소멸중 한국 "집값 끌어내릴 것"…그런데 서울은 다르다?[부릿지]

초저출생 시대로 돌입한 한국의 미래가 불투명하다. 저출생 대책에 280조원을 쏟아부었지만, 집값 급등기를 거친 현재 0.78명의 합계출산율이란 처참한 결과만 남았다. 관련 연구자들은 출생률을 끌어내린 집값, 줄어드는 인구가 이젠 집값을 끌어내릴 차례가 됐다는 경고를 전했다. 한편에선, 인구가 줄수록 서울 등 수도권 쏠림이 더 심해져, 지금이라도 서울에 입성해야 한다는 이야기도 나온다. 양극화가 더 심해질 것이라는 건데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 인구 감소가 해결되지 않은 미래, 한국의 집값은 어떻게 될지 알아봤다.

집값을 움직이는 요인은 정말 무수히 많습니다. 지금 시장을 좌우한 결정적 요인은 금리 상승인데요. 막대한 유동성이 현재 주택 시장을 지배하고 있기 때문에 금리와 집값은 반대로 움직이고 있죠.

그러나 이는 단기적인 가격 변동에 불과합니다. 장기적으로 흘러가면 시장은 높아진 금리를 적정선으로 인식하고 시장은 재편될 것입니다. 그때는 또 다른 요인이 주택 가격에 작용될 텐데요.

도대체 그 요인이 무엇이냐를 놓고 갑론을박이 있지만, 최근 급감한 출생률로 인한 인구 감소가 향후 한국의 집값을 좌우할 것이란 이야기가 자주 거론됩니다.

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집값 폭등이 이끈 출생률 급락, 진짜 문제는?

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국토연구원의 보고서에 따르면 출산율이 급격히 감소한 이유는 집값 상승에 있는 것으로 확인됐습니다. 지난 1월 3일 발간된 이 보고서의 통계표를 보면, 집값이 급상승하는 시점과 합계출산율이 급락하는 시점이 일치합니다.

우리가 흔히 말하는 저출산의 기준은 합계출산율 2.1 미만입니다. 1960년대 진행된 인구 억제정책에 따라 6명대였던 출산율은 1980년대 들어 2.1보다 밑으로 떨어졌죠. 이후 1997년 외환위기를 거쳐 2000년대에는 1명대의 출산율로 떨어지기도 했습니다. 그래도 일부 상승과 하락을 오갔던 시기였죠.

진짜 하락은 2010년대 중반 이후부터입니다. 집값 상승 분위기에 출산율은 떨어지기 시작했고, 우리가 아는 집값 폭등기 1.0이 무너지고, 2022년 기준 0.78명까지 급락했습니다. 가장 가파르게 주택 가격이 튀어 올랐던 서울은 0.59명대까지 기록했는데요.

서울 평균 아파트 가격의 절반 수준도 되지 않았던 당시에도 집값은 출산율에 악영향을 주고 있었다고 했습니다. 그러니, 지금처럼 감당하기 어려운 집값을 마주한 이들이 출산은커녕, 결혼도 주저하는 상황이라며 안타까워했죠.

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이미 시작된 소멸, 오히려 오르는 서울 집값?

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최근 집값의 급등과 급락은 금리가 지대한 영향을 끼쳤습니다. 초저금리 현상에 따라 늘어난 유동성이 주택 시장에 투입됐기 때문이죠. 많은 구입자가 대출을 최대로 활용했으며, 일명 '영끌'은 제로 수준의 금리였기에 가능했습니다.

올해 하반기부터 금리가 내려갈 수 있다는 신호는 나오고 있지만, 과거 제로금리 수준으로 돌아가는 건 불가능해 보입니다. 결국 적정선의 금리가 뉴노멀이 되고, 시장은 이에 적응해 집값 변동폭은 안정될 것입니다. 이는 금리 외에도 한국 경제에 영향을 주는 지표들이 안정적일 때를 가정한 상황인데요. 당연히 출생률도 적정 수준일 때를 말하죠.

그러나 한국은 그렇지 못합니다. 인구는 2022년부터 감소하고 있는 상황(2022년 신생아 출생 249,000명, 2022년 사망자 수 372,800명, 자연 감소 123,800명)입니다. 이미 몇십년 동안 떨어지고 있던 출생률이 급증할 리 없죠.

양극화 현상이 벌어질 수 있다는 분석도 있습니다. 한 연구에 따르면, 인구밀도가 높은 지역일수록 합계출산율이 낮아진다고 합니다. 인구학자로 저명한 조영태 서울대 교수는 과거 한 매체의 기고에서 맬서스와 다윈의 이론을 바탕으로 인간은 제한된 식량 때문에 서로 경쟁했고, 경쟁이 심한 곳에서는 출산율이 낮아질 수밖에 없다고 설명했습니다. 인구가 줄어들수록 밀집도는 더욱 높아지고, 특정 지역에 가야만, 살아남을 수 있는 상황이 벌어질 겁니다.

한 연구원은 집값은 이미 하방 압력을 받고 있다고 단언하기도 했습니다. 90년대 이후 1명 대의 합계출산율로도 인구 감소는 이미 시작됐습니다. 일찌감치 집값이 떨어지기 시작했어야 하지만, 인구 쏠림 현상에 수도권 집값은 버텼던 것이란 주장입니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준
촬영 오세린 PD
편집 오세린 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr 오세린 PD annstrr@mt.co.kr 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr