진행하는 것은 전세대출에 DSR 규제가 적용되면 다양한 부작용이 예상되기 때문에 규제 개선의 기초 자료를 탄탄하게 마련하기 위해서다. 전세대출을 이용하는 계층은 주로 서민과 실수요자다. DSR 규제에 전세대출을 포함해 이들이 돈을 빌리기 어렵게 만든다면 주거의 안정성이 흔들릴 수 있다. 또, 집을 사기 전 ‘주거 사다리’ 역할을 하는 전세대출을 어렵게 하면 서민과 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수 있다. 이러한 이유에서 지난 2021년에도 금융 당국은 전세대출의 DSR 규제 적용을 추진하다 중단했다.
금융권에서는 주택 보유자의 전세대출 이자상환분이 DSR 규제 대상으로 포함된 이후 전세대출에 대한 규제 강도가 더욱 높아질 것으로 전망한다. 전세대출 취급 후 추가 대출 시 DSR 규제를 적용하는 등의 규제가 만들어질 수 있다고 보고 있다. 금융권 관계자는 “당국에서는 우선 전세대출에 대해 최소한의 규제 적용을 구상하고 있다”라면서도 “당국의 기조가 ‘갚을 수 있는 만큼 빌리는 것’이어서 실수요자·서민을 제외한 차주에 대해서는 전세대출의 규제를 강화할 것으로 본다”라고 했다.
다만, 금융 당국은 전세대출의 DSR 적용 확대를 서두르지 않겠다는 입장이다. 금융위 관계자는 “전세대출이 DSR에 포함할 때 시장 충격이 있을 수 있는 만큼 성급하게 추진할 생각은 없다”라며 “세세한 부분을 살펴 제도를 개선할 것이다”라고 설명했다.
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