대형 오피스 시장도 꽁꽁… 거래 금액 1년새 30% 줄어

엔데믹 이후 거리두기 종료로 임대 수요는 증가… 공실률은 하락

지난해 4분기 지난해 CBD(종로·중구)와 GBD(강남·서초), YBD(여의도·마포) 내 프라임 오피스 공실률이 이전 분기 대비 0.3%포인트(p) 하락한 3.1%를 기록했다. 2023년 전체 오피스 거래 규모는 9조3000억원으로 전년 대비 약 30% 감소했다. 올해 기준금리 인하를 기점으로 불확실성이 줄어들고 투자심리도 개선될 것으로 보인다./사진=뉴시스

지난해 국내 대형 오피스 시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 엔데믹(거리두기 완화)으로 인한 재택근무 종료로 견고한 임대 수요를 보였다. 반대로 투자 시장이 다소 위축되는 모습이 관측됐는데 고금리에 따른 금융비용 부담이 커진 것이 원인으로 작용됐다는 분석이다. 전반적인 거래 규모도 1년 만에 크게 줄어 올해 기준금리 인하 여부에 시장 회복 여부가 달라질 전망이다.

2일 글로벌 부동산 서비스 기업 '세빌스코리아'에 따르면 지난해 CBD(종로·중구)와 GBD(강남·서초), YBD(여의도·마포) 내 프라임 오피스 공실률은 연중 5% 미만을 유지했다. 오피스 거래 규모는 전 대비 약 30% 감소했다.

프라임 오피스란 연면적과 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공 연도 등을 종합 고려했을 때 서울 주요 3권역에 위치한 3만㎡ 빌딩 가운데 상대적으로 우수한 건물을 뜻한다.

지난 분기 공실률은 CBD에서 줄었으나 GBD와 YBD에서 각각 증가해 전체적으론 직전 분기 대비 0.3%포인트(p) 하락한 3.1%를 기록했다. 높은 임차 수요에 힘입어 지난해 3분기 연속 7% 이상을 유지한 임대료 인상률은 4분기 4.8%로 둔화했다.

올해 여의도 'TP타워'와 봉래동 '메리츠화재 신사옥'이 공급을 앞두고 있으나 대부분 면적에 선임대차계약이 체결돼 공실률 변동은 크지 않을 전망이다. 2026년 하반기로 예정된 CBD 내 대규모 프라임 오피스 공급이 완료되기 전까지 공실률은 현재 수준을 유지할 것으로 보인다. 임대인 우위의 시장 상황으로 인해 임대료 상승률은 물가상승률을 상회할 것으로 예상된다.

지난해 4분기 서울 프라임 오피스 시장 거래 규모는 2조원이었으며 2023년 한 해 기준으로 9조3000억원을 기록했다. 2022년 대비 약 30% 줄어든 규모다. 매각에 나선 자산은 증가했지만 가격 차이가 있거나 펀딩에 실패하는 등의 이유로 거래 종결이 지연되는 경우가 다수 관측됐다.

주요 거래 사례로는 KB자산운용이 매입한 '삼성SDS 잠실 타워'와 코람코자산신탁·NH투자증권 컨소시엄이 매입한 '마제스타시티 타워1'이 있다. 8500억원에 거래된 삼성SDS 잠실 타워는 대출 조건이 까다로워진 상황에서 KB금융 계열사가 출자한 블라인드펀드를 통해 자금 조달에 성공했다. 마제스타시티 타워1은 한 차례 우선협상자가 변경되기도 했지만 가격 조정을 통해 최초 합의된 금액보다 낮아진 5200억원에 거래가 완료됐다.

신흥 업무권역으로 주목받는 성수 권역에선 무신사가 '무신사캠퍼스 E1'을 마스턴투자운용에게 1115억원에 매각했다. 기업이 소유하던 자산을 리스 회사에 팔고 다시 임차계약을 맺어 사용하는 매각 후 재임대 방식을 활용했다. 무신사는 2019년 해당 부지를 220억원에 매입해 오피스로 개발했으며 이번 거래를 통해 개발 이익 실현과 전용 오피스 공간 확보라는 성과를 달성했다. 마스턴투자운용 역시 무신사가 체결한 15년 장기 임대차 계약을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있게 됐다.

2023년 전체 거래 중 해외투자자의 비중은 16%로 약 1조5000억원 규모를 드러냈다. 2022년(2조2000억원) 대비 감소했지만 비율로는 거의 동일한 것으로 나타났다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴트본부 전무는 "2021년 풍부한 유동성을 바탕으로 역대 최대치를 기록한 오피스 투자 시장은 2022년부터 이어진 급격한 금리 인상으로 조금씩 위축돼 왔다"며 "임차수요가 여전히 견고하고 기준금리 인하에 대한 기대감도 점차 높아지고 있어 올해 투자자들의 투자 심리도 개선될 것으로 예상된다"고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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