교공 앞세웠는데…‘우량 오피스’도 우선주 모집 난항

보통주에 ‘교공 앵커’ 블라인드 펀드 투입 검토
‘손실 나면 큰일’ 블펀 앞세우고도 우선주 투자금 조달 쉽지 않아

이 기사는 02월 01일 16:22 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

지난해 하반기 대어인 역삼 아크플레이스를 품은 코람코자산신탁이 자금 조달에 열을 올리고 있다. 여전히 기관투자가의 지갑이 좀처럼 열리지 않아 매입 성사에 어려움을 겪는 중이다. 교직원공제회 등 기관투자가에서 받아 놓은 블라인드 펀드를 먼저 손실을 보는 보통주 투자자로 앞세웠지만 쉽지 않은 상황이다.

1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁은 아크플레이스 매입을 위해 ‘가치투자 블라인드 펀드 4호’ 약정 잔액(약 2000억원) 중 1500억원 이상을 보통주로 투자하는 방안을 검토하고 있다. 가치투자 블라인드 펀드 4호는 코람코가 앵커 출자자(LP) 교직원공제회를 포함해 여러 기관투자가의 자금을 받아 약 5000억원 규모로 설정한 블라인드 펀드다.

1998년 준공된 아크플레이스는 강남파이낸스센터빌딩(GFC), 센터필드 등과 함께 강남업무권역(GBD) 랜드마크로 꼽힌다. 현재 비바리퍼플리카, 워너브라더스 코리아, 다이슨코리아, 이베이코리아, 롯데캐피탈 등이 입주해있다. 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만2747㎡(1만8980평) 규모의 우량 부동산 오피스 자산이다.

코람코는 지난해 10월 아크플레이스 우선협상대상자로 선정됐다. 부대비용을 포함해 약 9000억원에 아크플레이스를 매입할 예정이다. 건물 가격만 평당 4250만원으로 총 8000억원에 달하는 규모다. 이중 담보대출을 제외한 에쿼티 금액은 약 3700억원이다. 에쿼티는 보통주와 우선주 각각 2000억원, 1700억원 수준으로 구성된다.

코람코는 보통주를 위주로 투자하는 자사 블라인드 펀드로 보통주를 충당하고, 자체 마케팅과 증권사 셀다운(재매각) 등을 통해 우선주를 조달할 계획이다. 보통주는 배당 목적인 우선주보다 후순위로, 자산 가치 상승을 보고 투자하게 되는 투자처로 꼽힌다. 자산 가치 하락이 발생하면 보통주 투자자가 먼저 손실을 보고 배당이 줄어들게 되는 구조다.

블라인드 펀드 드라이 파우더(미소진 자금)로 전액을 충당하면 되지만 약정 잔액이 에쿼티 금액의 절반 수준만 남아 있어 우선주 투자자를 따로 모집하는 셈이다. 우선주 금리는 연 6~7%이지만 모집에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다. 손실을 내면 관계가 나빠질 수 있는 LP를 보통주로 앞세우고도 쉽지 않은 것이다. 최근 우선협상 양해각서(MOU) 기한도 한달가량 미룬 상태다.

한 부동산 IB 업계 관계자는 “손실을 최대한 내지 않으려는 블라인드 펀드를 앞세우고도 쉽지 않은 상황”이라며 “우선주 금리를 높이면 보통주 수익률이 줄어들기 때문에 고민이 많을 것”이라고 전했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com